חוק שכירות הוגנת: פיקוח על שכ"ד יבוטל

הצעת חוק שכירות הוגנת חוזרת לשולחן הדיונים: ביום ראשון הקרוב צפויה ועדת השרים לענייני חקיקה לאשר את הצעת החוק הפרטית שקידמו ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, וח"כ סתיו שפיר (המחנה הציוני) לגבי שכירות הוגנת. כשבוע לאחר מכן תצטרף להצעת החוק ההחלטה הממשלתית שנוסחה בשיתוף משרדי האוצר והמשפטים וקודמה על ידי שרת המשפטים, איילת שקד.

לאחר שנתיים: אושר חוק השכירות ההוגנת

שרת המשפטים: פיקוח שכ"ד לא יוריד מחירים

לפני כשנה כבר עבר נוסח אחד של הצעת החוק של שפיר ופולקמן, שהצטרף לשפיר שקידמה את החוק בשנתיים האחרונות. החוק המקורי התייחס לפיקוח על משכירי הדירות ולהסדרה בין יחסי שוכר משכיר, מהי דירה ראויה וכיו"ב. כעת, בנוסף להצעת החוק המדוברת, במקום סעיף הפיקוח מתגבש מתווה שיוגש כהצעה ממשלתית ובו הרצון לתמרץ משכירים לטובת חתימה על הסכמי שכירות ארוכי טווח ולגרום ליציבות בשוק השכירות בישראל. נזכיר כי שרת המשפטים איילת שקד התנגדה להצעה לפקח על משכירי הדירות ואמרה כי "פיקוח על שכר דירה לא יוביל לירידת מחירים". בעקבות זאת גובש המתווה החדש לתמרוץ המשכירים.

שוק השכירות בישראל מונה כ-600 אלף משקי בית החיים בשכירות, והיקפו הכספי נאמד בכ-20 מיליארד שקל בשנה. שיעור המתגוררים בשכירות עלה בשני העשורים האחרונים, כאשר בשנת 1995 עמד על כ-16.5% ונכון לשנת 2013 עמד על כ-28%. זאת גם ביחס למספר הדירות שנכנסו לשוק זה. עלייה זו נובעת בעיקר מעלייה בשיעור השוכרים בגילאים הצעירים (20-39). על פי הנתונים שריכזו מנסחי הצעת החוק, שוק השכירות מתרכז בערים הגדולות, כאשר 4 הערים המטרופוליניות הגדולות נמצאות במקומות הראשונים בטבלת שיעורי השוכרים.

"כמי שעוסק רבות בנושא השכירות בישראל וממחקרים ועבודת עומק בנושא, יש צורך להגביר את הוודאות בשוק השכירות הפרטי. במקביל למאמצי סיעת כולנו להפחתת מחירי הדיור וקידום חקיקה נוספת לעידוד הקמה של פרויקטים לשכירות מוסדית ארוכת טווח, יש מקום להתערבות באמצעות קביעת מנגנון המבקש לתמרץ את בעלי הדירות, שישכירו את הדירות בחוזי שכירות לטווח ארוך, של לפחות 5 שנים", הסביר פולקמן.

"לראשונה זה עשרות שנים נעשה צעד של ממש כנגד ניצול חולשתם של השוכרים וכניעתם לחוזים לא הוגנים, לתשלומים של עשרות אלפי שקלים בערבויות ובטחונות במזומן, וחוסר וודאות מוחלט לגבי עתידם בדירה", הוסיפה שפיר. "הקלה על שוק השכירות תעודד שכירות ארוכת טווח ותוריד את הביקושים לדירות לרכישה, מה שבעתיד יביא לירידה במחירי הדיור. אני מאוד שמחה על ההתקדמות, ומזכירה שמדובר רק בשלב הראשון. בהמשך נדרוש צעדים נוספים להגדלת היצע הדירות להשכרה וליצירת מודלים אפקטיביים של שכירות הוגנת וארוכת טווח".

ההצעה מקדמת תמריץ ביטוח אשר יציע פוליסת ביטוח מסובסדת לבעלי דירה שיציעו חוזה שכירות לתקופה שלא תפחת מ-5 שנים. במהלך תקופה זו לא יעלה מחיר השכירות מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן, ותיבדק אפשרות להכללה של ביטוח נזקים בסיסי לדירה וכן הגנה על המשכיר במקרה שבו שוכר עוזב בטרם סיום החוזה מבלי לעמוד בתשלומים המוטלים עליו.

עוד מקדמת ההצעה הקמת צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, אשר יבחן המלצות לדרכי ייעול ושיפור, בירור סכסוכים בין משכירים ושוכרים המתנהלים בערכאות משפטיות; ובין היתר תיבחן האפשרות להקמת ערכאה שיפוטית ייעודית לדיון וסכסוכים הנובעים מחוזה שכירות למגורים (הקמת בין דין לשכירות) בנושא בתים משותפים, רישום זכויות ועוד.

מה חושבים הסטודנטים על שוק השכירות בישראל? מוזמנים לצפות בכתבה:

בנוסף, מוצע לבחון הטבת תמרוץ נוספת למשכירים ולשוכרים שיבחרו במסלול של שכירות הוגנת, באמצעות סבסוד של גוף שיספק שירותי ניהול חוזה מול הדיירים. פולקמן מציין כי בשל הסבסוד, הדבר לא ישפיע על המחיר, וגם את שירותי הניהול המדינה תממן.

"שוק השכירות בישראל מתאפיין בכך שהרוב המוחלט של הנכסים המושכרים הם בידי משקיעים פרטיים. זאת להבדיל מחלק ניכר ממדינות ה-OECD אשר בהן, לצד השוק הפרטי, מתקיים שוק שכירות מוסדית מפותח. חשוב לזכור שמעולם נושא השכירות לא טופל בחקיקה, ועד היום אין חוק אחד המטפל בנושא השכירות. אני מקווה כי המתווה המתגבש יגיע לכדי יישום על מנת שנפרוץ דרך להסדרת הנושא בישראל", ציין פולקמן.

ההצעה הממשלתית: מהי דירה שאינה מתאימה למגורים?

יצוין כי על פי הסיכום בין שרת המשפטים שקד שהגישה את הצעת החוק הממשלתית, לבין חברי הכנסת פולקמן ושפיר שהגישו את הצעת החוק הפרטית, ועדת השרים לחקיקה תאשר את כל הצעות החוק. לאחר האישור בקריאה טרומית, ההצעות הפרטיות יוצמדו להצעת החוק הממשלתית של שקד.

בהצעת החוק הממשלתית, השרה שקד בלמה, כאמור, את הדרישה להקפאת המחירים בשוק השכירות, דבר שהיה מוביל לטענתה "להקפצת מחירים באופן מיידי, להזנחת הדירות מצד המשכירים, לחוסר רצון להשקיע בהן ולהתערבות רגלוטורית מיותרת בשוק החופשי".

מצד שני, לדבריה הצעת החוק קובעת כללים להגנה על השוכרים שלא ניתן יהיה להתנות עליהם במסגרת חוזה מול המשכירים. על פי ההצעה, המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש, עד שליש מדמי השכירות עבור שליש מהתקופה, ולא יותר מפי 6 מדמי השכירות לחודש, ואם הערובה כרוכה בהוצאה כספית של השוכר, היא תוגבל בעד פי 3 מדמי השכירות לחודש.

עוד קובעת הצעת החוק כי על המשכיר חלה החובה למסור את המושכר בהתאמה מלאה למה שהוסכם עם השוכר. המשכיר לא יוכל להוסיף בחוזה תניה הפוטרת אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס.

החוק מגדיר גם מהי דירה שאינה מתאימה למגורים, אותה אסור להשכיר: דירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, דירה שאין בה מערכת חשמל, תאורה וביוב תקינים, ודירה שאין בה פתחי אוורור. נוסף על כך, משכיר לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח דירה המשולם על הנכס.

עוד קובעת הצעת החוק כי המשכיר רשאי יהיה להודיע על סיום החוזה 90 יום לפני תום החוזה, ואילו לגבי השוכר ההוראה מקלה יותר והוא יהיה רשאי להודיע על כך למשכיר 60 יום לפני תום החוזה. הוראה זו לא תינתן לתניה, אלא לטובת השוכר.

"הצעת החוק הממשלתית מאזנת בין הצורך להגן על השוכרים, המהווים את החוליה החלשה לעומת המשכירים, ועם זאת אנחנו מקפידים שלא לפגוע בשוק השכירות החופשי ולהכניס רגולציה מקום שאין בה צורך, ושהנזק שתייצר יעלה על התועלת. כך, ברור שהגבלת מחירי השכירות יובילו להקפצת מחירי השכירות בטווח המיידי, דבר שייפגע בראש ובראשונה בשוכרים. אני בטוחה שההסכמה אליה הגעתי עם חברי הכנסת רועי פולקמן וסתיו שפיר, תוביל לשוק שכירות סביר יותר והוגן יותר", סיכמה שקד.