לקרוא ולבכות: הטעויות שהובילו לעיר האוהלים
הכתובת היתה על הקיר: נתניהו אמנם מאשים את הממשלות הקודמות במשבר הדיור, אך ב-2008 הגישה מחלקת המחקר של הכנסת דו"ח שקבע כי לא בונים מספיק לעומת הביקוש. כשהריבית צנחה, זינוק המחירים כבר היה בלתי נמנע

מרגע שהחלו לצוץ האוהלים בכיכר ציון ובשדרות רוטשילד , ממקדת הממשלה את הדיון במשבר הנדל"ן בסוגיית ההיצע . שאלת השפעתה של הריבית הנמוכה במשק בשנים 2008-2009, הדומיננטיות של המשקיעים בשוק הנדל"ן והביקוש הגובר לדירות בישראל בקרב יהודים בעולם נדחקו הצידה ובלשכת נתניהו, כמו גם במסדרונות הכנסת, מדברים בעיקר על איך גורמים לכך שיותר דירות ייבנו בארץ.

 

 

דירה, כידוע, לא בונים ביום וגם לא ביומיים. המחסור החמור בדירות, שלו בוודאי חלק חשוב בזינוק מחיריהן בשנתיים האחרונות, הוא תוצאה של שנים ארוכות שבהן קצב הבנייה בישראל לא היה מותאם לקצב גידול האוכלוסייה ולקצב העלייה בביקוש לדיור.

 

בממשלת נתניהו, כמו בכל ממשלה, אוהבים בעיות שהן תולדה של הזנחה ארוכת שנים. הזנחה ארוכת שנים היא משהו שקל לטפול את האשמה בגינו על קודמך בתפקיד. אך עיון במסמכים שפורסמו בשנים האחרונות, והתריעו על חוסר האיזון בין היצע לביקוש בתחום הדיור, עשוי לספק תשובות לשאלות חשובות יותר מאשר זהות האשם וללמד מעט על רצף ההערכות השגויות והטעויות שהובילו למצוקת הדיור שאת תוצאותיה אנו רואים היום.

 

הנתונים אודות התחלות הבנייה בישראל הראו לאורך כמה שנים שקצב בניית הדירות בישראל הולך ויורד וכי כמות הדירות שנבנית אינה הולמת את קצב גידול משקי הבית. כמו כן, הראו הנתונים כי המדינה הפחיתה בצורה משמעותית את פעילותה בשוק והותירה אותו בידיים פרטיות, מה שגרם לכך שיותר דירות יוקרה ובתים פרטיים נבנו ופחות דירות בנת 4-3 חדרים, המתאימות לזוגות צעירים.

 

הזנחת הפריפריה

ההפקרה של השוק בידיים פרטיות גם גרמה לכך שרוב הבנייה בין השנים 2007-1995 התבצעה במרכז הארץ, היכן שהביקוש היה גבוה, ולא בפריפריה. ירידת הביקושים בפריפריה עיוורה את עיניהם של מקבלי ההחלטות, וגרמה להם לראות את הירידה בקצב הבנייה כתופעה טבעית ובריאה, שנובעת מכך שהביקושים לדיור פחתו. את הירידה הכללית בביקושים ייחסו כלכלני המדינה לשוך העלייה מברה"מ לשעבר, אשר גרמה לצניחה בקצב גידול האוכלוסייה ובעיקר בקצב גידולם של משקי הבית (זוגות צעירים ומשפחות).


לקרוא דו"חות מחקר? הפוליטיקאים נהרו למאהל. צילום: בילי פרנקל

 

בפועל, הירידה בביקוש לדירות הושפעה בעיקר מירידת הביקושים בפריפריה, שהיתה תופעה זמנית, שנבעה מהאירועים הביטחוניים בלבנון וברצועת עזה. השקט היחסי בגבולות בשלוש השנים האחרונות, או הכרה בכך שמרכז הארץ פגיע באותה מידה, הפכו את המגמה הזו במהרה.

 

משבא המשבר הפיננסי בארה"ב והריבית בישראל צנחה לרמה הנמוכה ביותר אי פעם, כבר לא היה ניתן לעצור את גל ההשקעות ששטף את שוק הנדל"ן והזניק את המחירים, במיוחד במרכז, לגבהים חדשים. מששבו משפחות המעמד הבינוני לחפש דירות בצפון הארץ ובדרומה, דירות אלו לא היו בנמצא. מה שהיה שם זה בעיקר בתים פרטיים רחבי מידות ועתירי חדרים.

 

קצב התגובה של הממשלה לאירועים הללו היה איטי מדי. שינוי אמיתי בקצב התחלות הבנייה ניתן לראות רק ברבעון האחרון של שנת 2010. ההתרעות על מחסור בדירות לרכישה הגיעו כבר בסוף 2008 ונורות אזהרה ראשונות החלו להידלק כבר בתחילת 2007.

 

מאז 2003: אין כמעט בנייה ציבורית

ב-17 בדצמבר 2008 הגישה מחלקת המחקר של הכנסת דו"ח מקיף על מצב התחלות הבנייה בארץ. הדו"ח הוגש לאחר מחקר מדוקדק, שנערך לבקשת ח"כ אמנון כהן מש"ס. המסמך שהוגש אז לכנסת קבע בנחרצות כי בישראל לא בונים מספיק דירות כדי לענות על הביקוש.

 

על פי הנתונים שהוצגו במסמך, משנת 2001 עד שנת 2008, ירד מספר התחלות הבנייה של דירות ב-22%, מ-36 אלף ל-28 אלף. במחצית הראשונה של 2008, קובע הדו"ח, ירד מספר התחלות הבנייה ב-6% לעומת 2007.

 


אכזבה? הסופרטנקר עבר לקריאה שנייה ושלישית. צילום: עופר עמרם

 

הירידה ההדרגתית שמציג הדו"ח, בקצב הבנייה לאורך העשור הראשון של המאה ה-21, היא כאין וכאפס לעומת הירידה החדה בין העשור הראשון של המאה לשנות ה-90. אם ב-1997 הסתיימה בנייתן של 68,364 דירות בישראל, ב-2007 הסתיימה בנייתן 28,213 - פחות ממחצית. קצב התחלות הבניה ירד בין 1997 ל-2002 בשיעור של 9.2% והמשיך לרדת בין 2003 ל-2006 בשיעור מתון יותר, של 3.8%.

 

הדו"ח של מחלקת המחקר של הכנסת גם שרטט את המאפיינים לאותה האטה בענף הבנייה. על פי הדו"ח, הירידה הורגשה בעיקר בתחום הבנייה הציבורית. ביולי 2001, החלה בנייתן של יותר מ-4,600 דירות ביוזמת המגזר הציבורי. עד יולי 2007 ירד מספר הדירות שנבנו ביוזמה ציבורית לכ-500.

 

קבלנים בונים מה שמשתלם לבנות

מאפיין נוסף שציינו החוקרים, הוא הירידה בבנייה למשפחות צעירות ולמעמד הבינוני בכלל. בעוד שמספר התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים ירד מ-13,579 ב-1995 ל-1,477 בלבד ב-2007, ומספר התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים ירד באותן שנים מ-27,791 ל-10,937, מספר התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים ומעלה ירד מ-10,128 ל-7,964. כלומר, שיעור הדירות הגדולות (דירות יוקרה ווילות) עלה באופן יחסי.

 

עלייה חדה יותר נרשמה בשיעור הבתים הפרטיים שנבנו. חלקם בכלל הבנייה עלה מ-13% ב-1995 ל-28% ב-2007. גידול זה בחלקה של הבנייה הפרטית צמודת הקרקע בא על חשבון הבנייה לגובה. בשנת 1995 חלקן של הדירות בבניינים בני 3 קומות ויותר עמד על 70% מכלל התחלות הבנייה. ב-2007 הוא ירד לפחות מ-50%.

 

מחברי הדו"ח לא טרחו להסתיר את המסר שהיה גלום בנתונים וקבעו: החל משנת 2003, בעקבות תכנית ההבראה הכלכלית שיזם שר האוצר דאז, בנימין נתניהו, הופסקו התמריצים לבנייה בפריפריה וההשקעה של המדינה בבנייה ציבורית ירדה לאפס. כתוצאה מכך, קבלנים בונים מה שמשתלם לבנות וזה בעיקר בתים פרטיים ודירות יוקרה גדולות.

 

גורמים נוספים לירידה בקצב התחלות הבנייה שצוינו בדו"ח הם הביורוקרטיה המסובכת, קשיים בקבלת מימון מהבנקים והיעדר תמריצים מצד רשויות מקומיות במרכז הארץ, לבניית דירות 4-3 חדרים.


נתניהו ואטיאס. המחאה פרצה במשמרת שלהם. צילום: נועם מושקוביץ

 

עבר זמן רב מהרגע שנחת דו"ח הזה על שולחנם של מקבלי ההחלטות ועד שמילות האזהרה תורגמו לצעדי מנע. למרות הפקידים בכירים במשרד השיכון צוטטו בדו"ח כאומרים שלחברה הישראלית נדרשות 32 אלף דירות חדשות מדי שנה, רק כעבור שנתיים מפרסום הדו"ח, ברבעון האחרון של 2010 החל קצב התחלות הבנייה לעלות בשיעור משמעותי והגיע למספרים הללו.

 

יתר על כן, הנתונים שהוצגו בדו"ח, היו מונחים לנגד עיניהם של הפוליטיקאים כבר בתחילת 2007, אך נעדרה מהם הפרשנות הביקורתית שהייתה קובעת כי יש פה בעיה ובקרוב, נראה עליה חדה של מחירי הדירות בארץ.

 

הערכה מ-2007: צפוי גידול מתון בלבד של הביקוש

בדו"ח בנק ישראל לשנת 2006, שפורסם בתחילת 2007, נקבע כי ענף הבנייה נמצא בקיפאון מתמשך. תפוקת הבנייה ירדה ב-4.1% בין השנים 1997-2002 וב-3.9% בין השנים 2003-2005. ב-2006 היא עלתה ב-1.9%, אך עלייה זו יוחסה בעיקר לשיפוץ והמיגון לאחר מלחמת לבנון השנייה.

 

בדו"ח צוין כי מלאי הדירות בבנייה ירד ב-7.1% בין השנים 1997-2002, ב-5.6% בין 2003 ל-2005 ובחצי אחוז ב-2006. באותן שנים, גם מחירי הדירות למכירה ולהשכרה ירדו. "הקיפאון בענף הבנייה מעלה את השאלה מדוע ענף זה אינו מתאושש כמו יתר ענפי המשק, ואם צפוי גידול של הביקושים שיוביל להתאוששותו", קבעו כלכלני הבנק המרכזי. האפשרות שהגידול בביקושים יקדים את התאוששות הענף, ויגרום לעליית מחירים בלתי נסבלת, לא נלקחה אז בחשבון.

 

יש לציין, כי בשנות ה-90 גדלה אוכלוסיית ישראל בשיעור מואץ מהרגיל בשל העלייה מברה"מ לשעבר. באותן שנים גדלה אוכלוסיית ישראל בקצב של 3% לשנה, לעומת 1.8% בין השנים 1998 ל-2008. שיעור הגידול של משקי בית היה אפילו נמוך יותר, שכן העלייה הביאה עימה משפחות שלמות, שביקשו לקנות דירות.

 

קיצו של גל העלייה הדרמטי הזה, היא שעודדה את הכלכלנים בבנק ישראל ואת המומחים לשוק הנדל"ן לחשוב כי ההאטה בקצב הבנייה וההשבתה המוחלטת-כמעט של הבנייה הציבורית, הינן תגובה רצויה לירידה בקצב הגידול של האוכלוסייה בישראל וכי היד הנעלמה של כוחות ההיצע והביקוש פועלת כאן בתבונתה הטבעית.

 

"היציבות במחירי הדירות נובעת מהערכת השווקים כי היקף הפעילות של ענף הבנייה אינו נמוך מדי או מהערכה כי צפוי גידול מתון בלבד של הביקוש שייענה ללא עלייה משמעותית של מחירי הקרקעות והדירות", נכתב בדו"ח מתחילת 2007.

 

הבנייה מתרכזת בדירות יוקרה

וכך, למרות שנקבע בדו"ח בבירור כי הגידול במספר משקי הבית היה מהיר יותר מזה של התחלות הבנייה (40 אלף מול 30 אלף) וכי חלה ירידה חדה (8%) במספר הדירות החדשות שנבנו, לא צורפה לדו"ח המלצה להגברת קצב הבנייה בישראל ורק תוארו בו אותן תופעות שעליהן דובר בדו"ח של מחלקת המחקר של הכנסת: שוק הדיור מופקר לכוחות השוק, וכך הבנייה מתרכזת בדירות יוקרה במרכז הארץ ובתים פרטיים בצפון. האזרחים, מצידם, מעדיפים לעבור למרכז בשל אפשרויות התעסוקה הרבות ובשל האירועים הביטחוניים בעזה ובלבנון והמחסור בבנייה בא לידי ביטוי בעליות מחירים במרכז הארץ.

 

מדובר, כמובן, בחוכמה שלאחר מעשה, אך לפחות על פי הכתוב בדו"ח בנק ישראל - איש לא שאל באותם ימים מה יקרה כאשר המחסור בדירות במרכז יגבר על הפחד מטילים ומפקקים ואלפי ישראלים יחפשו בית בפריפריה, היכן שהיקף הבנייה ירד לשיעורים זעומים. מיותר לציין, כי את צניחת הריבית עקב המשבר הפיננסי העולמי ואת הסתערות המשקיעים מהארץ ומחו"ל על הדירות במרכז, איש לא יכול היה לחזות אז.

 

מאז, כאמור, ניתן לחוש בשינוי מגמה ויש רק לקוות שהוא לא בגדר "מעט מדי מאוחר מדי". ב-2008 וב-2009 החל קצב התחלות הבנייה להתייצב על 32 אלף דירות לשנה. עלייה חדה יותר הורגשה ברבעון האחרון של 2010, אז קפץ קצב ההתחלות בשיעור של כ-10% והביא לכך שעד סוף השנה שעברה התייצב הנתון על 39 אלף דירות.

 

כלכלנים בנו את שורת האוהלים

גם בתחום הבנייה של דירות למעמד הבינוני הורגש שיפור. ב-2009 עוד היוו הבתים הפרטיים (חד-משפחתיים ודו-משפחתיים) 40% מהתחלות הבנייה. ב-2010 ירד שיעורם ל-36% מכלל התחלות הבנייה וברבעון הראשון של 2011 ירד השיעור ל-32%.

 

עם זאת, קיימות עדיין מגמות מדאיגות, כמו קצב הבנייה בירושלים,שמוסיף להיות איטי וגורם להחרפת מצוקת הדיור בבירה, שהיא מהקשות בארץ. ב-2009 רק 8% מהתחלות הבנייה בארץ היו בירושלים, בעוד ש-34% היו במרכז ו-23% בצפון. מה שמדאיג יותר בנתון הוא שבשנה זו דווקא צומצם בפער בין גוש דן לירושלים, כאשר קצב התחלות הבנייה בירושלים עלה ב-36% לעומת 2008 בעוד שבמרכז הוא ירד ב-32%. ב-2011 לא הורגש שיפור במגמה זו, ורק 6% מהתחלות הבנייה היו בעיר הבירה.


ראש עיריית ירושלים ניר ברקת. הבנייה בבירה תקועה. צילום: גיל יוחנן

 

בדרום הארץ חל שיפור משמעותי כאשר עלייה של 45% בקצב התחלות הבנייה נרשמה ב-2010. בבאר שבע בלבד החלו לבנות פי 2.1 יותר דירות בשנה שעברה, לעומת 2009. גם בתל אביב עלה קצב התחלות הבנייה ב-40% ב-2010 ובפתח תקווה ב-69%.

 

ובכן, ניתן לומר כי בסופו של דבר מגמת השיפור אכן הגיעה לענף הבניין. למרות הטענות שמשמיעים הקבלנים על התארכות משך הבנייה עקב המחסור בידיים עובדות, גם בגמר הבנייה הייתה עלייה של 8% ברבעון הראשון של השנה. אין ספק, עם זאת, ששורת האוהלים שממלאת לאט לאט את שדרות רוטשילד החלה להיבנות כבר שנים קודם לכן.

 

היא נבנתה בידי כלכלנים שלא יכלו או לא רצו לראות את שינויי המגמה בשוק, שעמדו ממש מעבר לפינה, על ידי נבחרי ציבור שלא נשמעו לעצות שהשיא דו"ח שאחד מהם הזמין בעצמו ועל ידי ממשלות שהעדיפו לתת לכוחות השוק לתת את הטון, גם בדיור הציבורי.

 

  • הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה ונדל"ן

 

 

לפנייה לכתב/ת
    קישורים ממומנים
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה לקרוא ולבכות: הטעויות שהובילו לעיר האוהלים
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    עיר האוהלים בתל אביב. כרוניקה של משבר ידוע מראש
    צילום: בן קלמר
    ynet ספיישל
    ביטוח