הונאת הנדל"ן: העוקץ בהארלם, הרמאים מישראל
הונאת הנדל"ן שהתפוצצה הבוקר היא פרשה שהחלה כבר לפני 12 שנה. מבדיקת ynet עולה כי הבכירים הישראלים שמו את אמונם המלא ב-3 ישראלים לשעבר שגרים בניו-יורק, שני אנשי עסקים ועורכת דין, שעשו בכספים כרצונם. בדקנו איך להשקיע בנדל"ן בבטחה ולמה חשוב לא לשמור את כל הביצים בסל אחד
מבדיקת ynet עולה כי על פי כתב התביעה, לפני 12 שנה שלושה שותפים הקימו קבוצת השקעה בנדל"ן: איש העסקים אלכס שפיגל, ישראלי לשעבר המתגורר בניו יורק; זוגותו רחל ארפה, המחזיקה ברישיון עריכת דין אמריקאי; וגדי זמיר, גם הוא ישראלי לשעבר, המחלק את זמנו בין ישראל לניו-יורק.
השלושה החלו לעניין את בעלי הממון הישראלים בחבירה להשקעה בשכונה שתהיה הדבר החם הבא בנדל"ן הניו-יורקי, שכונת הארלם. אחרי שנים של הזנחה ודימוי בעייתי כשכונת פשע, החליטה ארה"ב להזרים מיליארדים כדי לשקם את תדמית השכונה, והשלושה החלו לגייס חברים לקבוצה מפה לאוזן, בשיטת "חבר מביא חבר" להזדמנות לגזור קופון בתפוח הגדול.
עוד עולה מכתב התביעה כי שפיגל ושותפיו תרו אחר משקיעים על מנת שיקנו בניינים ישנים בשכונה המשתקמת. הקבוצה רכשה לפחות ארבעה בניינים (האחד ברחוב 151 והשני ברחוב 124 ועוד נוספים בשכונה). לצורך ההשקעה הוקמה חברה אמריקאית בשם "אמריקן עלית פרופרטיס", שנרשמה כבעלת הנכסים וניהלה אותם.
כך, למעשה, לא הייתה בעלות ישירה ורשומה למשקיעים הישראלים על הנכסים. המשקיעים הישראלים היו חתומים על הסכם נאמנות לניהול השקעותיהם מול עו"ד ארפה, שפיגל וזמיר.
המשקיעים הישראלים הביעו אמון מלא
מכתב התביעה עולה עוד כי לאחר הרכישה השקיעה החברה כספים בשיפוץ הבניינים והחלה לצאת לדרך השכרת המבנים וחלוקת הרווחים בין החברים. כל אותה עת, ובמשך כחמש שנים, הדברים נעשו על בסיס של אמון מלא של המשקיעים הישראלים בשפיגל ובשותפיו. שפיגל, ארפה וזמיר ניהלו את העסקים בניו-יורק, העבירו דיווחים על ההתנהלות העסקית ועל פי מקורות, לא טרחו לרדת לפרטים לעומקם.
בשנת 2005 החלו להתבקע הסדקים, לפי מעורבים בפרשה, עם פרוץ חילוקי דעות בין שפיגל לזמיר. חלק מהמשקיעים קיבלו מידע לפיו לא כל הכספים הועברו אליהם, וחלקים נכבדים מהם נכנסו לכיסם של מנהלי החברה. בשלב זה, לפי גורמים בפרשה, פוצלה למעשה הקבוצה של המשקיעים בין זמיר לבין שפיגל וארפה.
לאחר מכן, לפי גורמים אחרים, נמכרו הבניינים או שהועברו לגורם אחר, והמשקיעים הישראלים נשארו עם בטן מלאה מכעס ובעיקר עם פגיעה קשה בתדמיתם העסקית המוצלחת.
במקביל לתביעה המתנהלת בארה"ב, מאז שנת 2008, הוגשו לאחרונה שתי תביעות בישראל. אחת התביעות הוגשה על ידי איש העסקים אלי מור, לשעבר מנכ"ל יורוקום, המיוצג על ידי משרד עוה"ד גולדפרב-זליגמן. לפי התביעה, מור השקיע, העמיד הלוואות ונתן ערבויות שלא הוחזרו לו.
תביעה נוספת הוגשה בסוף 2011 על ידי חברת שלירן, המיוצגת על ידי ליאור רוב, נגד שפיגל וארפה - על כך שחברת נדל"ן שבשליטת החברה הייתה קשורה לחלק מעסקי שפיגל וארפה. תביעה זאת מבקשת לקבל מידע ומסמכים בשל טענות, לכאורה, על אי תשלום תמלוגים והעלמת נכסים.
חבל להכתים את השוק האמריקאי: זה יכל לקרות בכל מקום
פרשה זו מסכנת את נהירתם של ישראלים לשוק הנדל"ן האמריקאי, אך כלל לא בטוח שבצדק. מומחים בתחום אומרים כי פרשת העוקץ הזו יכולה הייתה לקרות בכל מקום בעולם.
לשיטתו של עו"ד אבישי מלכא, מומחה למיסוי נדל"ן והשקעות בחו"ל, ההשקה בנדל"ן על ידי ישראלים מתנהלת בקו חשיבה בעייתי. "נדל"ן מחייב קצת יותר ניכור", אומר עו"ד מלכא ל-ynet בהתייחסו לפרשה.
לדבריו, "כשאתה קונה את בית המגורים שלך, אתה צריך להתחבר למשתנים רגשיים. בהשקעה הדברים שונים לחלוטין. צריך לבחון את הגורם המשקיע ואת יציבותו של אותו גורם, מה האמינות שלו ומהן התעודות שהוא מביא על פרויקטים שהוא עשה. לא ללכת אחרי סיפורי החבר המוצלח מאמריקה".
מלכא מוסיף כי השקעת נדל"ן בארה"ב דווקא יכולה להיות אטרקטיבית ביותר, ולא פעם מדובר בהזדמנות של ממש. "הנדל"ן בארה"ב הוא בקרשים. אני לא מאמין שתהיה ירידה נוספת במחירים שם. יש הזדמנויות כספיות אדירות בסכומים מאוד אטרקטביים", הוא מבהיר.
למרות זאת, ממליץ מלכא על השקעה עקיפה בנדל"ן דרך חברות מסוג LLC מוכרות. חברות אלו, לדבריו, הן חברות המשקיעות בנדל"ן בפרויקטים, ובכל פרויקט יש משקיעים, בדומה להשקעה בורסאית - אלא שכאן מדובר בחברות שלא נסחרות בבורסה, ומבחינת היבט המס יש הטבה בהשקעה בדרך זו.
"לפני קניית נכס בחו"ל חייבים קשרים בישראל"
עוד מוסיף עו"ד מלכא כי המיתון האמריקאי מביא איתו לא רק הזדמנויות, אלא גם סיכונים ומציאות עגומה יותר מכיוונם של הבנקים, שנעשים פחות נדיבים. "גם השקעה ישירה, כאשר השליטה של המשכיר היא מלאה ללא איש קשר, אפשרית", הוא אומר. "בנוסף, קיימת אופציה לקנות נכס ולא להשכירו, ולמכור אותו בתוך מספר שנים ברווח".
עו"ד ירון טיקוצקי ממשרד עוה"ד דורון טיקוצקי צדרבוים מוסיף כי "אחד הדברים החשובים ברכישת נכס בחו"ל הוא לבצע את העסקה באמצעות משרד עורכי דין ישראלי שקשור למשרד עורכי דין בחו"ל. כלומר, לא לקנות נכס מבלי שיש בישראל כתובת ברורה וידועה שאליה תוכל לפנות, כולל מידע מי מפקח ושולט על ניהולו ותפקוד הנכס".
לדבריו, "בטרם ביצוע עסקה לרכישת נכס בחו"ל, חשוב לבצע בדיקות שעשויות להיות כרוכות בעלויות נוספות. הסתייעות באנשי מקצוע, כגון עורכי דין ישראלים ועורכי דין מקומיים במקום שבו נמצא הנכס הנרכש, יש בה כדי למנוע ביצוע עסקאות שעשויות בדיעבד להתברר ככושלות".
שלומי ברנובסקי, מנכ"ל חברת SB Capital המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב, סבור כי "אפיקי ההשקעה בנדל"ן בארה"ב מגוונים יותר ממה שמוכר למשקיעים. במקרה של ההונאה הנוכחית, ככל הנראה שהיכרות אישית של חלק מהאנשים עם היזמים בחו"ל לא עזרה להם לשמור על כספם".
לדבריו, "מומלץ למשקיעים בנדל"ן בארה"ב וגם בכל מקום אחר בעולם להשקיע ישירות בנכס שרשום על שמם, ולא לשים את הכסף על קרן הצבי בקרנות ובקבוצות שמנהלות בצורה מוצלחת יותר או מוצלחת פחות בתי דירות וקבוצות משקיעים".
חרף הניסיונות, לא הצלחנו להשיג את תגובת הנתבעים או באי כוחם. יצוין כי גם בין הצדדים להליך קיימת מחלוקת בדבר המצאת כתב התביעה לנתבעים, בשל קושי להתחקות אחר המצאם.
לפנייה לכתב/ת 
