"אי אפשר להשכיר יותר דירות בכסף שחור"

רשות המסים שמה את משכירי הדירות לטווח קצר על הכוונת - אבל איך הצעד הזה ישפיע על המשכירים? בעקבות ההודעה של הרשות השבוע, לפיה היא ערכה מבצע ביקורת בקרב משכירי דירות באמצעות אתרי אינטרנט כדוגמת AIRBNB ו-BOOKING, שוחח היום (ה') אטילה שומפלבי באולפן ynet עם רו"ח גידי בר זכאי, מומחה למסים ולשעבר סגן מנהל רשות המסים.

מסבלטים את הדירה? רשות המסים אחריכם

חשד: השכיר 15 דירות והעלים מיליוני שקלים

עוד 20 משכירי דירות העלימו מיליוני שקלים

לדברי בר-זכאי, אדם שאינו מדווח על הכנסות מהשכרת דירה למגורים עלול לעמוד לדין פלילי, ואם הוא עושה זאת באופן קבוע הרשות תראה בפעולה זו פעילות עסקית. בעקבות זאת יאלץ לשלם כ-50% מס על ההכנסות במקום 10% מס כפי שנהוג על השכרת דירה למגורים. "אי אפשר להשכיר יותר דירות בכסף שחור", הוא מבהיר.

במסגרת המבצע נערכו 58 ביקורות בתל-אביב, בירושלים, בחיפה ובאילת. ביקורות אלה העלו כי 33% מבעלי הדירות לא דיווחו על הכנסותיהם. ברשות הבהירו כי הביקורת מתבצעת בקרב משכירי דירות אשר משכירים אותן לטווח קצר באופן קבוע, ופעולה זו משמשת להם כפעילות עסקית לכל דבר. עוד מדגישים כי לא מדובר בהשכרות לטווח קצר שהן חד פעמיות (למשל כאשר שוכר "מסבלט" את דירתו לשוכר משנה כשהוא יוצא לחופשה באופן חד פעמי).

לדברי עו"ד אורי גולדמן ממשרד עוה"ד גולדמן שות', העוסק במיסוי אזרחי ופלילי, "דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים פטורים ממס עד תקרה חודשית של כ-5,000 שקל. בנסיבות מסוימות, ותוך בחינת מבחנים מסוימים שנקבעו, עלולה רשות המסים לקבוע כי מדובר בעסק לכל דבר ועניין, ולכן הפטור מהשכרת דירות מגורים לא חל".

עוד הוא מציין כי "אם רשות המסים תקבע שמדובר בעסק, יצטרפו לחגיגה שלטונות המע"מ. מכיוון שרוב משכירי הדירות לא בדיוק טרחו עד כה להירשם כעסק, הרי שהם גם לא הוציאו חשבוניות, מה שלא אפשר לתושבי החוץ הפטורים ממע"מ להזדכות על המע"מ. ואם לא די בכך, לאותה חגיגה יכולים להצטרף בנסיבות מסוימות גם ביטוח לאומי, מחלקת הארנונה (ארנונה לעסקים ומלונאות גבוהה יותר מלנכס פרטי) ועוד".

לדבריו, "בנסיבות קיצוניות, למשל ריבוי דירות, סכומי שכירות גבוהים שהועלמו, מנגנוני השכרה משומנים, זהות הגופים המשכירים וכו', יכולה רשות המסים לבחון את התיק גם מבחינה פלילית - ואז החגיגה קצת יותר רועשת ויקרה". לפיכך, הוא ממליץ למשכירים לפנות מבעוד מועד לרשות המסים, עם יועץ המתמחה בדיני מסים, כולל בהליך מקוצר של גילוי מרצון (שהוא רלוונטי רק למשכירים שלא בוקרו עדיין ולא מתנהלת נגדם חקירה סמויה), ולסגור את התיק הן מבחינה אזרחית והן מבחינה פלילית. "לפעמים שינה טובה בלילה שווה יותר מתוספת הכנסה נטו משינה של אחרים", הוא אומר.

(צילום: הרצל יוסף)

"עדיף להוציא מהמשוואה את מרכיב העלמת המס"

רו"ח יורם שיפר מזכיר כי שיעור המס על השכרת דירת יחיד למטרת מגורים נע בין 0%-10% במספר מסלולים, וזאת כל עוד מטרת השכירות היא למגורים בלבד. לדבריו, קיימת גם השלכה על מס שבח כאשר הדירה משמשת למגורים בלבד. "השכרת דירה שלא למטרות מגורים נחשבת בדרך כלל לעסק, והמונח 'שלא למטרות מגורים' צופן בחובו כל השכרה אחרת - משימוש למגורים בפועל כגון השכרה לבעל עסק למטרות משרד או מחסן; או כל שימוש עסקי אחר, השכרה לתיירים, השכרה של דירת נופש וכדומה", הוא אומר.

לדבריו, "הואיל והשכרה מסוג זה חייבת במסים - מס הכנסה, מע"מ וביטוח לאומי, הרי שעל מי שעוסק בהשכרה מסוג זה להירשם ברשויות המס ולפתוח תיקים כבעל עסק. השכרה זו יוצאת מהגדרת השכרה למגורים, ולכן היא חייבת במס הכנסה ואפילו במס שבח בעת מכירת הדירה".

עו"ד עדי ברקאי, העוסק בתיקי מס וצווארון לבן, מחזק את הדברים. "בשל פומביות מודעות ההשכרה באתרי האינטרנט השונים, קל מאוד לאתר את המשכירים", הוא אומר, "הבעיה היא שהם עלולים לעמוד לדין פלילי ולהיתקל במדיניות ענישה מחמירה של בתי משפט. אלה שנתפסו לא יחויבו רק בתשלום מס הכנסה על הרווחים, אלא גם בקנסות כספיים כבדים ובנסיבות מסוימות בתשלום מע"מ. חלקם אף עלולים לאבד את האפשרות למכור בעתיד את הדירות בפטור ממס שבח".

"יש מי שחושב שגם אם משכירים כ-50 אלף שקל את הדירה הוא פטור ממס", טוען עו"ד קובי כהן, בעלי משרד העוסק במיסוי אזרחי ולשעבר בכיר ברשות המסים. "ויש מי שמשכיר דירה לטווח קצר וסבור שאם הוא מייצר הכנסות, הן בגדר השכרת דירה ולא בגדר פעילות עסקית - ולכן ידווח על ההכנסות רק 10% כפי שמדווחים על הכנסות מהשכרת דירה. אלא שבמקרים רבים ימצא שהוא מדווח בשיעורי המס הלא נכונים מאחר שמדובר מבחינת רשות המסים בפעילות עסקית לכל דבר". לדבריו, שיעורי מס במקרים אלה יכולים להגיע עד 50%.

השאלה היא מתי הפעילות מתחילה להיחשב כפעילות עסקית. לדברי עו"ד כהן, "ברור שאם מדובר בפעילות יומית אז היא עסקית. אבל אם מדובר בשכיחות נמוכה יותר, זה עניין להתדיינות מול רשות המסים. לכן מומלץ ליצור קשר עם רשויות המס כדי להביא לפתרון מיידי ומראש בדרך של דיוני שומה, וכך להוציא את המרכיב של העלמת המס מהמשוואה וכן את האישום הפלילי".