האקדמיה לנדל"ן: מה בין תקנון מוסכם למצוי
לפני שאתם רוכשים נכס בבניין משותף, חשוב להקפיד לקרוא את תוכנו של התקנון כדי להימנע מעוגמת נפש מיותרת
בנסח הרישום מלשכת רשם המקרקעין (נסח טאבו) ניתן לעתים להבחין בכיתוב "קיים תקנון מוסכם". מדובר באחת משתי אלטרנטיבות הקיימות בבית משותף – "תקנון מוסכם" או "תקנון מצוי". מהו תקנון מוסכם ומהו תקנון מצוי ועד כמה חשוב לקרוא את תוכנו של התקנון לפני שרוכשים נכס בבית משותף?
לאחרונה פנה למשרדנו רופא שיניים צעיר שהחליט לרכוש דירת מגורים גדולה, ותכנן להפוך חלק ממנה לקליניקה פרטית.
הוא סיפר בגאווה שאדריכל מטעמו ערך בדיקות בעירייה, שם נאמר לו מפורשות כי אין כל מניעה לפתוח במקום מרפאה, הן מבחינת התוכניות החלות על האזור והן מבחינת היתר הבנייה שניתן לבניין.
אולם אז הצצנו בנסח הטאבו, שם ניתן היה להבחין בהערה לפיה "קיים תקנון מוסכם". לאחר שהזמנו את נוסח התקנון מלשכת רשם המקרקעין, הופתענו לגלות בין סעיפי התקנון סעיף האוסר הפעלת כל עסק בתחום הבניין לרבות קליניקות ומרפאות. רופא השיניים הנרעש ביטל בדקה ה-90 את חוזה המכר, וכך נמנעה ממנו עוגמת נפש והוצאות מיותרות רבות.
תקנון מוסכם
חוק המקרקעין קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם. בעלי הדירות רשאים לקבוע תקנון מוסכם – כלומר חוזה ייחודי ומפורט, הקובע תנאים מיוחדים עליהם הסכימו.
התקנון מופקד בלשכת רשם המקרקעין וכל אחד רשאי לעיין בו ולצלמו. לעתים עיון בתקנון המוסכם עשוי ללמד עובדות מפתיעות כמו למשל איסור לפתוח מסעדות בקומה המסחרית ועוד.
תקנון מצוי
במקרה שלא נקבע תקנון מוסכם, יחול בבית המשותף "התקנון המצוי". זהו נוסח סטנדרטי המצוי בנספח לחוק המקרקעין, וקובע את ברירות המחדל באשר להתנהלות חיי הבית המשותף. גם במקום בו נקבע תקנון מוסכם, אך לא ניתן בו מענה לסוגיות מסוימות הנוגעות לניהול הבית – יחולו הוראות התקנון המצוי.האם ניתן לשנות תקנון?
בהחלט. התקנון אינו חצוב בסלע. חוק המקרקעין קובע מהם התנאים לשינוי תקנון ומהו הרוב הנדרש לכך, איזה תיקונים מצריכים רוב רגיל ואילו תיקונים דורשים יותר מכך.
האם יכול התקנון לאסור שימוש בדירה המותר על פי דיני התכנון והבניה?
בפירוש כן. התקנון מהווה הלכה למעשה חוזה בין בעלי הדירות בבניין וקובע את התנהלות חיי הבית המשותף, אך בניגוד לחוזה רגיל המחייב רק את הצדדים החתומים עליו, כוחו של התקנון משעה שנרשם בלשכת רשם המקרקעין תקף גם כלפי אדם שנעשה דירה לאחר מכן.
כלומר, גם אם במשך השנים נמכרו דירות בבניין, הרי שכל רוכש ורוכש נכנס בנעלי קודמו ומחויב לתנאים שנקבעו בתקנון בשעתו.
הנחת המוצא היא כי אדם שרוכש דירה בבית משותף בדק את התקנון ומצא אותו לשביעות רצונו. לכן, אותו רוכש לא יוכל מאוחר יותר להתנער מהוראות התקנון.
גם אם דיני התכנון והבניה לרבות היתר הבניה שניתן לבית מתירים שימוש מסוים או בנייה מסוימת, עדיין יש לוודא שתקנון הבית המשותף מאפשר זאת.
כמו כן, חשוב לזכור כי בהליכי תכנון ובנייה האדם מתדיין בעיקר מול הרשויות, בעוד בכל הקשור לניהול הבית המשותף בעל הנכס מתנהל מול שכניו.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים
לפנייה לכתב/ת 
