איזו דירה עדיף לרכוש - חדשה או יד שנייה?
קניתם דירה חדשה לפני עשור? הרווחתם! הנה עוד שיקול שיש לקחת בחשבון לפני קניית דירה: בכמה הנכס שרכשתם היום יכול להשביח עצמו בעתיד. סקירה של 10 שנים לאחור מעלה שמי שרכש דירה יד ראשונה הגדיל את שווי הנכס ב-30% לעומת דירה יד שנייה. ולמה בר"ג הפער הרבה יותר נמוך?
מחירי הדיור המאמירים מקשים על רבים מאיתנו לרכוש דירה, אבל מי שכבר עשה את הצעד הזה - בהחלט הרוויח בין אם קנה דירה מיד ראשונה ובין אם קנה דירה מיד שנייה. סקירה מיוחדת שנערכה עבור ynet בחנה באיזה שיעור עלה שווי דירה שנקנתה בפרויקט מגורים חדש בתוך עשור, בהשוואה לשווי של דירה מיד שנייה שנקנתה בשכונה ותיקה לפני עשור.
- 100 דירות, חצי שעה מת"א, פחות ממיליון שקל
- מפת הנדל"ן: איפה הכי כדאי לקנות דירה?
- דירה יד שנייה או דירה חדשה: מה זול יותר?
מסקירה שביצע שמאי המקרקעין ארז כהן, קיים פער של עד כ-30% בעליית ערכם של נכסים חדשים בפרויקטים למגורים שנרכשו לפני עשור, לעומת עליית ערכן של דירות ישנות שנרכשו באותה העת. כהן מסביר כי הפער נעוץ, בין היתר, בערך המוסף שסיפקו הרשויות המקומיות לשכונות החדשות בהשוואה לשכונות ישנות. בין השאר הכוונה להקמת כבישים חדשים ומיתוג יוקרתי לשכונה.
"לשכונות החדשות היה תפקיד מרכזי בעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות", אומר כהן, "הן מותגו בתור הדבר הבא ורוכשי דירות פוטנציאליים היו מוכנים לשלם פרמיה נכבדה על המחיר - לא רק עבור הדירה אלא גם על סביבת המגורים".
חדרה: פער של 29%
בשנת 2004 היה מחירה של דירה חדשה ממוצעת עם 4 חדרים בשכונת "עין הים" במערב חדרה 700 אלף שקל. כיום מגיע מחיר הדירה ל-1.2 מיליון שקל בממוצע. המשמעות - שווי הנכס זינק בלא פחות מ-70% בתוך 9 שנים.
לעומת זאת, דירת 4 חדרים מיד שנייה בעיר חדרה נמכרה לפני עשור ב-550 אלף שקל. כיום מחיר הדירה מגיע ל-780 אלף שקל - עלייה של 41% בשווי הדירה בתוך 9 שנים.
המשמעות של הנתונים האלה היא שמי שהשקיע בדירה בפרויקט חדש לפני עשור ומוכר אותה כיום, צפוי להרוויח 29% יותר בהשוואה למי שבחר להשקיע את כספו בדירה מיד שנייה ומתכוון למכור אותה היום.
ירושלים: פער של 22%
בעיר ירושלים הפער בין שיעור העלייה בשוויין של דירות חדשות לעומת דירות מיד שנייה מגיע ל-22% ב-8 השנים האחרונות. למשל, בשכונת "מורדות משואה" הסמוכה לקניון מלחה, היה מחירה של דירת 4 חדרים 1.1 מיליון שקל בשנת 2005. בשנים שחלפו מאז זינק מחירה של הדירה ב-63% וכיום היא צפויה להימכר ב-1.8 מיליון שקל.
לעומתה, דירת 4 חדרים בשכונה סמוכה למורדות המשואה בבניין ותיק, נמכרה בשנת 2005 ב-850 אלף שקל. מחירה של אותה דירה כיום מגיע ל-1.2 מיליון שקל - עלייה של 41% בשווי הדירה.
נתניה: פער של 21%
בשכונת קריית השרון בעיר נתניה, מי שרכש דירה חדשה ממוצעת עם 4 חדרים בפרויקט מגורים חדש בשנת 2005, נפרד מ-800 אלף שקל. בתוך 8 שנים מחירה של אותה דירה זינק ב-87% והיא תימכר כיום ב-1.5 מיליון שקל.
מי שהעדיף לרכוש דירה מיד שנייה עם 4 חדרים בשכונת עמליה בעיר בשנת 2005, שילם עבורה 600 אלף שקל. בתוך 8 שנים מחירה של דירה חדשה מגיע כיום למיליון שקל - עלייה של 66%. המשמעות: בנתניה מסתכם הפער בשווי הדירה ב-21% לטובת הדירות החדשות.
פתח תקווה: פער של 17%
על פי הסקירה, בשנת 2005 מחירה של דירה חדשה ממוצעת עם 4 חדרים בשכונת "כפר גנים" בפתח תקווה היה 1.2 מיליון שקל. בתוך 8 שנים מגיע מחיר הדירה כיום ל-1.9 מיליון שקל - זינוק של 58%.
לעומת זאת, דירת 4 חדרים מיד שנייה בשכונה ותיקה סמוכה בפתח תקווה נמכרה לפני 8 שנים ב-850 אלף שקל. כיום מגיע מחירה של הדירה ל-1.2 מיליון שקל - עלייה של 41% בשווי הדירה. המשמעות: הפער בין השווי של דירות חדשות לבין השווי של דירות יד שנייה ב-8 השנים האחרונות עומד על 17%.
כפר סבא: פער של 14%
בשכונה הירוקה בעיר כפר סבא הנתונים מעט מתונים יותר. בשנת 2007, עם תחילת השיווק של פרויקטים חדשים בשכונה, דירה חדשה ממוצעת עם 4 חדרים נמכרה ב-1.3 מיליון שקל. כיום אותה דירה עולה 1.9 מיליון שקל - עלייה של כ-47% בשוויה של הדירה בתוך 6 שנים.
דירת 4 חדרים מיד שנייה בעיר עלתה באותה השנה כ-900 אלף שקל. כיום מחיר הדירה עומד על 1.2 מיליון שקל - עלייה של 33% בשווי הדירה בתוך 6 שנים.
המשמעות: מי שהשקיע בדירה בפרויקט חדש בכפר סבא עם תחילת שיווק השכונה החדשה בעיר ומכר אותה היום, הרוויח 14% יותר מאשר מי שרכש דירת יד שנייה בשכונה ותיקה ומכר אותה היום.
רחובות: פער של 9%
לפני עשור בשכונה חדשה בעיר רחובות עלתה דירה חדשה ממוצעת עם 4 חדרים כ-850 אלף שקל. כיום מחיר דירה כזו עומד על 1.6 מיליון שקל - זינוק של 88%.
דירה לא חדשה עם 4 חדרים בשכונה ותיקה בעיר עלתה לפני 10 שנים כ-670 אלף שקל. כיום המחיר עומד על 1.2 מיליון שקל - עלייה של 79%. המשמעות: ברחובות הפער מצומצם יותר והשקעה בדירות חדשות הניבה שווי גבוה יותר בסך 9% לעומת השקעה בדירות יד שנייה.
רמת גן: פער של 3%
בשכונת "מרום נווה" ברמת גן, עמד מחיר דירת 4 חדרים חדשה בשנת 2007 על 1.5 מיליון שקל. כיום עומד המחיר על לא פחות מ-2.4 מיליון שקל עבור אותה הדירה - עלייה של 60% בשוויה תוך 6 שנים.
דירת 4 חדרים מיד שנייה בשכונה ותיקה בסמוך לשכונת רמת עמידר בעיר עלתה בשנת 2007 כ-700 אלף שקל. כיום עומד מחיר דירה כזו על 1.1 מיליון שקל - עלייה של 57% בשווי הדירה תוך 6 שנים.
המשמעות: מדובר בפער של 3% בשוויה של דירה חדשה לעומת דירה ישנה ברמת גן. ייתכן כי הסיבה לפער המינורי בין הדירות היא ציפיית הרוכשים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בדירות יד שנייה.
לסיכום, על פי מרבית הנתונים, בטווח הארוך עדיף לקנות דירה בבניין חדש מאשר דירה מיד שנייה, שכן שווי הדירות החדשות בדרך כלל יהיה גבוה יותר מאלה הישנות אחרי עשר שנים בממוצע. עם זאת, במקרים מסוימים כמו בעיר רמת גן, קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, למשל תמ"א 38 ופינוי-בינוי, יכול להעלות את שווין של דירות ישנות. במקרים אלה הדיירים שרכשו את הדירות הישנות נהנים משיפוץ כללי של הבניין, טיפול בתשתיות בשכונה וכן מדירות מרווחות יותר, הכוללות לרוב ממ"ד ומרפסת, שערכן בדרך כלל יהיה גבוה יותר.
*המחירים בשקלים
**השנים כתובות בסוגריים
