"משקיעי הנדל"ן פשוט לא מאמינים לממשלה"
ד"ר יעקב שיינין מסביר בראיון באולפן ynet כיצד נשבר השיא של כל הזמנים ברכישת דירות בחודש יוני: "מחירי הדירות הוכפלו מאז שנת 2007, אבל המשקיעים מצביעים בכיס. הדור הצעיר צריך לשלם 150 חודשי שכר בממוצע כדי לקנות דירה, וזה פשוט בלתי אפשרי להחזיר את המשכנתא"
"מחירי הדירות הוכפלו מאז שנת 2007, אבל יש קבוצה של אנשים שנהנית מכך שהריבית בבנקים מאוד נמוכה - והפכה לקבוצה של משקיעי נדל"ן". כך אומר היום (ב') הכלכלן ד"ר יעקב שיינין, מנכ"ל חברת מודלים כלכליים, בראיון באולפן ynet. שיינין מתייחס לנתונים שפרסם אתמול משרד האוצר, לפיהם בחודש יוני נשבר שיא של כל הזמנים ברכישת דירות - למרות מחירי הדיור הגבוהים.
צפו בדיון עם ד"ר יעקב שיינין באולפן ynet:
"המשקיעים רואים שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, שהממשלה מדברת כבר 3 שנים על הורדה - ופשוט לא מאמינים להם. אפשר לראות שהם מצביעים בכיס", הוא מסביר. "לדור הצעיר, שהיום כדי לקנות דירה צריך לשלם 150 חודשי שכר ממוצע, זה פשוט בלתי אפשרי להחזיר את המשכנתא. לפני 30-40 שנה קניית דירה עלתה 60 חודשי שכר, אבל כיום אנשים נלחצים כי הם רוצים דיור. הם מקבלים משכנתא בתנאים טובים, כביכול, כי הריבית מאוד זולה - אך בסופו של דבר הם לא יעמדו בהתחייבויות".
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
יוני 2015: שיא של כל הזמנים בקניית דירות
תקציב הבינוי ירד, ההכנסות ממסי נדל"ן זינקו
100 יח"ד לסטודנטים בבניין לשימור בחיפה
>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
שיינין סבור כי הסיבה לעליית מחירי הדירות נעוצה ברכיב הקרקע. "עלות הקרקע עלתה משום שאין קרקעות לבנייה", הוא אומר, "אבל מדינת ישראל עצמה חולשת על 93% מהקרקעות - היא המונופול והיא לא מפשירה מספיק קרקעות לבנייה". על השאלה האם מחירי הדירות יירדו בסופו של דבר, אומר שיינין שהתשובה חיובית. "בועה או בלון לא יכולים להתקיים לאורך זמן. אבל כשהמחירים יירדו, כי היום הם לא נורמליים, אנשים יעמדו בפני שוקת שבורה".
"הכל בגלל העלאת מס הרכישה"
"הביקושים ההיסטריים מלמדים דבר אחד: שהממשלה, בשיתוף הקבלנים, צריכים לחשוב מחוץ לקופסה", אומר אייל ירון, מנכ"ל חברת בית תרמי. "מחוץ לקופסה זה לא להעלות מסים ולא לנסות פטנטים שאבד עליהם הכלח דוגמת מחיר למשתכן - אלא לנסות לשנות את מבנה שוק הנדל"ן ולאמץ טכנולוגייות בנייה חדשות שיוכלו לקצר את משך הבנייה, לחסוך משמעותית בעלויות עובדים ולהוזיל בפועל כ-20% ממחירי הדיור".
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, מתייחס לחוסר האמון של הציבור בממשלה. "הציבור לא מחכה. מרביתו אינו מאמין שמחירי הדירות יירדו בשיעור ניכר בזמן הקרוב, משום שההבטחות שאנחנו שומעים היום מהממשלה אינן הבטחות לטווח המיידי, כפי שהובטחו בעבר, אלא מכוונות לטווח הרחוק יותר".
חילוקי דעות לגבי המשקיעים
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, מסכים ש"הבהלה לדירות" נוצרה בעיקר בגלל הקדמת ההעלאה של מס הרכישה. "ראינו שהמהלך הזה השפיע לא רק על המשקיעים. גם זוגות צעירים ומשפרי דיור הסתערו על השוק מחשש לעליית מחירים", הוא אומר. "הבהלה גם לא הסתיימה ביום העלאת מס הרכישה. נראה כי עצם הפניית הזרקור של האוצר לכל נושא הדירות להשקעה, יצר ביקושים יוצאי דופן שהמשיכו גם בחודש יולי. הפתרון לכך הוא היצע, היצע, היצע. רק הגדלת ההיצע בסדר גודל של 60 אלף דירות בשנה יביא לשינוי".
צחי אגסי ורותם סמדג'ה, מנכ"לים ושותפים בחטיבת הנדל"ן של קבוצת אלוני האפט, מתייחסים גם הם לסוגיית ההיצע. "בהתחשב בעובדה שמלאי הקרקעות באזורי הביקוש הוא מצומצם, רשויות התכנון חייבות להמשיך ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באזור המרכז, כדי לייצר פתרונות דיור מספקים עבור הזוגות הצעירים". על סוגיית המשקיעים הם גם אומרים כי "למרות העלאת מס הרכישה, ובהתבסס על מכירות חודש יולי, נראה כי פלח המשקיעים נותר על כשליש מהשוק והם מהווים גורם משמעותי מאוד מקהל הרוכשים".
"בטווח הארוך שיעור מס הרכישה לא יעצור את המשקיעים הגדולים", מציינת עו"ד מאיה זיסר בן-טל, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ושות, "המכשול יעמוד מול בעלי דירה אחת נוספת שרכשו אותה לשם השלמת הכנסה; או מול בעלי מחצית הדירה הנוספת אשר קיבלו בירושה, וכעת מעוניינים לשדרג את דירת המגורים שלהם. לגביהם, העלאת מס הרכישה משמעותית ביותר ותמנע את השדרוג ברמת החיים - לא נראה שזו הייתה כוונת המחוקק".
"השיא במכירת דירות שנרשם בחודש יוני מעורר דאגה ממבט ראשון בשני היבטים", אומר עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד אלתר. לדבריו, ההיבט הראשון הוא מספר הדירות שנמכרו שמעיד על ביקושים גבוהים, ולכאורה מרחיק את היעד של הורדת המחירים. ההיבט השני הוא שיעור חלקם של המשקיעים ביחס לכלל הרכישות, שעומד על שיא של כ-40%. עם זאת, הוא מרגיע, הנתונים בחודש יוני אינם מייצגים את הצפוי בהמשך ונובעים מאירוע חריג וחד פעמי של העלאת מס הרכישה. בניגוד לרולס ולאגסי וסמדג'ה, הורנטשיין סבור כי שחלקם של המשקיעים צפוי לרדת בחודשים הקרובים.
