קונים דירה? דרשו מהמוכר מכתב כוונות עדכני

במערכת היחסים בין מוכר וקונה נדל"ן, בדרך כלל מעורב גורם נוסף והוא הגורם המממן. לפעמים מדובר בשני בנקים: הבנק של המוכר, לטובתו רשומה כבר משכנתא על הנכס, והבנק של הקונה, בעזרתו הוא מתכוון לממן את הרכישה כנגד רישום משכנתא.

• האקדמיה לנדל"ן: מה בין תקנון מוסכם למצוי
  

בתהליך הסבוך הזה טמונה בעיית הביצה והתרנגולת ממש מההתחלה: מחד, הקונה לא יוכל לשלם את המחיר אם לא יקבל מימון מהבנק. מאידך, הבנק של הקונה לא ישחרר כסף לפני שיקבל בטוחה רישומית על הנכס.

אולם, הנכס הרי ממושכן לבנק של המוכר, וזה לא יסיר את השעבוד עד שלא יקבל את חלקו בעסקה. איך יוצאים מהמעגל הזה, ואיך נמנעים מתקלות הרות אסון בדרך?

מכתב כוונות הוא ביטוי למסמך שמוציא הבנק של המוכר אשר לטובתו רשומה משכנתה על הנכס, ונוסחו הוא פחות או יותר כדלקמן: "לכל מאן דבעי, אני בנק פלוני, שלטובתי רשומה משכנתא על נכס אלמוני (גוש/חלקה וכתובת) על זכויותיו של פלמוני (המוכר), מתחייב בזאת כי כנגד הפקדת סכום בסך X עד ליום Y, אסיר את השעבוד ואסכים למחיקת המשכנתא מהנכס".

הקונה שמקבל לידיו את מכתב הכוונות יודע באמצעותו כיצד לכלכל את צעדיו. אם למשל דירה נמכרת במיליון שקל ובהתאם למכתב הכוונות הסכום הדרוש לסילוק הוא 600 אלף שקל, הרוכש יודע שלא להעביר למוכר יותר מ-400 אלף שקל ואת יתרת התמורה עליו להעביר ישירות לבנק, לצורך סילוק המשכנתא.

אם באותו המקרה הקונה מעוניין אף הוא לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא מבנק, למשל בשיעור של 700 אלף שקל, ישלם הקונה למוכר 300 אלף שקל מהונו העצמי, ואת יתרת הסכום ישלם באמצעות הבנק בשני תשלומים נפרדים: 100 אלף שקל יעביר הבנק של הקונה למוכר, ואת יתרת ה-600 אלף יעביר הבנק של הקונה ישירות לבנק של המוכר כנגד סילוק המשכנא.

זהירות מתקלות

זוג גמלאים קנה דירת מגורים בעיר שוהם במיליון וחצי שקל. על הדירה היתה רשומה משכנתא לטובת הבנק של המוכר, שהציג בפני הקונים לוח סילוקין עדכני של חובו בבנק, לפיו יתרת החוב עומדת על 200 אלף שקל. 

הזוג שילם למוכר 1.3 מיליון שקל מכספי דירה שמכרו מספר חודשים קודם לכן, ואת ה-200 אלף הנוספים שילמו ישירות לבנק כנגד הסרת המשכנתא. או אז הסתבר כי החוב לבנק עומד על 800 אלף שקל נוספים בגין מספר הלוואות נוספות שלקח המוכר במסגרת האשראי שניתנה לו.

הבטוחה לכל אותן ההלוואות היתה כמובן אותה הדירה. עד שהקונים הבינו מה מתרחש, המוכר כבר נפטר מהסכומים ששולמו לו ושילם אותם לנושיו הרבים. בני הזוג נותרו עם דירה עליה רובצת משכנתא כבדה, שעל מנת לסלקה עליהם לגייס עוד 800 אלף שקל. 

מקרה מצער זה היה יכול להימנע לו בני הזוג היו דורשים מכתב כוונות עדכני, אשר לא די בכך שיפרט מה הסכום לסילוק אותה הלוואה, אלא מהו הסכום שתמורתו ימחק הבנק את רישום השעבוד מהדירה.

דוגמה נוספת לנחיצות מכתב כוונות עדכני הוא מקרה מצער שאירע לזוג אחר רכש דירה מאיש עסקים בתל אביב תמורת 2 מיליון שקל. על הדירה רבצה משכנתא לטובת הבנק, ומכתב הכוונות הראה שיתרת החוב לסילוק עומדת על סך של 1.4 מיליון שקל.

הזוג שילם למוכר 600 אלף שקל בתשלום הראשון, ואת היתרה בסך 1.4 מיליון העביר כעבור 3 חודשים לידי המוכר, שכמובן הבטיח לפרוע באמצעות סכום זה את ההלוואה ולסלק את המשכנתא, אך הבטחות לחוד ומעשים לחוד.

איש העסקים גרף לחשבונו את הסכום ונעלם, כאשר הוא מותיר אחריו את בני הזוג עם דירה עליה רובצת משכנתה בשיעור של 1.4 מיליון שקל. אם בני הזוג היו מקפידים לשלם את הסכום ישירות לבנק ולא למוכר, העוקץ היה נמנע.

טיפים

עסקאות נדל"ן מערבות סכומי כסף גדולים במיוחד, ולכן יש לנקוט במשנה זהירות על מנת להגן על הכסף והנכסים שלכם. הנה כמה עצות שיכולות לסייע לכם לצאת מהתהליך הזה בשלום: 

• לעולם אל תסתפקו בטופס לוח סילוקין ממנו ניתן ללמוד מה יתרת החוב של המוכר לצורך סילוק המשכנתא. לעתים מדובר במסגרת אשראי בה ניתן לקחת מספר הלוואות, והבנק לא יסכים למחוק את המשכנתא לטובתו לפני שיפרעו כל ההלוואות. לכן יש להקפיד לדרוש לראות מכתב כוונות עדכני.

• אין קשר בין סכום השעבוד הרשום בנסח הטאבו לבין יתרת הסילוק להלוואה. הסכום המופיע הינו סכום ההלוואה המקורי בלבד: בינתיים חלו שינויים משמעותיים. ייתכן  כי רוב ההלוואה כבר הוחזרה, אך ייתכן בהחלט כי המוכר לא עמד בהחזרים החודשיים ולסכום המקורי יש להוסיף ריביות וקנסות. בדקו שוב ושוב את הנוסח המעודכן.

• הבנק של הקונה לא יוציא כספים לצורך הקנייה לפני שתהיה לו בטוחה רישומית על הנכס. בדרך כלל מדובר בהערת אזהרה הנרשמת על זכויות המוכר בטאבו לטובת הבנק של הקונה.

ההתחייבות העומדת בבסיס הערת האזהרה במקרה זה היא כי המוכר מתחייב כלפי הבנק של הקונה שבעת רישום הנכס על שם הקונה באותו מעמד תירשם גם משכנתא לטובת בנק הקונה. יש לוודא איפה שהמוכר ישתף פעולה ויחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך רישום הערת האזהרה לטובת הבנק.

• במקרה של מכירת נכס אחד וקנייה של אחר במקביל, יש לבנות את לוחות התשלומים של שני החוזים באופן שיאפשר קבלת כספים מהמכירה והעברתם לצורך הקנייה. יש להימנע מעיכובים העלולים להגיע לכדי הפרת חוזה וככל הניתן להימנע ממצבים שיחייבו הלוואות גישור לתקופת הביניים.

• את הסכום הנקוב במכתב הכוונות לעולם אין לשלם ישירות למוכר באופן שהוא יפרע באמצעותו את ההלוואה.על הקונה (או הבנק של הקונה) לשלם ישירות את התשלום לבנק של המוכר וכך מובטחת הסרת המשכנתא.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים