"תוכנית לפיד עלולה לגרום לעליית מחירים"

שר האוצר, יאיר לפיד, הטיל הבוקר (ג') פצצה שהסעירה את ענף הנדל"ן : זוגות ללא דירה, עם ילד אחד לפחות, שירכשו דירה חדשה מקבלן, יזכו למע"מ בשיעור 0%. התוכנית אמנם צריכה לקבל את אישור קבינט הדיור ויישומה יימשך מספר חודשים, אבל הפרסום הראשוני עורר תגובות סוערות בקרב אנשי הענף, שנעו בין ביקורת נוקבת, ברכות ובעיקר ספקנות רבה באשר להצלחת התוכנית.

• מי ייהנה מ-0% מע"מ על דירה? כל התשובות
• השר לפיד הכריע: 0% מע"מ על דירה ראשונה
• 0% מע"מ על דירה: ההימור הפוליטי של לפיד
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

שר השיכון: רעיון שלי, יישום חלקי יגרום נזק

שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, לא ממש אהב שלפיד גונב לו את ההצגה. אריאל מיהר לטעון כי מדובר בהצעה שלו, אותה העלה בראיון לעיתונות עוד לפני שנה. לדבריו, מדובר ביישום חלקי של הצעתו, ולפיכך המהלך שגוי. "יש להפעיל את התוכנית במתכונתה המלאה כפי שגיבש השר, כולל משפרי דיור המהווים רוב משמעותי של השוק ומבלי להדיר חלקים בחברה וזוגות צעירים ללא ילדים", מסרו במשרד השיכון.

דובריו של שר השיכון הוסיפו: "השר אריאל מזהיר כי הפעלת התוכנית במתכונת המצומצמת, שתחול רק על חסרי דיור הרוכשים דירה מקבלן, המהווים 8% בלבד מכמות העסקאות השנתית, עלולה להתברר כמהלך סרק שלא ישפיע על המחירים ורק יגרום נזק לתקציב המדינה. השר אריאל יתמוך בתוכנית מלאה שתשפיע באופן אמיתי על מחירי הדיור".

יזמים וקבלנים: ברכות ובלבול

ההתנגדות לתוכנית לא נרשמה רק בממשלה, אלא גם בקרב בכירים בענף. נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל, אמר כי "מדובר במהלך מבורך עבור רוכשי הדירות, זוגות צעירים וחסרי דירה. את התוכנית הזו הציעה התאחדות בוני הארץ לממשלה הקודמת, ואותה ההתאחדות שבה והציעה את התוכנית כפתרון לטיפול במחירי הדיור גם לאחר כינונה של הממשלה הנוכחית".

לדברי בובליל, "בסופו של דבר על הממשלה יהיה להוכיח את עצמה במבחן הביצוע. התוכנית קובעת מנגנונים שונים שאמורים לתמוך בביצוע ההחלטה. טרם קבלנו לעיון את פרטיה, וכשנקבל אותה נבחן את המשמעות וההשפעה שלה באופן עמוק".

היזם אדי כספי, בעלי חברת כספי גרופ, העלה בעיה נוספת שעלולה להיגרם בעקבות התוכנית: "הצעד רק יצור בלבול באיזה מחיר להציע. הרי יש לקוחות שזאת לא דירה ראשונה עבורם, ועליהם כן יחול מע"מ". כספי הוסיף כי "צריך להבין מה ההשלכות על קבוצות רכישה. הרי שם הרוכשים לא מזדכים על מע"מ הבנייה, ולדעתי זה עלול לייקר את הדירות בקבוצות הרכישה".

היזם אילן רג'ואן, הבונה בין היתר שכונה חדשה בדימונה, טען כי תוכנית האוצר תפגע בפריפריה. "אני מברך על ההצעה של שר האוצר, אך ההחלטה במתכונת הנוכחית שלה עלולה לגרום לאפליה ועיוות", אמר.

לדבריו, "בדרך שבוחר שר האוצר, עלולים להיווצר פערים גדולים בין ההטבות הניתנות לרוכשים במרכז לבין ההטבות בפריפריה. אוכלוסיות חזקות בערי הפריפריה יעזבו אותה ויתקרבו למרכז בשל ההטבה המשמעותית יותר שיקבלו שם, שיכולה להגיע ל-100 אלף שקל ויותר לאחר הורדת המע"מ. על כן יש לקבוע הטבות יחסיות, כך שבפריפריה ההטבה תהיה גבוהה יותר כדי להשאיר את הזוגות הצעירים בעיר".

יו"ר קבוצת מנרב, אברהם קוזניצקי, העריך כי ההחלטה של שר האוצר תושיב רוכשים על הגדר עד שיפול הפור, והיא תעבור את כל בירוקרטיית החקיקה. "הצעת לפיד מבורכת, אבל הוא לא היה צריך לצאת בהכרזה עליה כעת, אלא רק ערב הביצוע, מאחר שאף אחד לא יודע באמת האם היא בסופו של דבר תצא לפועל".

לדבריו, "ההצהרה שלו היום בעצם תגרום לכך שאנשים לא יקנו דירות, ויעדיפו להמתין שהתוכנית אכן תתממש. אני לא מכיר רוכש דירה שירצה היום לזרוק לפח 18%, ולכן אני מעריך שעצם ההכרזה על העניין בכלי התקשורת תושיב אנשים על הגדר, תיצור ציפייה ובלבול בקרב הציבור, ובטווח הקרוב תשתק את השוק".

הקבלן יגאל דמרי, הבעלים של חברת י.ח. דמרי, הביע הערכה פסימית על עליית מחירים, כשהוא משתמש במטאפורה מתחום המשקאות התוססים: "כמו בקבוק מוגז שאתה מנער אותו והקצף רוצה לברוח החוצה, כך תהיה התנפלות מחודשת על הדירות ושוב התוצאה תהיה עליית מחירים".

מתווכים: חשש מביקושי יתר ועליית מחירים

מנכ"לית רשת התיווך אנגלו-סכסון, עדינה חכם, הביעה חשש שהצעד דווקא יביא לעלייה במחירי הדיור. "בעקרון, מדובר בצעד חיובי, אך הדבר יכול להגדיל ביקושים ולמשוך את מחירי הדירות כלפי מעלה.

"אני בטוחה שזוגות צעירים רבים, שההטבה הדרמטית חלה עליהם, יממשו אותה. זוגת אלה נמנעו עד כה מלרכוש דירה, וזה יכול להגדיל ביקושים וליצור שרשרת לא טובה שתעלה את מחירי הדירות. תהליך שכזה חייב להיתמך בהליך של הגדלת היצע הדירות, וכמו כן להיות מבוקר לאזורים פחות מבוקשים שבהם יש מספיק דירות. צריך לנתב את הרוכשים".

כלכלנים: חלק מההנחה ילך בסוף לקבלנים

הכלכלן הראשי של IBI בית השקעות, רפי גוזלן, אמר כי "הרעיון אינו מוצלח במיוחד. הפתרון של לפיד מעודד ביקושים במקום למתן אותם. ברור כי חלק מההנחה שאמורה להגיע לזוגות צעירים תלך בסוף לקבלנים".

לדברי גוזלן, "מה שצריך לעשות זה לדחוק את רגלי המשקיעים, ולא לעודד זוגות צעירים להשתעבד לכל החיים. מוטב שלפיד יקשיב לדברי נגידת בנק ישראל בדבר העלאת נטל המס על משקיעים, באמצעות מס רכישה או מס רכוש".

צביקה ליבנה, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות ליבנה בן כנען, הזהיר כי "התוכנית מפספסת אינטרס חשוב של המדינה לעידוד רכישת דירות בפריפריה. הסיבה לכך היא שהטבת המע"מ יוצרת תמריץ גדול יותר לרכישת דירות במרכז. 18% מדירה בתל-אביב שווים יותר מאשר 18% מדירה בשדרות". לדברי ליבנה, נכון היה לתת הטבה של 200 אלף שקל, לדוגמא, לכל רוכש דירה. "כך ההטבה תהיה משמעותית ביותר לדירות בפריפריה, ופחות משמעותית לדירה בתל אביב", הסביר.

אמיר ווינשטוק, ממיסדי אתר מדלן המנתח את מחירי השוק בשכונות הארץ, אמר כי "הנחה של 15.2% (החלת  0% מע"מ על דירת מגורים מהווה הנחה של 15.2% - א.ש.) היא עדיין תיאורטית, שכן לא בטוח שאכן תגולם לצרכן ולא תתגלגל לכיס הקבלן או בחזרה למדינה". לדבריו, "צריך לזכור שהנחה של 200 אלף שקל בעלות הדירה מתבטאת בהקלה של 50 אלף שקל בלבד בהון העצמי, כך שעדיין דרישת ההון העצמי תהווה משוכה גבוהה לנתח גדול מהמשפחות הצעירות".

שמאים: לא יעזור ללא הגדלת ההיצע

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן, אמר כי "זהו צעד ראשון בכיוון הנכון, אבל לא תהיה לו משמעות רבה לגבי מחירי הדיור, ללא שינוי מהותי בתפיסה וללא הגדלה משמעותית של היצע הדיור". כהן הציע לבצע רפורמה שעיקרה הוזלת מחירי הקרקעות וכן מיסוי בחומרי הבנייה, בנוסף לתוכנית האוצר.

"איך זה שעד כה, כשהבעיה של מחירי הדיור ידועה, לא עלתה הצעה מובנת מאליה שכזו לבטל את המע"מ, שאותה אני מציע כבר שנתיים ויותר?", הוסיף כהן.

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', טען כי "מדובר בהצעה פופוליסטית, שבאה לייצר כותרות, ובוודאי שלא תוריד את מחירי הדירות כל עוד הביקוש עולה על ההיצע". לדבריו, "זוהי תוכנית מאוד נקודתית ולא יעילה שעלולה אף להזניק את רמת המחירים, ובעצם לשחק לידיים הלא נכונות. יזמים יעלו את מחיר הדירות ההתחלתי ולמעשה סכום המע"מ, במקום שיעבור לאוצר, עלול לעבור אליהם כרווח נוסף".

השמאי ועורך מחירון הדירות, לוי יצחק, העריך שהמהלך ישפיע הן על הורדת מחירי הדירות המשומשות והן על מחירי השכירות. "התחרות הינה גורם חיובי, ובמידה שלזוגות הצעירים תיפתח האפשרות לרכוש דירות במחירים אטרקטיביים, הרי שבעלי הדירות מיד שנייה המעוניינים למכור, יהיו חייבים להתפשר כלפי מטה".

עוד הוסיף לוי כי "כדאיות הרכישה של זוגות צעירים תהיה מופנית לדירות חדשות בלבד. סביר להניח שדירות אלה יוזלו באופן ממשי מאוד, היצע הדירות להשכרה יגדל, ואולי נראה גם ירידה במחירי הדירות בשכר חודשי".

משפטנים: התוכנית מפלה

עו"ד יורם חגבי-חגי, יו"ר משותף של פורום קניין במקרקעין של לשכת עו"ד, הזהיר כי לא ניתן יהיה להעביר את ההצעה בחקיקה. "אף שהכוונה רצויה, נראה כי מהפן המשפטי יהיה קושי רב ובעייתי ליישם את ההצעה בחקיקה ראשית או חקיקת משנה", אמר חגבי-חגי.

לדבריו, "ההצעה אינה שיוויונית. לא ניתן להפלות הנחה בדירות בין מי שעשה צבא ומי שלא. הרי דבר כזה ממגר באופן חד את אוכלוסיית הערבים והחרדים. אף הפיקוח והיישום בשטח הינו בעייתי, שכן הוא מביא אותנו לתקופה של שנות ה-60 וה-70 בהם הפטורים היו מאוד סובייקטיביים".

בנוסף לפן המשפטי אמר חגבי-חגי: "הצעת החוק מגבירה את הביקוש כאשר אין היצע בכלל. ראו פרויקט ראש העין. לצערי מדובר בספין נוסף שיוצא לתקשורת על ידי פוליטיקאים ולא יביא לשום פתרון. הפתרון מצוי בדבר אחד בלבד - מיגור הבירוקרטיה. על הממשלה להבין שהקרקע שהיא מחזיקה אינה משמשת כמאגר נדל"ן להעשיר את קופת האוצר".

גם עו"ד ענת לוי, המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, טענה כי "ההצעה היא בעייתית ובלתי צודקת". לדבריה, "הרצון לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה בדרך של מתן פטור ממע"מ, לא מטפל בבעיית מחירי הדיור במדינת ישראל ואף עלול להחמירה, שכן הוא עלול להביא לעלייה חדה בביקושים לרכישת דירות, חרף העובדה כי היצע הדירות אינו גדל".

לוי הוסיפה: "הענקת מתנות מצד המדינה, למי שזכו ויעמדו בזמן נתון בקריטריונים שיקבעו, יוצרת עיוות ומפלה לרעה את אותם זוגות צעירים המתמודדים עם בעיה זהה, אך כבר הספיקו לרכוש דירה ראשונה, וכן את הזוגות שידם אינם משגת לרכוש דירה מקבלן ורוצים לרכוש דירה מיד שנייה".