"מארגני קבוצות הרכישה מעדיפים את ת"א"

מארגני קבוצות רכישה מעדיפים את המרכז - ובפרט את תל-אביב. כך קובעת סקירה חדשה שערכה חברת המחקר דן אנד ברדסטריט, העוסקת בניהול סיכונים, במסגרת המדד החודשי שלה להערכת החוסן הפיננסי במגזר העסקי. הסקירה, שנערכה בחודש יולי השנה, בחנה את תופעת קבוצות הרכישה בישראל, על רקע פרשת ענבל אור שהגיעה באחרונה לשיאה. זאת כאשר בית המשפט המחוזי בתל-אביב החליט לפרק את החברות שבבעלותה.

תזכורת: ענבל אור בראיון באולפן ynet - מוזמנים לצפות

על פי הסקירה, שהגיעה לידי ynet, משנת 2015 ועד יוני 2016, כ-75% מהפרויקטים שהחלו במתכונת של קבוצת רכישה ממוקמים במחוז תל-אביב והמרכז.

ענבל אור באולפן ynet: "אין צדק בביהמ"ש"

ביהמ"ש הורה על פירוק החברות של ענבל אור

אור נלחמת בפירוק: החתמתי נושים על מו"מ

כך, תל-אביב לבדה ריכזה את עיקר הפעילות (בשטחה התבצעו כ-51% מהפרויקטים), אחריה רחובות בפער מהותי (11% מהפרויקטים), הרצליה וקריית מלאכי (10% מהפרויקטים כל אחת). אחרונות ברשימה - פתח תקווה ורמת גן (5% מהפרויקטים כל אחת).

(מקור: דן אנד ברדסטריט)

בהתפלגות מספר יחידות הדיור בפרויקטים מסוג זה לאותה תקופה, תל-אביב נמצאה עם רוב בנושא יחידות הדיור (בשטחה החלו להיבנות או תוכננו כ-35% מכלל יחידות הדיור. עוד עולה מנתוני הסקירה כי אחריה שוב ממוקמת רחובות עם 12% מכלל יחידות הדיור, ולאחר מכן קריית גת עם 8% מכלל יחידות הדיור.

ירושלים במקום הרביעי עם 7% מכלל יחידות הדיור שנבנו או תוכננו באותה התקופה ואחריה הרצליה ובת ים עם 6% כל אחת. עתלית ולוד עם 4% מכלל יחידות הדיור שנבנו או תוכננו באותה התקופה במתכונת של קבוצות רכישה.

(מקור: דן אנד ברדסטריט)

נתון נוסף שנבדק בסקירה בחן את שיעור התחלות הבנייה במתכונת של קבוצות רכישה מכלל התחלות הבנייה הישראל בשבע השנים האחרונות. כפי שניתן לראות בגרף, בשנת 2009 כשרוכשי הדירות "גילו" את האפשרות שבהצטרפות לקבוצות רכישה, עמד שיעור התחלות הבנייה במתכונת זו על 4.5% מכלל התחלות הבנייה. ב-2010 חלק עלייה קלה (5%) וב-2011 כבר מדובר היה בזינוק ל-9% מכלל התחלות הבנייה.

ב-2012, על רקע המחאה החברתית שהחלה ב-2011, כבר נרשמה ירידה ל-7.6% מכלל התחלות הבנייה בישראל, אולם ב-2013 שוב חלה עלייה, ושיעור התחלות הבנייה במתכונת של קבוצות רכישה עלה ל-8.3% מכלל התחלות הבנייה בארץ. הירידה החלה ב-2014, והשנה שיעור התחלות הבנייה במתכונת של קבוצות רכישה עמד על 4% בלבד מכלל התחלות הבנייה.

(מקור: דן אנד ברדסטריט)

מה צריך לבדוק לפני שנכנסים לקבוצות רכישה?

צח ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, מציע לבדוק מספר פרמטרים לפני הכניסה לקבוצות רכישה. לדבריו, יש לבדוק שהכספים מופקדים לחשבון נאמנות, ושהיזם רכש את הקרקע (במידה שלא, יש לוודא במעמד החתימה כי הכסף יוחזר אם הקרקע לא תירכש).

כמו כן, חשוב לבדוק את ניסיון עבר של המארגן, לרבות ביחס לעמידת פרויקטים אותם יזם המארגן בעבר בעלויות ובלוחות הזמנים שנחזו; והאם הוא מסייע הן בגיוס חברי הקבוצה והן בנטילת מימון ממוסדות בנקאיים על ידי חברי הקבוצה.

עוד מומלץ לבדוק מי הקבלן המבצע בפרויקט ומה ההכשרה והניסיון שלו. אם אתם נכנסים באמצע פרויקט (למשל החלפת אדם בקבוצה), מומלץ לבדוק התחייבויות קודמות. עוד ממליץ ברקי לבדוק היתרים בתוכנית בניין עיר (תב"ע), כלומר האם יש היתר בניית מבנה על הקרקע והאם מאושרת בנייה על הקרקע. בנוסף, צריך לבדוק האם יש מספיק דירות לכל חברי הקבוצה (בדיקה בחוזה התקשרות), תוך כמה זמן מתחייבים לתחילת בנייה ומה אורך הפרויקט.

ברקי מוסיף כי קיימים מספר גורמי הצלחה בתחום פעילות קבוצות הרכישה, כמו למשל היכולת לאתר פרויקטים אטרקטיביים המתאימים לקהל היעד; יכולתה של החברה והקבוצה לסיים את תהליך רכישת הקרקע; קיום של הון עצמי זמין של המארגן, לצורך ביצוע התקשרויות מהירות בהסכמי אופציה; היכולת לשווק פרויקט בפרק זמן קצר; וכן ניסיון ומוניטין בארגון קבוצות רכישה.