"קבוצות הרכישה - דרך לספסר בקרקע"

גם הבנקים מגיבים לטענות שר האוצר לפיהן הם מטרפדים את תוכניות הדיור המוזל של הממשלה : בפאנל בנושא מחנק אשראי ומימון לפרויקטי נדל"ן, שנערך היום (ו') במסגרת הכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ באילת, הבהירו נציגי הבנקים: "אנחנו לא הבעיה - אנחנו חלק מהפתרון. שיתנו לנו להמשיך לעבוד בשקט".

"מחיר למשתכן - כמו זרם קר למים רותחים"

"מכרזי מחיר למשתכן ייפתחו למשפרי דיור"

הקבלנים: "אנחנו לא מחפשים אקזיט מהיר"

"כבר כמה שנים שאנחנו ונציגי הממשלה מדברים על מחירי הדיור והציבור מבולבל", אמרה איילת רוסק עמינח, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק ירושלים. "הציבור איבד אמון וממשיך לקנות דירות, לא מחכה לשינוי כי אינו מאמין ששינוי יקרה. הבעיה בשוק הנדל"ן היא מחסור בגורמי ייצור, בהיצע קרקעות, בידיים עובדות באתרי הבנייה וגם בכוח אדם בוועדות התכנון וברשויות - וגם באשראי בנקאי. עד שלא יהיה פתרון לסוגיות האלה, לא יהיה שינוי גם בממשלה שרוצה לייצר שינוי".

רוסק עמינח התייחסה לפרויקטים של מחיר למשתכן, שעבורם הסתייגו הבנקים מלספק משכנתאות וליווי בנקאי. "הפרויקטים שאנחנו מממנים עומדים במבחני הרגישות", הבהירה, "משרד האוצר נדרש לאשר ערבויות לפרויקטים אלו כי הבנקים לא הסכימו לתת משכנתאות אחרי שהמדינה הודיעה לקבלנים שהם לא צריכים ליווי בנקאי אלא רק הערות אזהרה. תראו לי בנק אחד שיכול לספק משכנתא בצורה כזו".

צעירים נרשמים לתעודת זכאות לפרויקט מחיר למשתכן(צילום: מוטי קמחי)

היא טענה כי הרעיון שמאחורי מחיר למשתכן לספק דיור מוזל רק לחסרי דיור, תוך הזנחת משפרי הדיור, פוגמת במוטביציה של הקבלנים לשמור על סטדנרט בנייה. "כך מייצרים הקבלנים את הסטנדרט הבסיסי ביותר", ציינה. לגבי חוסר אמון הציבור, סיפקה כדוגמא פרויקטים שמלווה הבנק בראש העין: "בראש העין נפתחו הגרלות של פרויקט מחיר מטרה אבל המכירות בפרויקטים אחרים לא נעצרו - הן המשיכו כאילו אין הגרלה פתוחה. מעבר לזה שלא כולם עומדים בקריטריונים של התוכנית, לא כולם מאמינים שיזכו".

היא התייחסה לדברי הממשלה לפיהם תוכניות הדיור המוזל יובילו לירידות מחירים. "אנחנו רחוקים מלהיות במקום שהולך לכיוון של ירידת מחירים", אמרה רוסק עמינח, "יש כאן פער של צורך מול מלאי דירות של 125 אלף יחידות דיור, גידול טבעי של 50 אלף איש כל השנה וגם אם ישווקו בשנה הקרובה 60 אלף יחידות דיור - ייקח עוד 12 שנים לכסות את הפער המצטבר. אני ממליצה שהרגולטורים ידברו ביניהם".

מיכל כספי, מנהלת אגף תשתיות ונדל"ן בבנק דיסקונט, הודתה אף היא בקושי לספק שירות לפרויקטים של מחיר למשתכן. "לקחו את כל הקרקעות הזמינות לפרויקט וזה פגע בשוק הקרקעות למשפרי הדיור", אמרה. "כל מי שיש לו קרקע פרטית מספר על עליית מחירים מטאורית. בסופו של דבר, מחיר למשתכן הגדיל את הביקוש ואנחנו עדיין לא רואים תוצאות והיצע קרקע ממשלתי גדול יותר".

עוד הבהירה כי אינה צופה קריסת מחירים ומקווה לראות התייצבות. "כשלפיד (שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד - ה.צ) בא עם חוק מע"מ 0%, זה היה מדהים לראות את העצירה ברכישות. חשבתי שגם הפעם הרכישות ייעצרו אבל אנחנו רואים באזורים שבהם יש פרויקטים של מחיר למשתכן ומחיר מטרה שדבר לא השתנה - ואנחנו ממשיכים לממן עסקאות בקרקעות פרטיות. כנראה שמחיר למשתכן לא משנה את השוק". לטענתה, יש מצוקה בשוק חברות הביצוע - ומחיר למשתכן רק יחמיר אותה מול היזמים שלא בונים בעצמם.

משתתפי הפאנל: מימין - כספי, נגל, צברגל, תפוחי ורוסק עמינח(צילום: מרסלו)

בהמשך התייחסה כספי לסוגיית קבוצות הרכישה. "מינהל מקרקעי ישראל רואה בקבוצות רכישה דרך לגיטימת לספסר במחירי הקרקע", טענה, "הוא איפשר לקבוצות הרכישה לזכות בקרקעות במכרזים מבלי לחשוב על היום שאחרי. המדינה מרוויחה ממסים כשהחברה הקבלנית בונה ומצליחה, אני לא רוצה לחשוב על המדינה שלי כספספרית קרקע. אנחנו בבנק לא ממנים קבוצות רכישה בתחום המגורים".

"כשיש קבוצות רכישה שמתחרות במכרז על קרקע, אני יודע שלא אזכה כי הקבוצה תציע מחיר גבוה יותר", התייחס לסוגיה דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים. "יש קבוצות מקצועיות ויש קבוצות שרלטניות. החוכמה של הרוכש היא לדעת לבחור". גם נגל התייחס לפרויקט מחיר למשתכן ואמר כי הוא אינו סבור שתהיה קריסה של מחירי הדיור. "ברור שברגע שיש חוסר היצע של קרקעות מחירי הדיור עולים. המדינה רוצה לשחרר קרקעות אבל לא מצליחה. יש מצוקת אשראי קשה וקרקע פרטית בשוק יקרה יותר".

קלרה צברגל, מנהלת סקטור הבנייה והנדל"ן בבנק הפועלים, ציינה בניגוד לכספי כי הבנק כן מממן קבוצות רכישה. "הבנקים צריכים להיות מודעים לסיכון בקבוצות רכישה, אבל בצורה מושכלת - ונדרשת בתחום זה רגולציה. אני חושבת שיש מקום ליזמים לצד קבוצות רכישה, אם כי זה לא נכון שרוב הענף יהיה מורכב מקבוצות רכישה. אני לא חושבת שצריך לעבוד עם מארגנים שגורפים קופון והולכים הביתה". צברגל התייחסה גם היא לפרויקט מחיר למשתכן. "אנחנו משתדלים לתת מענה גם לקבלנים הקטנים - הפיזור אצל יותר לקוחות נותן לנו בבנק ביטחון, מה גם שהחברות הגדולות יכולות לקבל מימון גם מחברות שוק ההון והביטוח ולא רק מהבנקים.

הקבלנים נגד תוכנית מחיר למשתכן - מוזמנים לצפות בכתבה

טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל, מתח גם הוא ביקורת על התוכנית הדיור הממשלתית. "מחיר למשתכן לא יוריד את המחירים. גם אם משווקים מתחם גדול בקריית מוצקין או בקריית ביאליק, מתוך 6,000 זכאים המתחרים בהגרלה יזכו רק 1,000 איש בדירות מוזלות. מה יעשו עוד 5,000 איש? יסתערו על פרויקטים אחרים", אמר. "זו לא בשורה לענף, בטח לא במתכונת הנוכחית שאינה נכונה. במקום 100% דירות לחסרי דיור, היו צריכים לתת 50% מהדירות למשפרי דיור. כך יצאו מהמשחק מחצית מהיזמים שאינם משתתפים במכרזים - מה שגורם לעליית ערך הקרקע הפרטית. לפעמים רוצים לתפוס הכל - ולא תופסים שום דבר".