משכנתא במינוף גבוה: "זה תלוי רק בבנקים"

תיקון לחוק שנכנס לתוקף אתמול מאפשר לזכאים בתכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה יזכו למשכנתא במינוף גבוה שעשויה להגיע עד 90%. מה המשמעות עבור רוכשי הדירות - והאם אפשר להבטיח שלא מדובר בחוסר צדק כלפי רוכשי הדירות האחרים, ושלא מדובר בסיכון עבור הבנקים? צפו בראיון באולפן ynet עם הכלכלנית אופירה ריבלין מאגף ההסדרה בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל:

"התיקון שנכנס לתוקף אתמול קובע שבפרויקטים של מחיר למשתכן ומחיר מטרה שיעור המימון יחושב לא על פי מחיר הרכישה בפועל, אלא על פי הערכת השמאי לשווי הנכס", אומרת ריבלין. "המטרה היא לסייע לזוגות הצעירים להגיע לרכישת דירה משלהם ולסייע לתכנית הממשלתית, וכן להתאים את הרגולציה לתוכניות החדשות".

באשר לשאלת הסיכון שמשרה התכנית על הבנקים, מבטיחה ריבלין כי "סכום ההלוואה הסופי ייגזר על פי הערכת הסיכון של הבנק וניהול הסיכונים של הבנק". "למעשה, הבנקים לא מחויבים להלוואות האלו", היא מסבירה. "ההחלטה על מתן ההלוואה תלויה בבנקים עצמם, ותיקבע על פי השיקולים העסקיים שלהם - בין היתר על פי הערכת הסיכון של הלקוח ושל העסקה עצמה".

זוגות צעירים מנפיקים תעודות זכאות כדי להירשם להגרלת מחיר למשתכן(צילום: מוטי קמחי)

חובה - הון עצמי של 100 אלף שקל

ההחלטה על התיקון התקבלה במשותף על ידי בנק ישראל ומשרד האוצר כבר בחודש פברואר, אך היום נכנס התיקון לתוקף. הוא יחול על משכנתאות לרכישת דירות שנרכשות במחיר מופחת בפרויקטים בסבסוד ממשלתי כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה.

לפי התיקון, בהלוואת משכנתא בפרויקטים אלה רשאי תאגיד בנקאי לחשב את יחס המימון של ההלוואה בהתבסס על הערכת שמאי - במקום על מחיר הרכישה בפועל. על הרוכש לשלם לפחות 100 אלף שקל הון עצמי, ובכל מקרה השווי לצורך חישוב יחס המימון לא יעלה על 1.8 מיליון שקל.

לפי הקלה זו, מתן המשכנתאות לדיור בפרויקטים מסובסדים יהיה ביחס מימון של 75% מהמחיר בהערכת השמאי, כך שהיקף ההלוואה יהיה גבוה מ-75% מהמחיר בפועל. אולם יחס המימון המותר בפועל תלוי בהערכת השמאי למחיר הרכישה.

כך לדוגמא, במקרה של דירת 120 מ"ר בראש העין, שמחירה במסגרת מכרז מחיר למשתכן יעמוד על 1.094 מיליון שקל, תשוקלל המשכנתא לפי שווי השוק המשוער של כ-1.4 מיליון שקל. אי לכך, הרוכש יוכל ליטול משכנתא בהיקף של כ-980 אלף שקל, המהווה 70% ממחיר השוק של הדירה. ביחס למחיר המכרז, העומד כאמור על 1.094 מיליון שקל, יהנה הרוכש ממימון של כ-90%.

בנוסף, במקרים שבהם הערכת השמאי תעלה על 1.8 מיליון שקל, יבוסס שווי הנכס על 1.8 מיליון שקל או על מחיר הרכישה - הגבוה מביניהם. לפי התיקון, לא יוכלו הבנקים לאשר ולבצע הלוואה לדיור עם תקופת פירעון סופי שתעלה על 30 שנה וכן לא ניתן יהיה לאשר ולבצע מיחזור משכנתא אם כתוצאה ממנו תיווצר חריגה מאחת ממגבלות התיקון.