מנהלי נכסים בנדל"ן: "השוק בסיכון גבוה"

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו אתמול (ד') הציגו את תוצאות נהירת הציבור הישראלי להשקעה בשוק הנדל"ן. לפי הנתונים, בעשור האחרון זינק פי ארבעה שיעור הבעלות על שתי דירות ומעלה, כשבמקביל יותר צעירים בגילאי 30-39 עברו לגור בשכירות.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן  של ynet: 

הבעלות על שתי דירות ומעלה זינקה פי ארבעה

כחלון: "לא חושש ממחיר פוליטי אם הדירות לא יוזלו"

נתניהו: "לפני כמה שנים אמרתי - תקנו דירות"

לאחר עשור של עליות מחירים בשוק הנדל"ן, עד כמה צפויה מגמה זו להימשך? אם שואלים את דן ליברמן ושרוליק חנוך, בעלי חברת SDB, המנהלים עבור משקיעים 630 דירות בבאר שבע בתוספת דירות להשקעה בארה"ב, השוק מראה לאחרונה אותות אזהרה, וכדאי למשקיעים לשים לב אליהם.

"צריך להבין - השוק לא יעלה לעד", אומר ליברמן בראיון לאולפן ynet, "אנחנו גדלנו בדור שבו בעשר השנים האחרונות הכל עולה, אז יש פה איזו אופוריה, כולם אומרים: 'בוא נקנה, הכל יעלה, הכל טוב, הכל יהיה בסדר'. יש מצב שבו שוק מגיע למקום מאוד מאוד גבוה, ולפעמים צריך לחפש אלטרנטיבות שונות. אפשר גם לצאת לשווקים אחרים, ולא רק להתמקד בארץ".

האם החוק למיסוי דירה שלישית צפוי להוציא את המשקיעים מהענף? 

חנוך: "אני לא חושב שזה רק החוק הזה, זו הצטברות של כמה חוקים יחד, אנחנו כבר רואים שזה מתחיל להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן הישראלי. פשוט בסופו של דבר כשאתה מוסיף את מס הרכישה, וההגבלה על המימון, והחוק של מס על דירה שלישית, זה משפיע. מעבר לזה, עליית המחירים והירידה של התשואות הפכה את הנדל"ן בארץ לפחות אטרקטיבי ממה שהיה בעבר".

למי צריך להאמין, לקולות שקוראים להפסיק לקנות, או למי שמבטיח שהמחירים ימשיכו לעלות? 

ליברמן: "יש הרבה בעלי אינטרסים. יש אינטרסים לכל בן אדם וכל אחד עם הדעות שלו. אבל בסופו של דבר יש שוק, ואנחנו מבינים שהיום גם ממוצע המשכורות, וגם המחירים שהגענו אליהם, וגם הגבלת המשכנתאות - לפני עשור היה 90% מימון והיום המימון ירד ל-70% לדירה ראשונה ו-50% לדירה שניה - זה המון הון עצמי שצריך להביא מהבית.

אתר בנייה בקרית גת(צילום: רויטרס)

"הרבה צעירים נעזרים בהורים שלהם, וגם להורים לא נשאר יותר מדי, אז לאט לאט האפשרות הזאת מצטמצמת, ומנסים למצוא אלטרנטיבות אחרות, כי באמת השוק הזה הגיע לאיזה מקום שהוא די מסוכן ודי גבוה".

אתם מנהלים הרבה דירות בבאר שבע עבור משקיעים. כמה מהם באו אליכם בתקופה האחרונה ואמרו לכם שהם רוצים למכור? 

ליברמן: "הרבה משקיעים פונים אלינו כל הזמן ומתייעצים איתנו איפה השוק עומד. אם אני שם לב היום למגמה – זה שהיום אנשים אומרים לי: 'שמע קח את הדירה תמכור אותה, אנחנו רוצים לממש את הנכס, עשינו כבר רווחיות מספיק גדולה ואנחנו חושבים שהשוק במקום מאוד גבוה'.

"אנחנו רואים גם את ההאטה במכירת הנכסים, וברגע שאני רואה האטה במכירה של נכסים אני מבין שמשהו קורה בשוק. ברגע הזה אני ושרוליק ישר נדלקת לנו נורה אדומה שמתחיל להיות פה משהו שמתחיל להיות מסוכן, שלא היה בעבר. וכששוק מתחיל להיעצר הוא לא נעצר - הוא יורד".

האזהרות שמעלים ליברמן וחנוך נשמעות במקביל להתרחבות פעילותם בשוק הנדל"ן האמריקני. "אנחנו פועלים כבר קרוב לשש שנים בשוק הנדל"ן האמריקני, שגם חווה משבר מאוד גדול בשנים 2009-2008, ובעצם יש שם היום המון הזדמנויות. גם באירופה יש הזדמנויות וגם בארה"ב", אומר חנוך.

הצפון אולי אינו תחום ההתמחות שלכם, אבל ראש הממשלה, בנימין נתניהו, אומר: 'קנו דירות בצפון'. אתם מסכימים עם זה?

חנוך: "אני לא יודע אם ראש הממשלה בדק את זה לפני שאמר, אבל גם המחירים בצפון הכפילו את עצמם בעשר השנים האחרונות. אין איזה משהו מיוחד שאני רואה, שהמחירים ימשיכו לעלות בצפון או בדרום. אני חושב שזה משהו קצת יותר גלובלי שהמחירים עלו בכל הארץ, לכן אנחנו לא מוצאים איזו סיבה מיוחדת להשקיע בצפון. נכון להיום השוק נמצא בסיכון גבוה".