הרוכשים של ענבל אור לא יראו את כספם?

כמו כל חברה שנכנסת למצב של פירוק, גם במקרה ענבל אור ישנה אפשרות שהרוכשים לא יראו עוד את כספם. מה הולך לקרות כרגע לרוכשי הדירות בפרויקטים ששיווקה יזמית הנדל"ן, מה יקרה לעובדי החברה שבבעלותה ומה תפקידו של המפרק? שאלנו מומחים בתחום.

ביהמ"ש הורה על פירוק החברות של ענבל אור

פרסום ראשון: המשטרה חוקרת את פרשת ענבל אור 

מה זה אומר שחברה היא בפירוק?

"ברגע שחברה נכנסת לפירוק, המשמעות המשפטית היא שבעצם היא לא יכולה לכסות את חובותיה והיא לא יכולה לשלם את הכספים שהיא חייבת", אומר עו"ד שאול ברגרזון, מומחה לקבוצות רכישה ולחדלות פירעון, "וכתוצאה מכך בעצם נשללת מהנהלת החברה או מבעלי החברה היכולת להמשיך ולתפקד, ומתמנה מפרק שממנה בית המשפט, והוא זה שמנהל את העסקים של החברה".

שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, איתן בורנשטיין, שקבע כי החברה שבבעלות אור תיכנס לפירוק, הסביר כי מטרת הפירוק של חברה שנקלעה לקשיים כלכליים היא לאפשר לנושים לגבות את המגיע להם ולמקסם את התועלת של הנושים.

מה תפקידו של המפרק?

"מהרגע שבו החברה נכנסת לפירוק", אומר ברגרזון, "תפקיד המפרק לבדוק מה מצב ההתחייבויות של החברה, למי היא חייבת כספים, מה הרכוש שיש לה, ולהקפיד על כך שאף אחד לא יוכל לקבל עדיפות על פני השני, אלא יהיה ניסיון להשתמש בנכסי החברה וברכושה כדי לחלק את הכספים האלה בין כל הנושים השונים ובין כל הדיירים.

"למשל, במקרה של ענבל אור, אם יתברר שיש לחברה הזו כמה וכמה דירות וכמה וכמה נכסים שהיו שייכים לחברה, הנכסים האלה יימכרו, הכסף ייכנס לקופה והכספים האלה יחולקו בסופו של דבר בין כל הדיירים ובין אלה שהחברה חייבת להם כסף".

"יכול להיות שהרוכשים לא יראו את כספם לעולם"

מה יקרה לרוכשי הדירות כרגע ולמי שנתן לענבל אור כסף?

"באופן עקרוני, רוכשי דירות מקבלן מוגנים על ידי חוק מכר דירות", אומר עו"ד איתי פריימן, מומחה לפירוקים ולחדלות פירעון ויו"ר משותף של ועדת חדלות פירעון בלשכת עורכי הדין מחוז חיפה, "ואז הרוכש מובטח על ידי ערבות בנקאית. אם הדירה לא נבנית, הרוכש מממש את הערבות הבנקאית ומקבל את קרן החוב שלו, או שהרוכש מובטח על ידי הערת אזהרה - זכות חוזית שהיא למעשה זכות קניינית. בקבוצות רכישה, בהן אין לא את הערבות הבנקאית מכוח חוק המכר ולא הערת אזהרה, זה כבר מתחיל להיות בעייתי. אין חוק שמגן על הרוכשים".

במקרה זה, ממשיך פריימן, יש מספר אפשרויות. "יש מקרים בהם אומרים שכל פרויקט הוא פרויקט ייעודי שבו מפקידים את הכסף, ובמקרה שהוא לא יוצא אל הפועל, מחזירים את הכספים. ישנם מקרים שבהם משתמשים בכסף במן פול של החברה, שלדעתי, אם הייתה חקיקה בנושא, היה צריך לקבוע שזה לא ראוי שכך ייעשה. מאחר שאין חקיקה, זה מותר. כך, הכסף יכול לצאת לאו דווקא מהפרויקט הספציפי. לוקחים כסף מפרויקט אחד ומעבירים לאחר (מה שנטען שקרה בחברה של ענבל אור - מ.מ). הבעיה טמונה ברוכשים שלא יקבלו את כל הכסף שלהם".

ענבל אור בדיון בבית המשפט, הבוקר(צילום: בראל אפרים)

פריימן מציין כי רוכשים, גם אם הם לא מובטחים כמו מול חברות קבלניות, יכולים להיות נושים רגילים; "ונושים רגילים, שאינם נושים מובטחים, לא מקבלים את כל הכסף שלהם. הם מקבלים לפעמים חלקים מאוד קטנים מהכסף".

אפשרות נוספת היא כי המפרק ישתמש בסעיפים לפיהם הוא רשאי לחייב את בעלת החברה באחריות אישית. "אחריות אישית מופעלת על בעל החברה", אומר פריימן, "אם יימצא שהיא התנהלה באופן רשלני; או באופן שגובל במרמה מבחינת הדרך בה ניהלה את הכספים, ועשתה מימון יוצא דופן ביחס ליכולות החברה; או שנלקחו כספים שלא למטרות שלשמן הופקדו בנאמנות - יכול להיות שיהיה פה בסיס לאחריות אישית. ככזו, היא יכולה ליצור סנקציה של חיוב בעל השליטה בכל חובות החברה, אבל מוקדם מדי להגיד בהתייחס למקרה זה. לפי גישה זו, תצטרך ענבל אור למצוא את הדרך להחזיר את הכספים".

קיימת אפשרות שמי שנתן לענבל אור את הכסף לא יראה אותו לעולם?

פריימן: "בוודאי שיש אפשרות, זה תמיד יכול לקרות. כל חברה שמגיעה למצב של פירוק, יכול להיווצר מצב שבו הרוכשים לא יראו את כספם. בדרך כלל זה קורה כשהנושים הבלתי מבוטחים לא רואים את כספם. אני מבין שלא הצליחו להראות שיש לחברת ענבל אור את הכסף להחזיר בפרויקטים, ואף התחייבו למכור מספר גדול יותר של דירות ממה שהתקבל בהיתר. כרגע, בגלל הפירוק, לא יוכלו להתקבל ההיתרים".

עו"ד רו"ח ירון טיקוצקי, מומחה בנדל"ן ושותף מייסד במשרד עוה"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, צדרבוים, מוסיף כי רכישת דירה בפרויקט שבנייתו טרם החלה, כפי שקורה במסגרת קבוצות רכישה, אמנם מציבה יתרון של הוזלה משמעותית בעלות הדירה בהשוואה למחירה הצפוי בשלבי הבנייה הסופיים, אולם "לכאורה, עומדים רוכשי דירות בשלב המכירה המוקדמת בפני סיכון של הפסק כספים ששילמו כמקדמות על חשבון מחיר הדירה, במקרה שהחברה היזמית, לה שולמו הכספים, תקרוס ולא תשלים את הפרויקט".

לדבריו, "במקרה כזה, אם חלילה תיקלע החברה להליכי פירוק בשל חדלות פירעון, עלולים רוכשי דירות כאלה להיחשב לנושים בלתי מובטחים שלה, ובמקרים קיצוניים לעמוד בפני שוקת שבורה".

הסיכון ביחס לפרויקטים כאלה, מסביר טיקוצקי, טמון במצב שבו כספים של חברי הקבוצה נמסרו לחברה המארגנת, אך טרם שולמו על ידה לבעל הקרקע - אלא שימשו לייעודים אחרים, כגון מה שנטען בפרשת ענבל אור - לכיסוי חובות אחרים של אותה החברה. "במצב כזה יאלצו חברי הקבוצה להשלים את רכישת הקרקע ממקורותיהם, על מנת למנוע את ביטול עסקת הרכישה וחילוט הכספים ששילמו או חלק מהם; ולפעול על מנת להשיב לעצמם את הסכום שהופקד בידי החברה המארגנת על מנת שיועבר לבעל המגרש", הוא אומר.

(צילום: שאול גולן)

"ענבל אור איבדה כל שליטה בחברה"

מה אומר הפירוק מבחינת בעלת החברה?

ברגרזון: "למעשה, אין לה יותר זכויות בחברה הזו. החברה הזו כבר לא מנוהלת על ידה ואין לה יכולת להשפיע על ניהול החברה. אין לה יכולת להשפיע על מה שקורה בחברה. היא יכולה להגיב, אבל המפרק הוא זה שבסופו של דבר יחליט איך מתנהלים מהיום והלאה בענייני החברה. החברה יצאה משליטתה של ענבל אור והיא איבדה את החברה".

מה יקרה לעובדי החברה?

ברגרזון: "קודם כל, המפרק יצטרך כנראה לפטר את עובדי החברה, והם יקבלו את הכספים שחייבים להם מהמוסד לביטוח לאומי, שהוא זה שדואג לעובדי חברות שנמצאות בפירוק".

פריימן: "בדרך כלל במצב של פירוק, עובדי החברה, בטח המוחלשים שביניהם, מובטחים על ידי ביטוח לאומי ב-100% מהכסף. ביטוח לאומי היום משלם במקרה של פירוק עד כ-101 אלף שקל לכל עובד בגין זכויות עובדים, כולל פיצויים ושכר".

קבוצות רכישה אחרות ממשיכות לפעול בשוק. לאחרונה נמכרה הקרקע היקרה ביותר בישראל, בשרונה בתל-אביב, לקבוצת רכישה. מה יקרה לענף קבוצות הרכישה?

ברגרזון: "בניגוד לרוכשי דירות מקבלנים, שמוגנים על ידי ערבות חוק מכר, לקבוצות רכישה הבנק לא יצר כללים, הוא לא יצר מעורבות ולא יצר הוראות ברורות, וזאת מאחר שכל העניין התפתח רק בשנים האחרונות. אין ספק שמקרה ענבל אור מטיל זרקור גדול מאוד על כל נושא קבוצות הרכישה, שאומר למחוקק ולמדינה שהגיעה העת להתערב ולקבוע הוראות בנושא.

"אנשים שנכנסו לקבוצות רכישה משקיעים סכומים מאוד גדולים, ואם הם לא יכולים להאמין באותה קבוצה ולא יכולים להיות בטוחים באותה הקבוצה, התוצאה היא שעלול להיגרם להם נזק גדול מאוד ולא יהיה מי שיפצה אותם על הנזק הזה".