מהי חברה משכנת - ומי בכלל צריך אותה?

לאחר בניית הבניין ואכלוסו על ידי רוכשי הדירות, נחתמים חוזי חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הרוכשים. חודשים ספורים לאחר מכן נרשם הבית בלשכת רשם המקרקעין (הטאבו) כבית משותף והדירות נרשמות על שם הרוכשים, בבעלות או בחכירה.

• רוכש דירה? אל תתבלבל בין הטאבו לתב"ע
  

מרגע קבלת החזקה בדירה ועד לרישומה על שם הרוכש בטאבו, משמש הקבלן, בדרך כלל באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו, "חברה משכנת". מושג זה מעורר אסוציאציות של בתי רכבת משנות ה-50, אולם מסתבר שהוא חי ובועט גם היום.

לעתים מדובר במספר מועט של חודשים עד לרישום בטאבו, אך במקרים רבים מדובר בתקופה ארוכה מאוד ואף בלתי מוגבלת. בבתים הנבנים בשטחי איו"ש, למשל, אין אפשרות בדרך כלל לרשום נכסים בטאבו ועל כן החברה הקבלנית מנהלת את הרישום בספריה לאורך שנים רבות.

במקרים רבים אחרים, קיימת בעיה של היעדר פרצלציה (חלוקת הקרקע לחלקות) ולפיכך לא ניתן לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים. במקרים בהם נקלע הקבלן להליכי פירוק אשר נמשכים מספר שנים, ממנה לעתים בית המשפט כונס נכסים אשר מנהל את הרישום זמן רב במתכונת של חברה משכנת.

תהא הסיבה אשר תהא, קיימים מקרים רבים שבהם לבניין או לפרויקט מגורים שלם אין אפשרות להירשם בטאבו, ולפיכך מנוהלת לאורך זמן מערכת אלטרנטיבית המהווה מעין טאבו פרטי. כל הפעולות שמוצאות את ביטוין בדרך כלל בטאבו מתנהלות במקרים אלו בספריו של הקבלן המהווה "חברה משכנת".

המינהל והחברה המשכנת - רישום כפול

נשאלת השאלה מה הקשר בין הרישום במינהל מקרקעי ישראל לבין ספרי החברה המשכנת, ומדוע צריך את שניהם?

חוזה חכירה נחתם בין המינהל – בעל הקרקע, לבין המשתכן. ואולם המינהל אינו ערוך ואף אינו מעוניין לשמש כתחליף לטאבו, דהיינו הוא אינו מעוניין לנהל בספריו את השתלשלות העברות הבעלות, רישומי משכנתאות והערות אזהרה.

לפיכך, כשנבקש מהמינהל אישור על מצב הזכויות, נקבל הודעה על רישום זכות בנכס בה רשום כי הזכויות בנכס רשומות בספרי המינהל על שם פלוני וכי תוקף חוזה החכירה הוא עד תאריך מסוים, אולם בהודעה עצמה ייכתב "הודעה זו אינה מהווה אישור זכויות ואין להסתמך עליה לצורך העברת זכות, המידע הינו חלקי וחסר שכן עיקר הרישומים מתנהלים אצל גורם אחר אשר ירשום את הנכס בלשכת רשום המקרקעין בבוא העת. כדי לקבל מידע מלא יש לפנות אל חברת..." הלא הוא הקבלן המשמש כחברה משכנת.

כשנפנה לחברה המשכנת היא זו שתנפיק לנו "אישור זכויות" עדכני הכולל את כל הפרטים הרלבנטיים לרבות זיהוי הדירה, ההצמדות, משכנתאות, והערות רלבנטיות אחרות.

במקרה שרוכש הדירה מעוניין ליטול הלוואה המובטחת במשכנתא מהבנק, בנכס רגיל ידרוש הבנק רישום משכנתא לטובתו, או לכל הפחות הערת אזהרה בטאבו, במקרה בו הרישום מתנהל בספרי חברה משכנת, ידרוש הבנק התחייבות בכתב מטעם החברה המשכנת כלפיו לכך שבבוא היום, עת יגיע מועד הרישום בטאבו, לא תרשום החברה את הרוכש בטאבו, מבלי לרשום באותו מעמד גם את המשכנתא לטובת הבנק.

העברת זכויות בחברה משכנת

במקרה של העברת זכויות בין הרוכש המקורי לבין רוכש שני, שולחת החברה המשכנת לצדדים סט מסמכים לחתימה ורשימת אישורים הדרושים לה המהווים תנאי להשלמת העברת הזכויות בספריה. לאחר שהצדדים יעבירו לחברה המשכנת את כל המסמכים הנדרשים, היא תנפיק הפנייה למינהל שבו היא מבקשת ממנו להסב את זכויות החכירה מהרוכש הראשון לרוכש השני.

רק לאחר שהמינהל יאשר כי זכויות החכירה הועברו, תנפיק החברה המשכנת אישור זכויות חדש בו היא מאשרת כי הזכויות עברו במינהל ובספריה על שם הרוכש החדש, ובבוא העת לרישום הזכויות בטאבו, הרוכש השני הוא זה שיירשם כבעל הזכויות.

אגרות ותשלומים לחברה המשכנת

בעבר, ניצלו חברות משכנות ועורכי דינן את מעמדן ודרשו כי בגין כל פעולה שמתבצעת ישולם להן "דמי טיפול" בשיעור גבוה על ידי הצדדים, ובמקרה של העברת זכויות נדרש תשלום הנגזר משווי העסקה. מצב זה גרם לשתי תוצאות:

האחת – משתכנים הפכו לצרכנים שבויים של חברות משכנות ולמעשה נאלצו בחוסר ברירה לשכור את שירותיהן לצורך העברת זכויות, ובמקרים רבים התוצאה היתה ויתור על עורכי דין מטעם הצדדים עצמם בעסקה, השנייה – לחברות המשכנות לא היתה שום סיבה לזרז את הליכי הרישום בטאבו, ההפך, הן נהנו מכל עסקה הנעשית בתקופת כהונתם כחברה משכנת.

קביעת מחיר מקסימלי לגבייה

לפני כמה שנים נגמרה החגיגה עם קביעת צו פיקוח על מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהיעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), שהגביל את התשלום לנותני שירות המנהלים רישום בהיעדר רישום בטאבו. צו הפיקוח קובע מחיר מקסימלי של מאות בודדות של שקלים, אותם רשאית לגבות החברה המשכנת בגין הפעולות השגרתיות (אישור זכויות, העברת זכויות, מתן התחייבות לרישום משכנתא), וככלל יהיה התשלום דומה לאגרות המשולמות לטאבו בגין פעולות אלו.

התקנת צו הפיקוח אכן גרם לכך שחברות משכנות רבות ממהרות יותר לרשום את הנכסים בטאבו ולסיים את תפקידן, ניהול ספרי חברה משכנת הפך ממקור נוח לגיוס לקוחות לעול מיותר ולא רווחי. לכך יש להוסיף את העובדה שקבלנים רבים נדרשים להעמיד ערבויות בנקאיות למשרד השיכון עד לסיום הליך הרישום בטאבו.

טיפ לסיום: צו הפיקוח קובע כי מי שמנהל רישום בספריו בהעדר אפשרות רישום בטאבו ייחשב כחברה משכנת יהיה שמו אשר יהא. בשנת 2005 הסיר בית המשפט המחוזי בתל אביב את כל הספקות שעוד נותרו בעניין וקבע בעניין פרידמן חכשורי (ה.פ. 1721/00) כי הצו נועד לכלול כל מקום בו הרישום מתנהל בספריו של הקבלן.

עם זאת, קבלנים רבים עובדים עדיין בשיטת "מצליח" ומנסים לגבות סכומים גבוהים כ"דמי טיפול" בגין העברת זכויות בין רוכש ראשון לשני, מובן כי הדבר אינו חוקי ויש להתעקש לשלם רק את האגרות הקבועות בצו.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחב' פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים