ירושלים של נדל"ן: כדאי לגור בעיר הבירה?

נראה כי לנדל"ן בירושלים חוקים משלו: מספר התחלות הבנייה קטן בצורה מתונה יותר משאר המדינה, דירות חדשות בנות 3 חדרים הן לא מצרך נדיר ודווקא דירות חדשות בנות 5 חדרים הרבה יותר קשה להשיג. כך עולה מנתוני מכון ירושלים למחקר שהגיעו ל-ynet לרגל יום ירושלים שמצוין היום (ד').

כתבות נוספות על ירושלים בערוץ הנדל"ן :

• "קרקע ל-2,500 דירות בירושלים מעוכבת"
• ירושלים: 10,000 דירות רפאים מחכות לשר שיעז
• במקום חרדים: חילונים קידמו פרויקט נדל"ן בי-ם
• ירושלים, חוזר אלייך: 1,300 דירות יוקמו בעיר
• הסיפורים החמים לפני כולם - בפייסבוק של ynet
  

על פי הנתונים, מאז 1995 חלה בישראל ירידה תלולה של 41% במספר התחלות הבנייה - מ-72,900 יחידות דיור בשנת 1995 ל-42,700 בממוצע בשנים 2011-2012. אולם בירושלים נרשמה ירידה מתונה יחסית - מ-2,580 יחידות דיור בשנת 1995 ל-2,330 יחידות דיור בשנים 2011-2012 (ירידה של 10%).

דירות 3 חדרים, הנחשבות בנות-השגה יותר מאשר דירות גדולות, נבנות במדינה כולה פחות ופחות. בין השנים 1995-2012 ירד חלקן של התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים בישראל מ-19% מכלל התחלות הבנייה בשנת 1995, ל-4% בשנת 2012.

בירושלים עמד חלקן של דירות אלו בהתחלות הבנייה על 27%-29% בין השנים 1996-2000. בשנת 2004 עמד חלקן של דירות 3 חדרים בירושלים על לא פחות מ-41% ולאחר מכן גם בבירה נרשמה ירידה תלולה עד לכדי 11% בשנים 2011-2012. אולם לעומת כלל התחלות הבנייה בישראל מדובר בירידה קטנה יותר. המשמעות היא שדירות אלו עדיין נבנות בירושלים בשיעור הגבוה כמעט פי 3 משיעורן של דירות בגודל זה בשאר הערים ברחבי הארץ.

(באדיבות מכון ירושלים)

ביקוש נמוך לדירות 5 חדרים

מגמה הפוכה דווקא ניתן לראות בבניית דירות בנות 5 חדרים ומעלה. דירות אלו היוו בישראל 39%-41% מכלל התחלות הבנייה בשנים 1995-1996. שיעורן עלה לכדי 55%-57% בשנים 2011-2012.

בירושלים היה שיעורן של הדירות הגדולות הללו נמוך יותר, אך גם כאן ניכרה מגמת עלייה - מ-16%-17% בשנים 1996-1997, לכדי 35%-34% בשנים 2011-2012. יצוין כי שיעורן של דירות 6 חדרים ומעלה היה נמוך במיוחד בירושלים ביחס לישראל, ועמד על 4%-6% מאז שנת 2007 בירושלים, לעומת 21%-27% בישראל באותן שנים.

עוד השווה מכון ירושלים בין 3 הערים הגדולות בישראל ב-5 השנים האחרונות (2008-2012). כאן נמצא כי בירושלים עמד חלקן של התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים על 9% - נמוך מעט מהשיעור בחיפה (10%) ונמוך משמעותית מתל-אביב (22%), אך גבוה מהשיעור הממוצע בישראל (5%).

דירות 5 חדרים ומעלה, נבנו בערים הגדולות בשיעור נמוך מאשר בישראל כולה. ב-5 השנים האחרונות היה שיעורן הממוצע מקרב התחלות הבנייה 26% בתל-אביב, 30% בירושלים ו-44% בחיפה. כולן נמוכות משמעותית מהשיעור בישראל כולה, שעמד על 56%.

ניתן להסביר ניתוח זה בעובדה שמחירי הדירות בערים הגדולות יקרות באופן משמעותי מאשר הערים שמסביב, ולכן ישנה דרישה לדירות קטנות יותר בערים הללו, על מנת להוזיל את עלות הנכס.

ביישובי סובב ירושלים שיעור התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים עמד על 8%-9% בבית שמש ובמודיעין-מכבים-רעות, 3%-4% במבשרת ציון ובמעלה אדומים, ושיעור זניח במודיעין עילית ובגבעת זאב. יוצאת דופן היא העיר ביתר עילית, בה היה חלקן של התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים 22% מכלל התחלות הבנייה.

דירות 5 חדרים ומעלה אפיינו בסובב ירושלים בעיקר את היישוב צור הדסה, בו היה חלקן מהסה"כ גבוה מ-80%. מלבד יישוב זה לא התאפיינו ישובי הסובב בבנייה של דירות גדולות, ושיעורן מקרב התחלות הבנייה עמד על 20%-22% בבית שמש ובביתר עילית, 30% במעלה אדומים (בדומה לירושלים) ו-45%-48% בישובים גבעת זאב, מבשרת ציון ומודיעין-מכבים-רעות.

(באדיבות מכון ירושלים)

1.668 מיליון שקל לדירת 4 חדרים

אז כמה עולה התענוג להתגורר בעיר הקודש? מבחינת הדירות להשכרה, בשנת 2012 מחיר ממוצע לדירת 1.5-2 חדרים בירושלים עמד על 2,799 שקל לחודש. הנתון הארצי עומד על 2,635 שקל והנתון בתל-אביב עומד על 3,804 שקל כל חודש.

דירת 2.5-3 חדרים בירושלים תעלה 3,359.8 שקל בממוצע כל חודש. הנתון הארצי עומד על 2,996.2 שקל. בתל-אביב שכר הדירה יעמוד על 4,616.2 שקל. השכרת דירת 3.5-4 חדרים עולה בבירה 4,171.2 שקל כל חודש. הנתון הארצי עומד על 3,778 שקל כל חודש ובתל-אביב שכר הדירה עומד על 6,015 שקל בממוצע.

מבחינת הדירות למכירה, מחיר דירת 1.5-2 חדרים בבירה עמד בשנת 2012 בממוצע על 1.12 מיליון שקל (לעומת 747 אלף שקל לדירה שכזאת בממוצע בכל המדינה). דירת 2.5-3 חדרים עלתה 1.293 מיליון שקל (לעומת 862 אלף שקל לדירה שכזאת בכל המדינה) ודירת 3.5-4 חדרים עלתה 1.668.6 מיליון שקל (לעומת 1.208 מיליון שקל לדירה בכל המדינה).

דירת 5 חדרים הזולה המוצעת כרגע בלוח נמצאת בשכונת קריית מנחם ומוצעת ב-1.2 מיליון שקל. ואילו דירת 5 חדרים היקרה ביותר בלוח מוצעת בלא פחות מ-11 מיליון שקל. כאן מדובר בבית פרטי בן 5 חדרים בשטח של 615 מ"ר.

(באדיבות מכון ירושלים)

הארנונה הכי יקרה

ומה בדבר עלות המגורים השוטפת בעיר? בסוף שנת 2012 היו בירושלים 204,300 דירות מגורים, בשטח כולל של 16.3 מיליון מ"ר. סכום החיוב הכולל של הארנונה לשנת 2012 לכל הדירות הללו עמד על 1.07 מיליארד שקל, כלומר ממוצע של כ-65 שקל למ"ר.

אלא שהסכום שנכנס לעירייה עמד על 686.1 מיליון שקל. כ-273.8 מיליון שקל ניתנו כפטור מיוחד וכ-107 מיליון שקל לא נגבו בפועל. הקריטריונים לפטור מיוחד, בשיעורים משתנים, הם לאזרחים ותיקים, בגין נכות, לפי מבחן הכנסה לפי סוג הבניין (כגון מבנה ריק), למוסדות עם תכלית מיוחדת כגון דת, חינוך וכן הנחות שונות אחרות (כדוגמת הנחות לחיילים, לעולים חדשים ועוד).

שיעור הפטור משתנה משכונה לשכונה, בהתאם למאפייני האוכלוסייה השונים. השכונות בהן הזכאות לפטור בשיעורים הגבוהים ביותר הן גאולה ומאה שערים (46%); נווה יעקב (45%); מעלות דפנה - שמואל הנביא (42%); סנהדריה - תל ארזה (41%); רמת שלמה (40%); מקור ברוך - זכרון משה (38%); עיסוויה - א-טור (37%); רמות אלון צפון (37%); ורוממה (36%). שכונות אלו יחדיו אחראיות ל-27% מסכום הפטור הכולל בירושלים.

השכונות בהן הפטור הוא בשיעורים הנמוכים ביותר הן: עין כרם (13%); טלביה (14%); הר חומה (14%); רמת שרת ורמת דניה (15%); והגבעה הצרפתית (16%).

ביחס לכל הרשויות אחרות בישראל, הארנונה למגורים בירושלים (לפני פטורים) היא היקרה ביותר. לעומת חיוב ממוצע של 67 שקל למ"ר ב-2011, עמד החיוב הממוצע בגבעתיים, שהייתה השנייה בטבלת יוקר הארנונה למ"ר למגורים, על 58 ש"ח למ"ר. גם בחיפה עמד החיוב הממוצע על 58 ש"ח למ"ר, וברמת גן על 56. תל-אביב, שהגיעה למקום ה-32 בטבלת יוקר הארנונה, חייבה את תושביה בסכום ממוצע של 42 ש"ח למ"ר.

היקף ההכנסות של עיריית ירושלים מארנונה למגורים בשנת 2011 עמד על 763.7 מיליון שקל - יותר מכל רשות אחרת בישראל. אך בחישוב ביחס למספר התושבים בעיר נמצא כי הסכום הוא 949 שקל לתושב, זאת לעומת 1,564 שקל בחיפה ו-1,689 שקל בתל-אביב.