"היו אמורים למנוע את קריסת החניון בתל אביב"

אחרי כמעט שנה של התרעות: קריסת החניון אמש (ב') בבניין ברחוב שלמה המלך בתל אביב בגלל עבודות בפרויקט תמ"א 38 סמוך מעלות שאלות לגבי הסיכונים הכרוכים בפרויקטים מסוג זה ולגבי הפיצויים שמגיעים לדיירים בגלל רשלנות. הדיירים נאלצו למצוא מקום מגורים חלופי ורק הבוקר נאמר להם שיוכלו לחזור לדירותיהם. המהנדס צבי איילון התארח הבוקר באולפן ynet והסביר איך מקרה כזה קרה ומי אמור היה למנוע אותו. צפו בריאיון שערכו איתו אלכסנדה לוקש וניר (שוקו) כהן.

"בגלל שאלו פרויקטים בסדר גודל קטן, לרוב לוקחים מתכננים וקבלנים פחות מיומנים ויותר זולים, כשלמעשה המורכבות שלו לפעמים יותר גדולה מאשר לבנות בניין חדש", אמר היום ל-ynet דני מריאן, יו"ר איגוד מהנדסי הבנייה והתשתיות. "תמ"א 38 נראה כמו פרויקט קטן ומתייחסים אליו כמו לפרויקט שיפוצים - אבל זה לא שיפוצים, זה חיזוק בניין, שכולל התערבות בקונסטרוקציה שלו וצריך שיתעסקו בו האנשים הכי בקיאים והכי מנוסים".

הבולען ברחוב שלמה המלך סמוך לבניין שעובר תמ"א

לדבריו, באופן עקרוני אין הבדל בין פרויקטים של תמ"א לבין כל פרויקט בנייה אחר בצמוד למבנים ומתקנים. "הבעיה העקרונית היא שכשחופרים בצמוד לבניין, צריך לוודא שהיציבות שלו נשמרת. יועץ קרקע ומהנדס מבנים צריכים לבדוק אם צריך לתמוך בחפירה על ידי דיפון, כלומר קדיחת ויציקת כלונסאות שישמרו על כל מה שמחוץ לגבולות החפירה".

ההבדל המהותי לדבריו הוא שמדובר בפרויקטים המתבצעים באזור מיושב, ולכן זה אחד הנושאים המרכזיים שצריך להתייחס אליהם. הבדל משמעותי נוסף הוא שבדרך כלל הפרויקטים מופקדים בידי חברות וקבלנים קטנים בעלי ניסיון דל בפרויקטים מורכבים, שמצריכים תכנון קפדני ומפקח צמוד.

"לא בטוח שבמקרה הזה היה מפקח צמוד", הוא אומר. "לו היה - הוא היה מוודא שהדברים נעשים בצורה נכונה ושם לב לסימנים המעידים על תקלה ועוצר את זה בזמן. זו בעיה הנדסית שנבעה מתכנון לקוי, מביצוע לקוי או מפיקוח לקוי".

עו"ד זיו כספי, שותף ומייסד משרד גינדי-כספי, המתמחה בתחום הנדל"ן והתכנון, אמר כי המקרה ממחיש את הבעיה של היעדר פיקוח חיצוני של ממש על עבודות בנייה. "על הרשויות המקומיות בישראל לבדוק ביסודיות את תוכניות הקונסטרוקציה באמצעות אנשי מקצוע בכירים מהשורה הראשונה", הוא אמר. "אירוע זה רלוונטי במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק אשר מתאפשרים באזורים בעלי ערכי קרקע גבוהים".

"תחום פרוץ"

ניסים אסייג מנכ"ל ובעלים חברת NSA התחדשות עירונית, סבור כי יש לבטל לחלוטין את תמ"א 38, המאפשרת לחזק את הבניין על בסיס יסודותיו הקיימים, לטובת התיקון השני לתמ"א 38 - הכולל הריסה של הבניין לחלוטין - או תוכניות "פינוי בינוי". "תמ"א 38/1 מחייבת חפירה סביב הבניין תוך גילוי יסודותיו", הוא אומר. "החפירה היא נעלם גדול מאוד, היות שמדובר בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 וייתכן שבמשך תקופה זו היו תזוזות בקרקע שיצרו פירים מתחתיה בעומק של מעל שני מטרים".

מורכבות נוספת לדבריו היא בניית דירות חדשות על הבניין הישן. "פעולה זו מאוד מיוחדת, מכיוון שהקבלן לא מחליף את התשתית הישנה", הוא מסביר. "הדבר מחייב בדיקות מקדימות כגון קידוחי ניסיון ובדיקת חיזוק הבניין. אין ספק שהבדיקות נעשו במקרה זה כי זו פעולה מחייבת בטרם קבלת היתר בנייה, השאלה איך זה נעשה".

אסייג הוסיף כי מדובר בתוכניות מורכבות, בעיקר מכיוון שהן מתבצעות באזורים צפופים, עם דרכי גישה בעייתיות, ובנוסף לזה הדיירים נשארים לגור בבניין. "הבעיה האמיתית היא שזה תחום פרוץ שמושך אליו חאפרים רבים מכיוון שרף הכנסה לפרויקט נמוך יחסית מבחינת ההון העצמי הנדרש מהיזם", הוא מדגיש. "כך מגיעים יזמים וקבלנים שאינם בעלי ניסיון, ידע או יכולת מספיקה כדי להוביל פרויקט שכזה".

לדבריו, הדבר פוגע בבעלי הדירות בקבלת הצעות לא כלכליות או הבטחות לא ריאליות. בנוסף, היזם עלול להעסיק קבלני משנה וחומרי בנייה ברמה נמוכה כדי לא להיכנס להפסדים ולהסתבך במנגנוני הבירוקרטיה המורכבים מול העיריות. כל אלו עלולים לעכב את הפרויקט בהמשך ולעלות לדיירים הרבה מאוד כסף.

לעומת זאת, ליאור גוזס, הבעלים של תמ"א פיקס, מציין כי התחום בארץ דווקא מוסדר מאוד וישנן בדיקות קפדניות של כל בעל מקצוע רלוונטי לתהליך, כך שמקרים כאלה נדירים. "בכל עבודה המחייבת חפירה של מגרשים צמודים ויציקות בטון בפרט קיימות מספר סכנות, בהן קריסת חניון או קריסת בניין עקב החלשה שלהם", הוא אומר.

שאלה נוספת שעולה מהמקרה היא מי אחראי לפיצוי הדיירים. למרבה המזל, לא היו נפגעים בנפש, אולם נגרם נזק לרכוש - המכונית שקרסה לבור וגם קריסת החניה בבניין השכן ואולי פגיעה ביסודותיו. כספי מציין כי בתי המשפט כבר הכריעו בעבר בסוגיה. "על הבונה לנטרל את ההשפעה על הבניינים הסמוכים כמו למשל בניית קיר תמך ורק אז להתחיל בעבודות החידוש על הבניין הרלוונטי", הוא מסביר. "במקרה הבולען הנוכחי איננו יודעים מה היה. או שהיה כשל תכנוני או כשל ביצועי. קשה לי להאמין כי היה כאן מקרה של כוח עליון".

גוזס מתמ"א פיקס ציין כי הפיצוי תלוי בפוליסת הביטוח של היזם. "ייתכן שיעבור זמן עד שהדיירים יקבלו את הכסף במקרה שיצטרכו לפנות לתביעה משפטית כנגד היזם על מנת לקבל פיצוי", הוא אומר. "כמו כן חשוב מאוד לוודא שבפוליסה של הקבלן יש גם פיצוי אוטומטי כנגד צד ג', מכיוון שאם לא, יכול להיות מצב שבו בניינים שכנים שנפגעו תובעים את דיירי הבניין באופן אישי".

לדיירים השוקלים להיכנס לפרויקטים של תמ"א 38 הוא ממליץ לדרוש מהקבלן ביטוח אחריות מקצועית לפרויקט תמ"א 38, שמהווה השלמה לפוליסת עבודות קבלניות. "בביטוח מעין זה יחול הכיסוי לכל נזק שיתרחש כתוצאה ממעשה או מחדל מקצועי למעט מה שמוחרג בפוליסה".

עו"ד ניר אסף ממשרד עו"ד צבי יעקובוביץ ושות', העוסק בדיני ביטוח, מסביר כי כמו בפרויקטים קבלניים אחרים מי שאחראי על ביטוח הפרויקט הוא הקבלן או היזם. במקרה זה מעורבים שני גופים מרכזיים - הבניין השכן והבניין שבשיפוץ, לצד גופים נוספים אשר פעלו בשטח והיו מעורבים, דוגמת הקבלן, היזם, העייריה ועוד.

מאחר שמדובר בשני בניינים בבעלויות פרטיות, אסף מציין כי עשויות להיכנס לתמונה חברות ביטוח נוספות המעורבות במסגרת הקבלנים, מה שמעלה את מספר אפשרויות התביעה. למשל, אם דיירי הבניין השכן מאוגדים בוועד בית מסודר שדאג לביטוח, הם יכולים לתבוע את חברת הביטוח על הנזקים והיא תפנה תביעה נגדית נגד הגורם שהזיק - הבניין שבשיפוץ.

אפשרות נוספת היא שכל דייר יפנה לחברת הביטוח שלו - אם יש לו - ולאחר הערכת שמאי ידרוש את החלק היחסי המגיע לו. "ביטוח מבנה של דירה כולל גם כיסוי לחלק יחסי בשטח הבית המשותף", הוא מסביר. "גם כאן, חברות הביטוח מיד ייפנו למזיק האחראי בבניין שבשיפוץ".

עוד אפשרות היא שדיירי הבניין השכן יגישו תביעה ישירות כנגד הבניין שבשיפוץ, כלומר נגד הדיירים, הקבלן, היזם, הפיקוח והעירייה. התביעה תוגש על כל רכיב ישיר או נלווה לנזק, כלומר הוצאות שנדרשות לתיקון הבניין, כלי הרכב וכו' והוצאות עקיפות כגון שכירות, במקרה שיהיה צורך להתפנות מהבניין, או השכרת רכב חלופי לאותו האדם אשר רכבו נפגע. עם זאת, יש בזה חיסרון משמעותי בשל הוצאות כלכליות כבדות והליך משפטי ארוך ומתיש, כך שעד שהדיירים יראו את הכסף יעבור זמן רב.

מבחינת ביטוח הרכב שנפגע, אסף מציין כי על בעל הרכב לפנות לחברת הביטוח שלו - אם יש לו ביטוח מקיף, והיא תפנה לאחר מכן למזיק. אם אין לו ביטוח מקיף, יהיה עליו לתבוע את הנזק ישירות מהמזיק בבניין בשיפוץ, שזו אפשרות קשה ומתישה.

נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, מסר: "יש סיבות שונות שהיו יכולות להביא לקריסת קרקע כזו. עבודת הבנייה יכולה להיות אחת מהן. בכל אופן, אנחנו לא יודעים בדיוק מה קרה שם וצריך לחכות לבדיקה המקצועית שתעשה שם.

"כך או כך, אם היה דיווח על בעיה והיא לא נבדקה, זה חמור, והרשויות צריכות לבדוק את עצמן בעניין הזה. חשוב לדעת שיש כיום חוקים ותקנות ברורים שעל פיהם חופרים חיזוק ליסודות מבנים בהתחדשות עירונית. בשטח צריכה להיות בחינה מדוקדקת של המתכננים שבעקבותיה הם קובעים כיצד נכון לפעול בתוך השטח הבנוי.

"המהנדסים מחייבים על פי החוק לבסס את התמיכות באופן שיגן על גבולות השטח בין מבנים קיימים ולבצע פיקוח צמוד לביצוע. אם יסתבר שמישהו בשרשרת המקצועית עבר כאן עבירה - הוא צריך לשלם.

"אני מדגיש: חשוב שאנשים לא יירתעו בשל אירוע כזה מביצוע התחדשות עירונית. הרי ברור לכול שהסכנה של המשך מגורים במבנה ישן שלא יעמוד ברעידת אדמה ולא מוכן לספיגה של טיל גדולה בעשרות מונים מכל פתרון אחר. העצה הכי טובה שלי היא לבחון לעומק את הרקע והניסיון של היזם והקבלן שעומד לבצע את הפרויקט".