דו"ח: ת"א וטבריה מובילות בדירות להשקעה
מחקר שערך בנק ישראל בדק את דפוסי רכישת דירות להשקעה. ההפתעה: טבריה במקום השני אחרי ת"א בשיעור רכישת הדירות שנקנו ע"י משקיעים. לפי חישובי הבנק, כל עלייה של אחוז בריבית במשק מורידה ב-8% את הסבירות שדירה כלשהי תירכש ע"י משקיע ולא ע"י זוג צעיר או משפרי דיור
רוכשי הדירות להשקעה משחקים תפקיד חשוב בעליית מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות. נתונים חדשים שפרסם היום (ד') בנק ישראל - מראים עד כמה.
- עד 2030: עוד 40 אלף יח"ד בראשון לציון
- הצפיפות בדירות בישראל - מהגבוהות בעולם
- כך נפוצץ את בועת הנדל"ן / טור, אדם רויטר
משקיעים מוגדרים כרוכשי דירות שביום הרכישה כבר מחזיקים בבעלות על דירה אחת נוספת לפחות. המשקיעים רוכשים דירות על מנת להשכירן, למכור אותן ולהרוויח מעליית המחירים בשוק או על מנת ליהנות מהטבות מס. כמו כן, בישראל נפוצות עסקאות של רכישה בידי יהודים מהתפוצות שרוצים להחזיק בנכס בישראל.
נהוג לייחס למשקיעים השפעה רבה על התפתחות המחירים מפני שהם נחשבים לרוכשים שמגיבים מהר יותר משאר הציבור לשינויים בשוק. זוגות צעירים נוטים להחליט על רכישת דירה מסיבות דמוגרפיות (חתונה, הולדת ילד ראשון, התרחבות המשפחה וכו') או סיבות כלכליות שאינן קשורות ישירות לשוק הנדל"ן (עלייה בשכר, מציאת עבודה חדשה וכו').
משקיעים, מנגד, מחליטים על רכישת דירה בהתאם לתשואה שהם עשויים לקבל על השכרתה או מכירתה אל מול התשואה שניתן לקבל על השקעות אחרות. לכן, נהוג לחשוב כי למגמות כמו עלייה או ירידה של הריבית במשק, התפתחויות בשוק הנדל"ן ובשוק ההון והחלטות מיסוי של הממשלה, ישנה השפעה מהירה וחדה יותר על המשקיעים וכי לכן המשקיעים הם הקבוצה שגורמת לעיקר התנודות בשוק הדיור.
מחקר חדש של בנק ישראל בודק האם ההנחה בנוגע למהירות ועוצמת התגובה של משקיעים לשינויים בתנאים המשפיעים על שוק הנדל"ן אכן כה חזקה כמו שנהוג לחשוב והאם הצעדים שבהם נקטה הממשלה בשלוש השנים האחרונות הניבו פרי והובילו לירידה בהיקף הפעילות של משקיעים.
כלכלני הבנק אכן מצאו כי מאז שנת 2003 ועד שנת 2011 חלה עלייה רציפה בחלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן. את ראשית העלייה מייחסים להחלטת הממשלה להטיל מס על רווחי הון בבורסה בשנת 2003. החלטה זו הפכה את ההשקעה בנדל"ן לכדאית יותר וחלקם של המשקיעים בכלל הרוכשים טיפס מ-23% ל-26%.
בעקבות המשבר: עלייה בפעילות המשקיעים
החל משנת 2007 החלה עלייה משמעותית יותר בהיקף הרכישות של משקיעים, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי וירידת הריבית לרמה הנמוכה ביותר בתולדות המדינה (0.5%). באותן שנים עלה חלקם של המשקיעים בכלל הרוכשים עד לרמה של 31%. מאז רמת השיא שנרשמה בחודש יוני 2010, חלה ירידה בחלקם של המשקיעים בכלל הרוכשים, בין היתר בשל צעדי הממשלה. עם זאת, חלקם של המשקיעים לא חזר לרמות שלפני העלייה בגדולה, ועמד בסוף 2012 על רמה של 24%.
לטענת חוקרי בנק ישראל, צעדי הממשלה אמנם הפכו את ההשקעה בדיור לפחות כדאית, אך מששב בנק ישראל למדיניות של הורדת ריבית בסוף 2011, השתרשה הסברה כי הריבית תישאר נמוכה לזמן רב והמשקיעים חזרו לקנות דירות.
המחקר של בנק ישראל אכן מראה כי לתנודות בשיעורי התשואה על השקעות יש השפעה מכרעת על התנהגות המשקיעים בענף הנדל"ן. על פי חישובי הבנק, כל עלייה של אחוז בריבית בנק ישראל (שתורמת לעלייה בתשואה על פיקדונות בבנקים והשקעות בבורסה), מורידה ב-8% את הסבירות שדירה כלשהי תירכש על ידי משקיע ולא על ידי זוג צעיר או משפרי דיור. מנגד, עלייה של אחוז בתשואה העודפת של השקעה בדיור על פני השקעות אחרות, מעלה ב-22% את ההסתברות לרכישה של דירה על ידי משקיע.
בבנק המרכזי ניתחו גם דפוסי התנהגות אחרים של המשקיעים בנדל"ן ומצאו כי המשקיעים פועלים בעיקר בתל-אביב, בטבריה ובחיפה. בירושלים נרשמה גם כן פעילות גבוהה של משקיעים כאשר בעיר הבירה בולטת מעורבותם של משקיעים מחו"ל. נמצא כי המשקיעים קונים בעיקר דירות קטנות (1.5-3 חדרים), מה שמחזק את ההשערה כי הם רוכשים דירות על מנת להשכירן לצעירים. סברה זו אינה מסבירה כמובן את הגידול המרשים בכמות הרכישות על ידי משקיעים העיר טבריה.
לפנייה לכתב/ת 
