קריסת אורתם סהר: "קבוצות רכישה מוגנות"

הבקשה להקפאת הליכים שהגישה אתמול (ד') חברת הבנייה אורתם סהר עלולה להשפיע על שורה של גורמים - שוק הביצוע, פרויקטים ממשלתיים ובעיקר רוכשי הדירות בפרויקטים שהיא בונה. בשלב זה נדחתה הבקשה וטרם מונה נאמן; אולם ביום רביעי הבא ייערך דיון נוסף באשר לבקשת קבלנית הביצוע להקפאת הליכים, שאחראית על בנייה של קרוב ל-5,500 יחידות דיור ברחבי הארץ.

צפו: הצצה לפרויקט שבונה אורתם סהר בראש העין

עיקר ההשפעה, כאמור, על רוכשי הדירות. לדברי עו"ד דודו ג'והן, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד וינרוט, דווקא מי שרכש דירה באמצעות קבוצת רכישה מוגן יותר באופן יחסי. "מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה שאותה מקימה אורתם סהר, מוגן יותר באופן יחסי משום שהקרקע רשומה על שמו וכל שעליו לעשות הוא להחליף את הקבלן המבצע".

לדבריו, "אמנם מדובר בהליך מורכב שעלול לגרור עיכובים והתייקרויות, אבל הוא ישים ונתון להחלטת חברי הקבוצה. בפרויקטים 'רגילים' הרוכשים צריכים להתנהל מול היזם עצמו, שלא פשט את הרגל, ולכן אין באפשרותם לממש את ערבות חוק המכר. הם צריכים להמתין לקבלת ההחלטות של אותה חברה יזמית אל מול אורתם סהר".

פרויקט ביצוע של אורתם סהר בראש העין(צילום: ניצן דרור)

עו"ד ג'והן מוסיף כי "הבעיה המשמעותית תהיה בפרויקטים של מחיר למשתכן, שלא יוכלו להתקדם כלל בתקופה הקרובה. צפוי להתפתח עימות בין המפרק שימונה למשרד האוצר, ותתעורר השאלה אם המדינה יכולה לקחת בחזרה את הקרקעות ששיווקה לאורתם סהר, כפי שטענה שהיא מתכוונת לעשות".

"מנגד", הוא ממשיך, "המפרק יראה במכרזים אלו כנכס שניתן למכור במטרה להבריא את החברה ולכן צפוי שלא יאפשר זאת. המשמעות כרגע היא שפרויקט הדגל של משרד האוצר ייתקע". עו"ד גו'הן מתייחס בדבריו לפרסום הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות", לפיו עלולה להיווצר בעיה בפרויקטים ממשלתיים כגון מחיר למשתכן ומחיר מטרה, וכי במשרד האוצר שוקלים לממש את ערבויות הביצוע של החברה כדי לצמצם פגיעה בזוגות הצעירים.

"לפעמים יש בקבוצת רכישה יתרון בשונה מפרויקטים בהם היזם פושט רגל, בהם הנושא מורכב יותר", מסכים עם הדברים עו"ד שבתאי קטש, מארגן קבוצת הרכישה בלוד שחברת אורתם סהר היא קבלן הביצוע בה. מדובר בפרויקט בו נבנות 264 דירות בשכונת חב"ד בעיר, בו חלק מהדירות נמצאות בשלב סיום שלד וחלקן בשלבי בנייה פחות מתקדמים.

לדבריו, "אצלנו הנושא פשוט יותר מאחר שאורתם סהר היא הקבלן המבצע, לא היזם, והיא מפעילה מטעמה קבלן משנה. יש לנו ליווי מבנק מזרחי טפחות ואנחנו מחזיקים בערבויות של הקבלן, שמבטיחות את עתיד הפרויקט במידה שייגרם נזק. בד בבד, אנחנו פתוחים מולו עם כספים שמגיעים לו, כך שאנחנו מחזיקים בכספים שצריך לשלם לו ולא להיפך".

עם זאת, קטש מעריך שישנה אפשרות לעיכוב בלוחות הזמנים של הפרויקט, "אבל צריכים לעבור עוד כמה ימים עד שנדע איפה הדברים עומדים", כך לדבריו. "נצטרך להמתין להחלטת בית המשפט ברביעי הבא, אבל אני סמוך ובטוח שאורתם מליבו תעשה הכל כדי שהפרויקט הזה לא ייעצר. ההערכה שלי היא שהקבוצה שלנו לא תינזק, אבל במקביל מצדינו אנחנו בודקים את כל האופציות האחרות כדי לחסוך זמן, במקרה של תקלה כלשהי שתגרום לעיכוב מסוים".

חלק מהדירות בפרויקט צפויות להתאכלס ביולי 2017 וחלק נוסף במהלך 2018. לדברי קטש, "כשקורה משהו כזה, הקבוצה פועלת בהתאם להסכם ומודיעה לקבלן שעליו לספק תשובות ברורות לפי המועדים הקבועים, וכי במידה שחל עיכוב הוא יסיים את תפקידו והקבוצה תבחר קבלן מבצע אחר, יחד עם הבנק המלווה. בקבוצת רכישה, לקבלן הביצוע אין השפעה על הפרויקט, למעט ההתקשרות שלנו מול הקבלן. אבל, כאמור, במידה שנתקעת ההתקשרות מסיבה כלשהי, הקבוצה פועלת לצמצום הנזקים. במידה שייגרם נזק, יש לנו ערבויות שיספקו את המענה".

רוכש בראש העין: "יש לחץ, אנשים מפחדים על הכסף שלהם"

אורתם סהר אף מחזיקה, בין היתר, ב-20% מפרויקט "השמורה" בראש העין ומפרויקט "כורדני" בקריית מוצקין, לצד חברת אפי קפיטל (80%), כיזמית. החברה צמצמה אחזקותיה בשני פרויקטים אלה ביולי האחרון ל-20%, לאחר שהחזיקה בשניהם 50%. בפרויקט כורדני נבנות 282 יחידות דיור ויש בו גם דירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. בפרויקט השמורה בראש העין נבנות 276 דירות, ויש בן גם דירות בהן זכו משתתפי הגרלת פרויקט מחיר מטרה של משרד הבינוי והשיכון.

השותפה אפי קפיטל מסרה היום כי "בראש העין החברה בוחנת את מכלול האפשרויות להמשך רציף של העבודות, בהתאם להחלטות בית המשפט. בפרויקט בקריית מוצקין החברה פועלת לקידום הפרויקט כמתוכנן, וייבחר קבלן ביצוע אחר". באשר למועדי התשלום, מסרו היום באפי קפיטל כי "מועדי התשלום לא משתנים, שכן החשבון בליווי בנקאי של בנק דיסקונט וכל הכספים שמשולמים מובטחים בערבויות בהתאם לחוק המכר. כמו כן, אין גם שינוי במועד המסירה".

ועדיין, רוכשי הדירות בפרויקט השמורה חשים, כצפוי, אי-ודאות וממתינים לשמוע מה יוחלט בבית המשפט בדיון בבקשה להקפאת הליכים. "אנחנו שפוטים כרגע של בית המשפט", אומר אוהד, מרוכשי הדירות בפרויקט השמורה, שזכה בהגרלת מחיר מטרה. לדבריו, "נראה שהתהליכים הנוכחיים יעכבו את הבנייה בכמה חודשים טובים. עד כה, ההתנהלות שלנו היא בעיקר מול סמנכ"ל השיווק של אפי קפיטל".

פרויקט "השמורה" בראש העין. הרוכשים בלחץ(צילום: ניצן דרור)

אוהד רכש את הדירה לפני כשלושה חודשים. "אורתם סהר צמצמו את האחזקות שלהם בפרויקט ל-20%, ולנוכח הידיעות על המעילה, זה די הרגיע אותנו", הוא מוסיף, "אבל בכל זאת דברים קורים והעניינים עומדים באוויר. אנחנו מדברים בינינו, הרוכשים בפרויקט, ויש לחץ, אנשים מפחדים על הכסף שלהם ורוצים לפעול בכל מיני דרכים, למשל מכתבים לשרים בממשלה. כרגע אין ממש מה לעשות, למעט לחכות לדיון בבית המשפט ולהמתין שהמדינה ושר האוצר, משה כחלון, יפעלו להגנתנו כפי שהבטיחו. כרגע האכלוס הצפוי לפרויקט הוא ביוני 2018".

טלטלה בשוק חברות הביצוע

גם שוק החברות הביצוע בישראל עלול לספוג טלטלה בעקבות הפרשה. דו"ח מעודכן של חברת המידע העסקי BdiCoface שפורסם היום, חושף כי הפעילות העסקית של קבלני הביצוע ממשיכה להחמיר. מנכ"ל החברה, אייל ינאי, אף צופה כי "השנה נראה מספר פרויקטים שלא יגיעו לקו הסיום". לדבריו, "התרחבות תופעת פשיטות הרגל של קבלני הביצוע תשפיע על איכות הבנייה והיצע הדירות".

ינאי מוסיף כי "אנחנו עדים בשנה וחצי האחרונות למצוקה פיננסית קשה של קבלני הביצוע בישראל, שהובילה לקריסות ונפילות של חברות בכל הרמות - גדולות, בינוניות וקטנות. השפעת הקריסה של חברות הביצוע בכלל, ושל אורתם סהר בפרט, על הענף היא דרמטית. יש בעיה קשה של זמינות קבלני ביצוע לפרויקטי מגורים ומבני ציבור וניכר כי הבעיה הפיננסית הקשה צפויה להימשך אם לא יווצר שינוי במגמה".

מבדיקה של BdiCoface עולה כי תחילת תופעת פשיטות הרגל של קבלני הביצוע החלה לקראת סוף 2014, עם קריסתה של חברת צ.לנדאו. בשנה וחצי האחרונות הכריזו מעל עשר חברות על פשיטת רגל. לדברי ינאי, "ההרעה בענף הביצוע בעיקר בתחום הבנייה למגורים, ולא בתחום התשתיות. זאת עקב השחיקה ברווחיות והרזרבות שנצברו אשר הולכות ואוזלות".

מנתוני BdiCoface בנוגע לדירוג הסיכון הענפי של קבלני הבנייה, עולה כי מאז הרבעון הראשון של 2016 חלה הרעה משמעותית בדירוג זה, והוא עומד על 7.15. זאת לעומת הסיכון הכללי במשק העומד על 6.62, ו-6.52 בענף הבנייה הכללי.

דירוג סיכון ענפי של תתי ענפים נבחרים מענף הבנייה לפי רבעונים:

דירוג סיכון ענפי של תתי ענפים נבחרים מענף הבנייה לפי רבעונים(מקור: BdiCoface)

הבוקר התייחסו גם קרוב ל-600 עובדי חברת אורתם סהר והחברות הבנות (אורתם סהר תשתיות ומליבו בנייה) לפרשה. באמצעות עו"ד חיות גרינברג ממשרד חיות גרינברג ושות המייצגת את העובדים, מסרו: "עובדי אורתם סהר קיבלו את מלוא המידע העדכני המצוי בידי החברה. העובדים נותנים אמון בחברה ובמנהליה ובטוחים ביכולתה להתאושש".

עוד נמסר כי העובדים מעניקים גיבוי להנהלת החברה לבצע את כל הפעולות הנדרשות, על מנת שפעילות אורתם סהר תשוב למסלולה. כל מסר אחר שיצא או ייצא בעילום שם אינו על דעת כלל העובדים. יש לתת להנהלת החברה את הזמן הדרוש כדי לייצר מענה מקיף ושלם לסיטואציה שנוצרה וכך בכוונת עובדי החברה לנהוג".

ההודעה של העובדים מגיעה לאחר שאמש הודה אמיר נחום, מנכ"ל אורתם סהר, שהחברה "שרדה עד עכשיו בזכות להטוטים". כפי שפורסם ב"כלכליסט", באסיפה שקיים ל-150 עובדים שלקחו בה חלק, אמר: "חבל לי לאבד ככה את מפעל חיי. ויתרתי על המניות שלי ולקחתי הלוואות פרטיות בגובה של למעלה מ-10 מיליון שקל כדי להזרים כסף לחברה".

נזכיר כי אתמול ביקשה החברה, באמצעות עוה"ד עיינה וקסלר ויוסי מנדלבאום ממשרד עוה"ד ליפא מאיר ושות', למנות כנאמנים את עו"ד אמיר ברטוב ממשרד עוה"ד ליפא מאיר ושות' ואת רו"ח חן ברדיצ'ב ‭90-ל‬ יום. השופטת תמר אברהמי לא הוציאה צו הקפאת הליכים במעמד צד אחד, וקבעה דיון ליום רביעי באולם נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, איתן אורנשטיין. הוצאו צו האוסר על כל פעולה בנכסי החברות, וצו האוסר על כל גורם חיצוני להיכנס לחצריהן או למתחמי הפרויקטים, ולקחת ציוד או נכסים.

הבקשה הוגשה לאחר רצף של אירועים שליליים: נפילת המרפסת בפרויקט בחדרה, ניסיון כושל להפוך מחברה קבלנית לחברה יזמית, חקירה פלילית נגד המנכ"ל והבעלים והתפוצצות העסקה למכירתה לקבוצת משקיעים בראשות איל הנדל"ן היהודי-בריטי ליאו נואי השבוע.

הבניין שבו קרסו המרפסות בפרויקט בחדרה לפני כ-3 שנים(צילום: ישראל דוד - דוד מהנדסים בע"מ)

אורתם סהר אחראית, בין היתר, על בניית ביתן 2 בגני התערוכה בתל-אביב, מגדלי ב.ס.ר. 3 ו-4 בבני ברק, מלון רויאל ביץ בתל-אביב, מגדל החוף בבית ים, שלושה גשרים המחברים את כביש 431 לעיר מודיעין, מוסכים עבור רכבת ישראל, הקמת תחנות רכבת כפר יהושע, משה דיין בראשון לציון, חולון ועוד, וכן הקמת מחלקת מיון, חדרי ניתוח ומרכז בריאות האישה בבית החולים נהריה, מעל 10,000 יחידות דיור למגורים ברחבי הארץ ועוד.

הבקשה שהגישה החברה הציגה את מצבה. למעשה היא חשופה לחובות של כמעט מיליארד שקל. לפי הבקשה, אורתם סהר והחברות-הבנות חייבות ‭300-כ‬ מיליון שקל למחזיקי האג"ח, ‭216-כ‬ מיליון לספקים ולקבלני משנה, 22 מיליון לרשויות ועובדים וכן כ-413‬ מיליון כערבויות פיננסיות, ביצוע וחוק מכר. לקבוצה פרויקטים בשלבי תכנון, ביצוע, מסירות מפתח ועתודות קרקע, בהיקף כולל של כ-5,500‬ דירות, וכן פרויקטים בשלבי ייזום, לרוב בשיתוף צדדים שלישיים.