מהפכת הטאבו: מוכרי דירות לא יוכלו לעכב רישום

ההתנהלות מול רשויות מס שבח, עברה לאחרונה מהפיכה: בסוף מרס נכנס לתוקף תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), שמטרתו לפשט ולייעל את ההליכים שעובר האזרח עד לקבלת שומה סופית ואישור לרישום בטאבו. החוק, שחל על עסקאות שמבוצעות החל מה-31 במרס, קובע חובת ניכוי מס במקור, על מנת לשפר את הליכי גביית מס השבח ולזרז את הליך קבלת האישורים לרישום בטאבו.

התיקון לחוק קובע, כי הקונה חייב להעביר לרשויות מס שבח חלק ממחיר העסקה שהוא התחייב לשלם למוכר, זאת כמקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. לאחר העברת המקדמה למס שבח, יכול הקונה לקבל אישורי מס שבח לרישום זכויותיו בטאבו בלי להמתין שהמוכר יסיים את ענייניו מול רשויות המס.

על פי החוק, המועד לתשלום המקדמה הוא רק לאחר שהמוכר קיבל מהקונה 40% ממחיר העסקה ובהתאם ללוח התשלומים הקבוע בחוזה שבין הצדדים. גובה המקדמה שצריך הקונה להעביר למס שבח תלוי ביום רכישת הזכויות על ידי המוכר: כאשר יום הרכישה קדם ל-7 בנובמבר 2001 - המקדמה תהיה בגובה 15% מסכום התמורה שנקבעה בהסכם. כאשר יום הרכישה הוא לאחר מועד זה, המקדמה תהיה בשיעור 7.5% מהתמורה.

כך למשל, במכירת חנות תמורת מיליון שקל, פריסת התשלומים בחוזה היא 400 אלף שקל בעת חתימת החוזה, 300 אלף שקל לאחר 60 יום ו-300 אלף שקל נוספים לאחר 90 יום. במקרה זה, הקונה חייב מתוך התשלום השני להעביר למס שבח 75 אלף שקל או 150 אלף שקל, בהתאם למועד רכישת הזכויות על ידי המוכר. המועד לתשלום המקדמה יהיה כאמור בהסכם, לאחר 60 יום. שאר התשלומים יועברו למוכר כרגיל.

חובת ניכוי המס במקור לא חלה בעסקאות הבאות: עסקאות למכירת דירת מגורים מזכה, ובתנאי שהמוכר ביקש פטור ממס במכירתה, עסקאות בהן נרכש נכס מקבלן שיש לו טופס 50 בקשר לעסקה (אישור ממס הכנסה לפי הקבלן משלם מס על הכנסותיו במס הכנסה ולכן זכאי לפטור ממס שבח- א.ק), עסקאות קומבינציה, עסקאות מתנה, עסקאות חליפין ועסקאות לרכישת נכס מהמדינה, מנהל מקרקעי ישראל או מרשות מקומית.

עוד קובע החוק, כי אם מתברר שסכום מס השבח המגיע מאת המוכר נמוך מסכום המקדמה ששולמה, הסכום העודף יוחזר לידי המוכר בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין. יחד עם זאת, במקרים בהם סבור המוכר שהמס בו הוא חייב נמוך מסכום המקדמה הנדרשת על פי החוק - זכותו לפנות למנהל מס שבח בבקשה להקטין את המקדמה. בקשה זו צריכה להיות מוגשת יחד עם הדיווח על עסקת המכירה ויש לצרף מסמכים להוכחתה. תשובה לבקשה תינתן על ידי מנהל מס שבח תוך 20 יום ולא ניתן לערער על החלטה זו.

הכותבת היא מנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד 'זיו שרון ושות' עורכי דין' העוסק במיסים. תוכן מאמר זה נועד לידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני