עישון בבית המשותף: כדאי לתבוע את השכן?

הבית המשותף מכנס תחת קורת גג אחת אנשים הזרים זה לזה, ולעתים אפילו בעלי צרכים הסותרים זה את זה. האחד אוהב שקט, השני מתופף. לאחד הכלב הוא כאח ולשני סיוט שלא נגמר.

מדריכים נוספים במדור שכנים שכנים :

• בית הקפה מרעיש מתחת לחלון? יש פתרונות
• סיוט עירוני: הכלבים בשכונה לא מפסיקים לנבוח
• הלובי בבניין הפך למחסן פרטי - מה עושים?
  

ניתן להביא דוגמאות רבות נוספות, אך המאפיין של מרביתן הוא האילוץ של השכנים לחיות בבית אחד וללמוד לכבד את צרכיו של השני. כך יכול האחד לנגן בכלי מוזיקלי רועש כאשר השני נעדר מביתו; או להרבות להוציא את כלבו לטייל ולצמצם את הנביחות בתוך הבית, בעוד השכן השני ילמד לחיות עם מעט הרעש הנגרם על ידי הכלבים בזמן המועט שהם בביתם.

אבל מה יעשו שני השכנים כאשר האחד זקוק לסיגריה כאוויר לנשימה והאחר אינו יכול אפילו לשאת את ריחה? לשאלה זו שלושה היבטים: העישון בחדר המדרגות ובשטחים המשותפים הסגורים של הבית המשותף; העישון במרחבים הפתוחים של הבית המשותף - הגינה והגג; והעשן היוצא מדירת המעשן ומפריע בדירת שכנו.

עישון בחדר המדרגות

כאשר אנו עושים שימוש בחדר המדרגות או במעלית כדיירי הבית המשותף או כאורחיו, אנו עושים זאת מתוקף הזכות העומדת לכל אחד מדיירי הבית המשותף לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף. ברור כי עלייה וירידה בחדר המדרגות או במעלית הן בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף. כאשר נוצרת מחלוקת בין שכנים בקשר לשימוש ברכוש המשותף, השאלה הראשונה הנבחנת היא האם מדובר בשימוש סביר או לא.

אם המעשן אינו "מתנחל" בגינה, קשה יהיה לדרוש ממנו לחדול(צילום: אורן אגמון)

השאלה השנייה אותה אנו בוחנים במקרה זה, היא האם הזכות של האחד לשימוש סביר ברכוש המשותף, אינה מונעת משכן אחר ליהנות מאותה הזכות. כך, לדוגמא, הזכות לחנות בחניה המשותפת מקנה לשכנים את הזכות לחנות את המכונית באופן שלא ימנע מאחרים לחנות בשטחים אחרים. לפיכך, בעל רכב לא יוכל לטעון לשימוש סביר אם יחנה את רכבו באופן ה"תופס" שני מקומות חניה.

בהתאם לכך, שאלת העישון בחדר המדרגות נבחנה בעבר במסגרת הדיון על גבולות השימוש הסביר: האם עישון בחדר המדרגות הוא שימוש סביר מצד המעשן ברכוש הציבורי? התשובה חד-משמעית: משעה שנחקק החוק למניעת העישון במקומות ציבוריים, ונפסק כי חדר המדרגות בבית המשותף הוא מקום ציבורי, אין יותר מקום לעשות שימוש בחדר המדרגות כפינת העישון של הבית המשותף.

ביתו של אדם הוא מבצרו וקניינו?

אך אם בחדר המדרגות אין לעשן, מה דין העישון בגינת הבית המשותף או בגג הבית - מקומות אשר אינם חוסים בחוק למניעת עישון? כאן באמת מתעוררת השאלה האם מדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף. סביר להניח שרבים יטענו כי עישון בחצר הבית, באוויר הצח או על גג הבית, אינו מהווה שימוש סביר ויהיה מותר.

אך כאמור, שימוש סביר יכול להיות מקום בו לא נמנע השימוש הסביר מהשכן האחר. לפיכך, ככל שהמעשן אינו "מתנחל" בגינה או בגג, אלא "בא והולך" באופן אשר אינו מונע מהאחרים ליהנות ממקומות אלו, קשה יהיה לדרוש ממנו לחדול מלעשן שם.

שאלת ההפרעה עקב עישון יכולה להתעורר לא רק אצל אלו המעשנים ברכוש המשותף, אלא גם אצל זה המקפיד לעשן דווקא בתוך ביתו, אך שכנו לבית המשותף טוען כי העשן חודר לדירתו ומפריע לו. במקרה כזה, קיימת מחלוקת לפיה האם המעשן חוסה במסגרת חוק המקרקעין, ולפיכך בחינתו הטבעית תהיה בחסות פקודת הנזיקין.

אין מחלוקת כי אדם רשאי ליהנות מקניינו, ולפיכך זכאי אדם ליהנות מהדירה בה הוא גר ובה השקיע את מיטב כספו. אך גם לזכות הקניין גבולות וסייגים, ואדם לא יכול לעשות שימוש בקניינו באופן המונע מהאחר לעשות שימוש סביר וגם ליהנות מקניינו שלו. לכן, למרות שביתו של אדם הוא מבצרו וקניינו, אין אדם יכול לטעון שזכותו לעשות ככל העולה על רוחו בדירתו ואין הוא יכול להפוך את דירתו לאולם אירועים.

למעשה, את הגבולות לזכות השימוש בקניין אנו מוצאים, בין היתר, בעוולת המטרד המוגדרת בפקודת הנזיקין: "מטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו, באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם...".

לפיכך, ככל שהעישון של האחד - אפילו בדירתו - מהווה הפרעה של ממש לשכן, באופן המונע ממנו לדוגמא לשבת במרפסת בגלל העשן או לעשות שימוש סביר באחד מחדריו לשם חודר העשן, הרי עישון הסיגריה במקרה זה עלול להוות מטרד.

דיבור או בחירה בין שני מסלולים

אז איך מתמודדים עם המצב הזה? קודם כל מומלץ לדבר. פעמים רבות כאשר מגיעים לבית המשפט, נשאלים הצדדים - האם שוחחתם בינכם? שווה להקדים את המאוחר ולנסות לדבר ולהגיע להסדרים בין השכנים, אליהם ייתכן שיגיעו לאחר שיוציאו ממון וכעסים בתביעות משפטיות אשר ניתן היה להימנע מהן בשיחה ודיבור.

כאשר הדיבור אינו מועיל וכל שנותר הוא הפנייה לערכאות, ניתן לבחור באחד משני מסלולים: תביעה בגין מטרד בבית משפט השלום, או תביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין, שבסמכותו לדון בניהול הבית המשותף. יש הבדל בין השניים: תביעה בעוולה למטרד צריכה הוכחה, ולכן לא די לטעון: "מפריע לי. יש צורך להוכיח את ההפרעה באמצעות חוות דעת מקצועית של חברות האמונות על כך.

יתרה מזאת, תביעה בגין מטרד מוגשת לבית המשפט, שם מדובר בהליך שבדרך כלל מתמשך ואורך זמן רב. על כן, בחירה באפיק זה מתאימה רק כשאין ברירה והולמת למקרה שבו נטען כי העשן היוצא מדירת המעשן מפריע לדירת השכן.

מאידך, במקרים של עישון במרחבי הרכוש המשותף, החוסים בסוגיית ניהול הרכוש משותף, מוסמך לדון המפקח על רישום המקרקעין, היושב במשרדי רישום המקרקעין (טאבו), ולו סמכות של שופט שלום. הדיון בפני המפקח מהיר יותר וההמתנה לדיון קצרה מזו שבבית המשפט.

במקרים הקשורים לניהול הרכוש המשותף, יכולים הדיירים לדרוש ולחייב את נציגות הבית המשותף, האחראית על ניהול הרכוש המשותף, לאסור את העישון במרחבים אלה. אם יש בכך צורך, הם יכולים להגיש את התביעה בפני המפקח על הרכוש המשותף. במקרה זה, ההוצאה והטרדה הכרוכים בהגשת התביעה עוברים מכתפי הדייר הבודד אל כתפי הנציגות.

מאחר שעל הדיירים בבית המשותף לחלוק קורת גג ולהסדיר את חייהם בנעימות, מומלץ להתחיל ולנסות קודם כל להגיע להסכמות ולסדרי חיים בשיחה ודיון בין השכנים, ורק בלית ברירה לפנות לאפיקים שייתכן ויחזקו את המחלוקת והכעסים ביניהם.