מה עשו הרקטות לשוק הנדל"ן? בדיקה
ההסלמה הביטחונית העלתה על סדר היום הנדל"ני כמה סוגיות, כמו הקשר בין מתקפת טילים להיעדר מרחבים מוגנים בדירות ובבניינים; ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 מול מציאת פתרונות מיידיים למיגון; וגם ההשפעות האפשריות של המבצע הצבאי על הביקושים לרכישת דירות חדשות ויד שנייה. תמונת מצב
מבצע "צוק איתן " העלה השבוע על סדר היום הנדל"ני את סוגיית תמ"א 38 . תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה אמורה לספק פתרון למקרים של רעידות אדמה בישראל, אולם בשנים האחרונות סיפקה בעקיפין פתרון בדמות ממ"דים (מרחב מוגן דירתי) נגד התקפות טילים. זאת מאחר שמכוח התמ"א, יזמי ההתחדשות העירונית מחויבים להוסיף ממ"ד בדירות שהם בונים.
- לפני שנתיים: ההסלמה תשפיע על נדל"ן בדרום?
- כשהבית נפגע מטיל: מתי מגיע לכם פיצוי כספי?
- כל הארץ איומים איומים, רק הממ"דים חסרים
יחד עם זאת, כיום קיימים לא מעט מבנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, למרות שנבנו לאחר שנת 1980 - כך שאין באפשרות הדיירים להצטייד בממ"ד במימון היזמים והם נאלצים לממן בניית ממ"ד באופן עצמאי (תוכנית תמ"א 38 חלה רק על מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980).
"יש בישראל אלפי בניינים חשופים שאינם זכאים למיגון", טוען ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בפרויקטים בתחום, "והתוצאה היא שבימים של לחימה הדיירים נאלצים למצוא פתרונות מיגון בצורה עצמאית".
לדברי שמול, "משפחות שלמות שחיות בבניינים כאלו נותרות ללא פתרון ראוי, אלא אם כן יבנו ממ"ד על חשבונן - בעלויות שלעתים עשויות להגיע לעשרות עד מאות אלפי שקלים, עבור הביצוע והמיסוי הנלווה". לדבריו, עלויות בניית ממ"ד באופן עצמאי יכולות להגיע לכ-80 אלף שקל. "עלויות כלכליות בהיקף זה בלתי אפשריות לאלפי אזרחים אשר ידם אינה משגת למיגון ראוי או לפתרון ראוי אחר, להוספת מרחבים מוגנים מפני טילים ורקטות", הוא טוען.
אליאב אסייג, מבעלי חברת הנדל"ן רינובו המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מציע פתרון לטווח הרחוק: "המדינה, במהלך פשוט של הרחבת תוכנית תמ"א 38 הקיימת, יכולה להוסיף מאות אלפי דירות לתוך התוכנית - ובכך לאפשר את שיפוץ שלהן ללא עלות מצד המדינה ומצד הדיירים. כל מה שנדרש זה להרחיב את התקנה, וכך לאפשר לבניינים שנבנו לאחר 1980 לעבור את שיפוצים", הוא אומר.
"על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, בישראל יש כיום לפחות כ-250 אלף דירות ללא ממ"ד", מוסיף אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, "דירות אלו הן בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית - ועל ידי זירוז הליכי תכנון יש לשאוף להתחדשותן, תוך תוספת משמעותית של דירות חדשות באזורי הביקוש עם מרחב מוגן המבטיח את ביטחון דייריהן".
יש פתרונות מיגון נוספים?
אבל מה לגבי פתרונות לטווח המיידי? דוד מואס, מבעלי חברת ג.ג מערכות מיגון שפיתחה את מערכת החמ"ד (חדר מוגן דירתי) המחזקת את הקירות והתקרה בחדר קיים, באזורים שבהם אין ממ"ד או מקלט, מספר על זינוק במספר הפניות לחברה מאז תחילת המבצע. "בשבוע האחרון אנו עדים לעלייה דרמטית של יותר מ-300% בכמות הפניות אלינו, במיוחד מאזור גוש דן והדרום", אומר מואס.
לדבריו, "פונים אלינו תושבים שאין להם מיגון ומחפשים פתרון מהיר, זול ושלא דורש אישורים מהרשויות. גייסנו עוד כוח אדם כדי לעמוד בביקושים ובכמות הפניות. מדובר בכ-400 אלף דירות בישראל וקרוב למיליון תושבים שאין להם אפשרות לייצר פתרון של חדר נוסף וממוגן". התקנת חמ"ד עולה כ-60 אלף שקל.
גם אלה שכן מתגוררים בבניין עם מקלט או ממ"ד לא נשארו אדישים. בהתאחדות קבלני השיפוצים דיווחו היום על כ-300 פניות לסידור ממ"דים ומקלטים מתושבים. לדברי ערן סיב, יו"ר ההתאחדות, דיירים המתגוררים בבניינים חדשים שנבנו אחרי שנת 1992 ביקשו סיוע בהכנת הממ"דים, ואילו דיירים המתגוררים בבניינים ישנים שנבנו לפני שנה זו ואין ברשותם ממ"ד ביקשו סיוע בסידור המקלטים. "קבלני השיפוצים לא עומדים בעומס הפניות", מוסיף סיב.
בבניינים הישנים הקריאות הנפוצות הן לבדיקת המקלט וניקיונו, כאשר העבודות הנפוצות ביותר במקלטים הן פתיחת קו ביוב סתום, החלפת אינסטלציה, החלפת מנורות וכן אוורור המקלט כדי לטפל בבעיית הטחב. בבניינים החדשים קיימת תופעה בה הממ"ד הפך לחדר מן המניין, ולכן במקרים רבים הוצאו או הוחלפו החלון או דלת הכניסה. במקרים מסוג זה הציבור נאלץ להחזיר את המצב לקדמותו. עלות של דלת ממ"ד עומד על כ-2,000 שקל ללא התקנה ועלות של חלון לממ"ד 3,000 שקל לא כולל ההתקנה.
לדברי סיב, העבודות הנפוצות בממ"דים הן החלפת הגומיות מסביב לדלת והחלון של הממ"ד. תפקיד הגומיות הוא לשמור על אטימות מלאה, אך עם הזמן הגומיות מתבלות עקב מזג האוויר ויש להחליפן. המחיר של החלפת גומיות עומד על 100-120 שקל למטר רץ. דבר נוסף הוא בדיקת גז רדון, הנפוצה בעיקר במקלטים או במרתפים, אך קיימת גם בממ"דים שעשויים מבטון. עלות של בדיקת גז רדון היא כ-500 שקל.
יותר תמ"א 38 - בגלל הטילים?
סוגיה נוספת שמעסיקה בימים אלה את אנשי הנדל"ן היא הקשר בין ההסלמה הביטחונית למספר הפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. הבוקר ניצלה עיריית רעננה את המצב כדי לדווח שבמחצית הראשונה של 2014 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר הקמה של 174 דירות חדשות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, שיכללו מכוח התמ"א גם ממ"דים.
"174 דירות אלה מצטרפות ל-130 בקשות לאישור תמ"א 38 שהוגשו לעירייה ומהוות כ-40% מכלל הבניינים העומדים בתנאי התוכנית", נמסר מלשכת העירייה, "מדובר בגידול משמעותי וגבוה במימושה של תמ"א 38 ברעננה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, במהלכה אושרו 70 דירות".
עוד הוסיפו בעיריית רעננה כי מאז נכנסה לתוקף תמ"א 38, הוגשו לעירייה 130 בקשות במסגרת זו, מתוך 337 בתי מגורים העומדים בתנאי התוכנית ונבנו עד 1980. "מדובר באחוז מרשים וגבוה - 39% מסך כל הבקשות למימוש התוכנית בעיר רעננה", אומרים בעירייה.
השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מחזק את הדברים. "מאז 2009 גדל בהתמדה מספר הפרויקטים של תמ"א 38, בהם יש גם ממ"דים", הוא אומר, אולם מדובר בהערכה בלבד. "להערכתי, 3 המבצעים בעזה - עופרת יצוקה ב-2009, עמוד ענן ב-2012 וצוק איתן בימים אלה, מעלים את הביקושים לפרויקטים מסוג תמ"א 38, שכמובן נושא הממ"דים הוא גולת הכותרת שלהם".
שי רונן, מנכ"ל ובעלי מרכז MY HOUSE לשיווק פרויקטים למגורים והתחדשות עירונית מקבוצת SOLD, מוסיף כי לדעתו, "נקודת המפנה המשמעותית הייתה בעקבות מבצע עמוד ענן ב-2012, אז נורו לראשונה טילים לעבר גוש דן ואף פגעו בבניין בראשון לציון". לדבריו, "מה שלא עשתה ההסברה במדיניות הממשלה בנושא תמ"א 38 וחיזוק מבנים, עשו דווקא טילי הפג'אר של החמאס ש'שיכנעו' את מי שעדיין התלבט ולא הפנים - שהממ"ד איננו חסרון כלל ועיקר אלא החדר הכי חשוב בבית".
איך משפיע המבצע על שוק הנדל"ן למגורים?
מלבד הקשר בין המבצע הצבאי להתחדשות עירונית, יזמי הנדל"ן אף מעידים על השפעות בשוק הנדל"ן למגורים. "אין ספק שבשבוע האחרון הרגשנו האטה בתנועת המתעניינים והרוכשים, אך מי שהחל אצלנו תהליך של רכישת דירה או מו"מ לא ביטל או הקפיא את העסקה - וגם אנחנו מצדנו לא עשינו שינוי ולא הפסקנו את העבודות", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן אלמוג.
אמסלם מבהיר כי לטווח הרחוק לא תהיה השפעה ניכרת על שוק הנדל"ן למגורים. "תמיד לאחר מצב ביטחוני קשה מגיעה צמיחה, אנשים התרגלו למחזוריות הבלתי נתפשת, כי בסופו של דבר כל המדינה תחת טווח טילים. במבצע 'עמוד ענן' לפני כשנתיים, למרות מעגל הטילים שהתרחב ליישובי השפלה, לא הורגשה ירידת מחירים - להיפך: ערים כמו יבנה, רחובות, נס ציונה ובאר יעקב נהנו מצמיחה ומעלייה במחירי הנדל"ן".
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מתייחסת להשלכות המיידיות של המבצע. "בתוך הערים, יעמיקו פערי המחירים בין שוק הדירות מיד ראשונה לשוק הדירות הדירות מיד שנייה בכלל, ובתוך שוק הדירות מיד שנייה בפרט יעמיקו פערי המחירים בין דירות ללא ממ"ד לבין דירות עם ממ"ד".
לדבריה, "כניסתם של אזורים נוספים למרחב נפילת הטילים מרצועת עזה תשפיע בטווח הקרוב על מחירי הדירות בבניינים ישנים שאין בהם ממ"ד או מקלט, ומחירי דירות אלה עשויים לרדת בחודשים הקרובים בשיעור של 3%-5%, כיוון שהחוויה של האזעקות והטילים נותרת צרובה בזכרון הרוכשים. עם זאת, המבצע עשוי להפעיל לחץ על רשויות, שעד כה נמצאו מחוץ לטווח הטילים, לזרז תוכניות של התחדשות עירונית ולמגן את הבניינים הישנים".
מחירי דירות בעתות לחימה
נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, מסכים עם הדברים. "כפי שלמדנו ממבצעים דומים בעבר, דוגמת עופרת יצוקה ועמוד ענן, אנשים חוזרים לשגרת ביצוע עסקאות כאשר המצב נרגע, גם אלו שנמצאים בקו הירי", הוא טוען. "בכל שנה חודשים יולי-אוגוסט מתאפיינים גם כך בהאטה בשוק, והשנה קיימת גם ההמתנה מצד הזוגות הצעירים לחוק המע"מ הצפוי להיכנס לתוקף בחודש ספטמבר".
לדברי בריח, ללא קשר למצב הביטחוני, צופים בחברה התעוררות בשוק לקראת חודשים ספטמבר-אוקטובר, עם כניסת הטבת המע"מ לתוקף "ובתקווה שהמצב ישתפר ויירגע. בכל מקרה, מניסיון העבר אנו למדים כי בטווח הארוך אין לכך השפעה ישירה על שוק הנדל"ן, לא ביישובים בטווח הטילים ולא מחוצה לו, ויהיו אלה כוחות השוק ונתוני השוק אשר ישפיעו על מחירי הדירות".
