הערכה בענף הנדל"ן: "השוק לא יתמוטט ממשבר חפציבה"

מדי כמה שנים קורסת חברת נדל"ן ומשאירה אחריה מאות רוכשים מתוסכלים, דירות בשלבי בנייה שונים וחובות ספקים ובנקים. לאחר ההלם הראשוני ועם התפזרות הערפל מופנה אור הזרקורים לשאלה האם צפויה השפעה ארוכת טווח על שוק הנדל"ן ובאיזה היקף. כך קורה גם עתה, עם קריסת חברת הנדל"ן חפציבה.

עוד כתבות על חפציבה:

הבנקים: "דרושה התערבות המשטרה בעניין חפציבה"

חפציבה: יונה מושעה, פעילות החברה הופסקה

חשש: בעלי חפציבה, בועז יונה, ברח לחו"ל

וידאו: רוכשי דירות בחפציבה מיואשים: "איבדנו הכל"

בשנתיים-שלוש השנים האחרונות הפגין שוק הנדל"ן איתנות. אולם בשבוע האחרון צונחות מניות חברות הנדל"ן, ורק היום ירד מדד הנדל"ן בכ-7%. האם מדובר בכדור שלג שיסחוף אחריו את השוק כולו - יזמים, ספקים, קבלני משנה ועובדים? 

"כקבלן ברור שכרגע אני במבוכה, זה לא סימפטי ולא עובר לי ליד האוזן וברור שבטווח הקצר זה פוגע במוניטין של כולנו", אומר יוסי לוינסקי, קבלן ותיק ויו"ר ארגון הקבלנים בחולון. "אני חושש מכל מי שבענף שלנו, ובוודאי חברה בסדר הגודל של חפציבה שמגיעה למצב כזה.

"בוודאי שבטווח הקצר קריסתה גם תשפיע על תדמית הענף, אולם לאחר שנים לא אנחנו קלות, אנחנו עדים בשנתיים האחרונות ליציבות של הענף ובאחוזים כמעט מוחלטים לעמידה בהתחייבויות ולכן אני ממליץ שלא להשליך ממקרה חפציבה על הכלל אלא לנתח מה קרה, השפעה ארוכת טווח לדעתי לא תהיה ואנשים לא ינטשו בסופו של יום את שוק הדירות מיד ראשונה פשוט כי אנשים אוהבים חדשנות ופיתוח סביבתי.

"חוק המכר הוא חוק מעולה, מקרים בסדר גודל כזה לא מתרחשים בכל יום וצריך לתת לאבק לשקוע ולדברים להתבהר אבל בדרך כלל נפילות כאלה קורות בגלל שלצערי הישראלים אוהבים את עיגולי הפינות את החוכמולוגיה. מדברים על זה שאנשים העבירו צ'קים ישירות לידיים של הקבלן ולא היו ערבויות. אסור לשכוח שדירה היא לא משחק, ולכן ההיסטוריה וגם העתיד יוכיחו שמי שפועל לפי החוק ובודק את עצמו ואת הערבויות שלו לא נפגע וזה הלקח העיקרי מנפילת חפציבה". 

עו"ד אופיר וייסבן, המתמחה בין היתר במקרקעין, אומר שייתכן ואנחנו בפיתחו של משבר. "סיטואציה כזו עלולה לפגוע בספקים, בקבלני המשנה ובסופו של יום בשוק כולו. אבל צריך לזכור כי ברוב המקרים, כאשר החברה התנהלה כראוי מול הרוכשים, הם לא נפגעו בסופו של יום. זאצת משום שהם או קיבלו את הדירות או שקיבלו את התשלום ששילמו עד מועד הקריסה לפי ערבות חוק מכר.

"מההיסטוריה אנחנו יודעים שהמקרים הבעייתיים הם אלה שבהם הרוכשים לא דאגו לקבל ערבות חוק מכר או שהחברה ביצעה עבירות כמו למשל במקרה של חברת עמרם אזולאי מבאר שבע שהליכים בעניינה מתנהלים כבר 3 שנים. במקרים כאלה יש סחף, ראה עניין קלאבמרקט וחברת הבנייה ברנוביץ שקרסה ושוב מי שייפגע אלה פחות הדיירים ויותר הקבלנים והספקים שאינם נושים מובטחים".

"בטווח הארוך שוק הנדל"ן לא יתמוטט"

רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מעריך כי "בימים הראשונים אנחנו צפויים לראות, כפי שכבר מורגש, ירידות שערים חדות של חברות הנדל"ן. בשלב היותר ארוך ההשפעה העיקרית תהיה שהרוכשים ילמדו יותר להיזהר. ראינו בעבר את גינדי קורסת או את חברת קלרין והשוק התאושש, קשה לי להאמין עם כל הכבוד לחפציבה, שהיא תגרור בטווח הארוך את כל השוק למטה כי בסך הכל לא מדובר בחברה שהחזיקה את השוק.

"מצד שני, כן יש בעיה מבחינת הרוכשים, הבנקים הספקים ועיקר הבעיה היא שהכתובת היתה על הקיר וזה תמיד ככה. חפציבה הלכה על הקצה ובנתה על פערי רווחיות מאוד קטנים, היא גם פעלה בשווקים פריפריאליים שהם שווקים סולידיים מצד אחד ומצד שני כל טעות הכי קטנה בהם עלולה לגרום לנפילות. להערכתי, חברה שיש לה תמהיל יותר נכון לא צפויה לקרוס.

"אני גם לא צופה משבר בשוק הנדל"ן. השוק מאוד חזק, השוק מוכיח יציבות במיוחד באפיק המגורים ועוצמות שאף אחד לא האמין ולכן מעבר לכך שמדובר במקרה אנושי עצוב, ושצפויה בעיה לספקים שלא לקחו ערבויות, אני לא צופה השפעה דרמטית או ירידת מחירים דרסטית מעבר לשבוע שבועיים הקרובים".

יוסי גורדון מנכ"ל התאחדות הקבלנים מצטרף להערכות האופטימיות. "המצב בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן יותר יציב ולכן להערכתי חפציבה היא תופעה חריגה", הוא אומר. "אנחנו לא יודעים את כל הפרטים, אנחנו כן יודעים שזה משהו שלא אמור לקרות. להערכתי בסופו של יום התוצאה תהיה השתכללות של השוק, הרוכשים יהיו ערים לזכויותיהם יותר בעתיד. ייתכן שבטווח הקצר אנשים ידאגו, יקטינו את הסיכון בחשיפה של רכישת דירה והיקפי המכירות יקטנו, אבל בסופו של יום, מקרה חפציבה לא אמור למוטט את שוק היד ראשונה כי הביקושים קיימים והם עולים על ההיצע.

"הבעיה הגדולה היא של הספקים הקטנים שעיקר המחזור שלהם היה חפציבה והם אמורים להיפגע פגיעה אנושה. קבלני הביצוע ברובם חברות גדולות, יהיו להם הפסד מסוימים, אבל הם יוכלו לחזור לעצמם". 

"מניות הנדל"ן סובלות מהמשבר בעולם"

"אבל לדעתי הסיבה העיקרית לנפילה החופשית היום היא השפעות השוק העולמי והחשש ממצוקת אשראי שמניות הנדל"ן סופגות אותו ברמה הכי חזקה. ברור שהסיפור של חפציבה לא מוסיף לתמונה הזו, אבל היא לא הסיפור העיקרי שמאחורי המימושים. אז נכון שחברות כמו דניה סיבוס ואלקטרה יפסידו והספקים יפסידו אבל ברמת ענף הנדל"ן כולו לא צפויה השפעה ארוכת טווח מהותית, אלא בהתאם למגמה העולמית".

פרשיות מן העבר: גינדי ורובננקו

הנפילה שמלמדת אולי יותר מכל על הזיכרון הקצר טווח יחסית של ענף הנדל"ן היא זו של חברת אברהם גינדי, החברה שבשנות ה-80 היתה החברה הפרטית הגדולה בישראל, ואולם שרשרת של הסתבכויות כספיות הובילה לקריסתה ולהתאבדותו של אברהם גינדי בשנת 1986. האחים משה ויגאל עזבו לארה"ב, אך כעבור שנה שבו לישראל שיקמו את המוניטין והמשיכו לעסוק בנדל"ן, בין היתר בנו את קניון הזהב בראשון לציון.

הדור השני למשפחת גינדי גם הוא נכנס למרות הפרשה לתחום, עם 2 חברות של דור ההמשך, גינדי השקעות וגינדי אחזקות המזוהה יותר מכל עם הטריפלקס שרכשה שרי אריסון בפרויקט של החברה במרכז תל-אביב ב-13 מיליון דולר.

בין הקריסות הגדלות של שנות ה-2000 ניתן לציין את רובננקו שנרכשה על ידי לא אחר מאשר מרדכי יונה ומשה חדיף אחרי קריסתה ב-2002 ואת "אריה את עופר" הבאר שבעית של בני הדודים אריה ועופר גרשון, שהותירה אחריה חובות של קרוב ל-600 מיליון שקל, כמו גם את פבר החיפאית שנמכרה למשולם לוינשטין ואת בן יקר גת שנקלעה לקשיים ונמכרה למשפחת גת בכמיליון דולר.