שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    דירה על הנייר עולה פחות - שווה את הסיכון?
    בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet מצאה שככל שנרכוש דירה בשלב מוקדם יותר בפרויקט מגורים, אפילו כזה שטרם קיבל היתר בנייה, כך נזכה למחיר טוב יותר. הפער בין מחיר הדירה הראשונה בשלב המכירה מוקדמת למחיר הדירה האחרונה יכול להגיע ל-80% - אך ייתכן שלא תמיד כדאי למהר להיות ראשון

    שרי הממשלה ממשיכים לצאת בהצהרות על מחירי הדיור, ורק השבוע קרא שר האוצר לקבלנים להוזיל מחירים - לקראת אישורה הסופי של הטבת המע"מ . עד שנראה (אם בכלל) תוצאות בשטח, בדקנו איך אפשר בכל זאת לנסות להוזיל עלויות בכל הקשור ברכישת דירה.

     

    מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

     

    מבדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין עבור ynet עולה כי מחיר דירה בפרויקט מגורים חדש קופץ בין 17%-30% מתחילת שיווק הפרויקט ועד לשיווק הדירה האחרונה - ובמקרים מסוימים הפער בין מחירי הדירות מגיע ל-80%. כלומר, עסקת רכישה של דירה "על הנייר" בפרויקט בו הקבלן טרם קיבל אישור להתחיל בחפירות, יעלה לכם משמעותית פחות מעסקה בפרויקט שכבר נמצא בבנייה, על אחת כמה וכמה בשלבי סיום ואכלוס.  

     

    הסיבה להבדלים נעוצה במחירי הקרקע הגבוהים ובעלויות הבנייה של הקבלנים בתחילת התהליך. הקבלנים צריכים להציג לבנקים מכירות ראשוניות לצורך קבלת מימון בנקאי עבור הפרויקט, ולכן עליהם להתחיל את שיווק הדירות עוד בטרם קיבלו היתרי בנייה מוועדות התכנון. אלה שרוכשים דירה בשלב הראשוני של השיווק זוכים, אם כן, למעין הנחה: לא רק שהם רחוקים שנים מספר מקבלת הדירה בפועל, הם מהווים עבור הקבלן "חמצן פיננסי".

     

    "הפערים במחירי הדירות משתנים מפרויקט לפרויקט ותלויים בגורמים שונים, החל ממיקום הפרויקט ופיתוח השכונה, דרך משך הזמן לקבלת היתר הבנייה וכלה במיתוג הפרויקט כעממי או יוקרתי", אומרת בוגין, שבדקה נתוני מכירות של דירות ב-37 פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, בהסתמך על נתוני רשות המסים ועל פי דיווחי חברות הנדל"ן.

     


    דוגמאות למחירי דירות - שינויים מהשלב ראשון לשלב האחרון

    דוגמאות למחירי דירות - שינויים מהשלב ראשון לשלב האחרון
    פרויקט מחיר דירה* בפריסייל מחיר סוף שיווק פער בין תחילת השיווק לסופו
    סנטרל פארק אשקלון 740 אלף שקל 999 אלף שקל 35%
    פרויקט בית וים אשדוד 1.18 מיליון שקל 1.52 מיליון שקל 29%
    פרויקט casa בבאר יעקב 1.1 מיליון שקל 1.4 מיליון שקל 27%
    מגדלי אייזנברג גורדון ברחובות 1.28 מיליון שקל 1.58 מיליון שקל 24%
    פרויקט חלומות בזכרון יעקב 754 אלף שקל 1.36 מיליון שקל 80%

     

    נכנסו לדירה רק אחרי שנתיים - חסכו 30%

    על פי הבדיקה, אם פרק הזמן לקבלת היתר הבנייה אורך שנה ויותר, עולה פער המחירים בין מחירי "הפריסייל" (מכירה מוקדמת) לבין שלב קבלת ההיתר לכ-10%, ואף מגיע בחלק מהפרויקטים ל-20%. "אין ספק שרכישת דירה ללא היתר בנייה מוזילה את המחיר בסופו של דבר", אומרת בוגין.

     

    דוגמא לכך היא המקרה של אושרית ואמנון קבדה, שבנובמר 2012 רכשו דירה בפרויקט "סנטרל פארק" של קבוצת גבאי בשכונת ברנע החדשה באשקלון. בני הזוג שילמו 740 אלף שקל תמורת 4 חדרים, כשהפרויקט היה "על הנייר" וללא היתרי בנייה.

     

    היום, שנתיים לאחר מכן, החלה החברה באכלוס הפרויקט ומוכרת את הדירות ב-200 אלף שקל יותר. למעשה, הרכישה "על הנייר" חסכה למשפחת קבדה כמעט 30% ממחיר הדירה. "הבנו שהמחירים צפויים לעלות ומהר, ולכן כדאי היה לרכוש את הדירה בזול על הנייר - גם אם זה היה לפני קבלת היתר הבנייה", מסבירה אושרית קבדה.

     

    מוטי נהרי מאור יהודה היה נזהר מעט יותר כשרכש דירה בפרויקט "גבאי נובה" במרכז העיר - רק לאחר שהחברה קיבלה היתר בנייה. "רציתי להיות בטוח שהדירה שארכוש תהיה בפרויקט שהבנייה שלו תחל בוודאות, ולכן שלב קבלת היתר הבנייה היה קריטי עבורי", הוא מספר. "זאת, למרות שהיו הבדלים של למעלה מ-100 אלף שקל בין המחיר של הדירה לפני קבלת ההיתר - לבין מחיר הדירה אחריו".

     

    "שלב הרכישה על הנייר מציב את הרוכשים בעמדה של היצע גדול ואפשרות בחירה מתוך מגוון, ולא מתוך אילוצים", טוען אלי גבאי, מנהל הפיתוח העסקי בקבוצת גבאי, "הרי ככל שיתקדם תהליך שיווק הדירות, כך יצטמצם מלאי הדירות - ואז ייתכן מצב שבו הקונה יאלץ לבצע פשרה בהחלטה בקניית הדירה".

     

    "הפער בין דירה שנמכרת בשלב הפריסייל לעומת שלב תום השיווק יכול לעמוד על כ-400 אלף שקל ואף יותר", מוסיפה סופי סרוגו, מנכ"לית משותפת בחברת הבנייה סרוגו. עם זאת, היא מודה כי "לרכישת דירה לקראת סיום שיווק יש 3 יתרונות עיקריים: המחיר קבוע ויש מינימום הצמדות; הלקוח חוסך את עלות השכירות בתקופת ההמתנה לאכלוס; ומעל לכל - הוא רואה את המוצר המוגמר ברמת הדירה וברמת הפרויקט".

     

    אשקלון. חלק מהרוכשים קפצו על "דירה על הנייר", חלק יותר נזהרו (צילום: רועי עידן)
    אשקלון. חלק מהרוכשים קפצו על "דירה על הנייר", חלק יותר נזהרו(צילום: רועי עידן)

     

    בשכונה חדשה: הפערים הכי גדולים

    על פי הבדיקה, כאשר מדובר בשכונה חדשה הפערים בין מחירי הדירות לאורך שלבי הקמת פרויקט המגורים יכולים להיות אפילו גבוהים יותר. הכוונה היא בעיקר לשכונות או מתחמי בנייה ומגורים "בתוליים", הנמצאים בשלבי פיתוח ראשוניים. "הפער יכול להגיע לעשרות אחוזים, שכן בניגוד לרוכשי דירות על הנייר או אפילו בתחילת האכלוס, מי שרוכש את הדירות האחרונות בפרויקט ייהנה מתשתיות חדשות ופעילות - שהן לבדן מוסיפות כ-12% לערך הדירה", מסבירה בוגין.

     

    אז איך קופצים המחירים מהרגע שהיזם מתחיל בשיווק הקרקע? נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברת נווה העיר, מסביר: "לאחר השלב של מכירת דירה על הנייר, קיימות 4 קפיצות במחיר. הקפיצה הראשונה והמשמעותית היא בשלב קבלת היתר הבנייה והליווי הבנקאי. בשלב זה המחירים עולים באופן משמעותי, כיוון שעם קבלת ההיתר והתקדמות הבנייה, מתחזקת הוודאות לגבי המוצר - ומיתוגו הולך ומשתפר".

     

    "הקפיצה הבאה", הוא ממשיך, "היא בשלב עליית הפרויקט מקומת המרתפים לקרקע - ונראותו מעל פני הקרקע. הקפיצה השלישית היא שלב הצגת הדירות המוכנות בפרויקט, בין אם מדובר בדירה לדוגמא או בדירה ריקה שבה ניתן לסייר במהלך הביקור במשרד המכירות. ואילו הקפיצה האחרונה במחיר היא בשלב אכלוס הפרויקט, כאשר נשארות דירות בודדות לשיווק - והרוכשים מקבלים מוצר מוגמר".

     

    "בכל מקרה" מסכמת בוגין, "הקנייה הכדאית ביותר היא זו שהרוכש ירגיש איתה בנוח. אך מבחינה כספית אין ספק שקניית דירה ללא היתר בנייה משתלמת. עם זאת, יש להיזהר ממחיר זול במיוחד - זכרו: אם הולכים על רכישה של נכס ללא היתר בנייה, כדאי לעשות שיעורי בית על היזם".

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה "דירה על הנייר עולה פחות - שווה את הסיכון?"
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    צילום: תומריקו, ידיעות אחרונות
    אפשר להוזיל עלויות בקניית דירה? אפשר לנסות
    צילום: תומריקו, ידיעות אחרונות
    נחמה בוגין. "עשו שיעורי בית על היזם"
    מומלצים