גג הבניין צמוד לדירתך? זכויות הבנייה לא שלך

בניין משותף כולל שלושה סוגים של רכוש: פרטי, דוגמת דירות, משותף, כמו למשל לובי, מעלית וחדר מדרגות, ורכוש משותף המוצמד לדירות הפרטיות כגון חניות ומחסנים.

• כך תבטיחו את קבלת מלוא הזכויות על הנכס
  

הסוג השלישי הוא יצור כלאים, כאשר מצד אחד מהווה חלק מן הרכוש המשותף של הבית, אך מצד שני ניתנת בו זכות חזקה ייחודית למי מבעלי הדירות.

רכוש משותף הנועד לשימוש כל בעלי הדירות כגון חדר מדרגות אינו ניתן להצמדה לדירה מסויימת ועליו להישאר תמיד בשימושם של כל הדיירים.

לעומת זאת, לגבי מגרש החנייה שבחצר קיימות שתי אפשרויות. אחת - מגרש החנייה יוותר רכוש משותף ולאיש מן הבעלים לא תהיה חזקה ייחודית בחנייה כלשהי. כל אחד מן הדיירים יוכל להחנות את מכוניתו ברחבי המגרש על בסיס כל הקודם זוכה.

לא למכירה

האפשרות השנייה והמקובלת יותר כיום, היא הצמדת החניות לדירות. כלומר, לכל דירה תוצמד חנייה אחת או יותר, באופן שלבעל הדירה תהיה זכות חזקה ושימוש ייחודית באותה חנייה. הדבר נכון גם לגבי מחסנים.

הרכוש המשותף המוצמד אינו צמוד מן הבחינה הפיסית, שכן ניתן להצמיד מחסן או חנייה בקומת המרתף לדירה הממוקמת בקומה העשירית. ההצמדה הינה משפטית וניתן לזהות אותה בנסח הטאבו של הדירה ובמסמכי הבית המשותף.

היות שההצמדה הינה חלק מן הרכוש המשותף של הבית, ואינה רכוש בפני עצמו, היא חייבת להיות מוצמדת לאחת הדירות בבית. ככלל, לא ניתן למכור את ההצמדה למי שאינו בעל דירה בבית (ניתן להשכיר).

עם זאת, ניתן לבצע העברה של הצמדה מדירה אחת לדירה אחרת באותו בניין, במהלך של תיקון צו הבית המשותף.

הצמדת הגג וזכויות הבנייה

בחלק גדול מן הבתים שטח הגג העליון מהווה אף הוא רכוש משותף המוצמד לאחת הדירות. במקרים רבים, הקבלן שבנה את הבית השאיר לעצמו יחידה אחת והצמיד לה את שטח גג הבניין.

לפעמים מדובר בדירת הגג ולפעמים מדובר ביחידה קטנה כמו מחסן או חדר דוודים אשר מוגדרת באופן פורמלי כדירה אליה הוצמד הגג. מה משמעות הצמדה כזו? האם הצמדת שטח הגג מקנה לבעל ההצמדה גם את כל זכויות הבנייה בבניין במידה שיש כאלה?

נניח ששטח הגג מוצמד לדירה מסויימת בבניין ולאחר מספר שנים מתאשרת תב"ע (תכנית בניין עיר) המאפשרת בניית שתי קומות נוספות. האם יהיה זכאי בעל אותה הצמדה לממש את כל הזכויות לבדו?

מספר פסקי דין שניתנו במהלך השנים מחדדים את ההבחנה שבין שטח הגג לבין זכויות הבנייה. הצמדת הגג לדירה מסוימת אין משמעותה בהכרח כי גם כל זכויות הבנייה שייכות לדירה זו ויש להפריד בין השניים.

כל עוד לא פורש אחרת, הנחת המוצא היא שזכויות הבנייה שייכות לכל בעלי הדירות בבעלות משותפת, וזאת על אף שהגג עצמו מוצמד לאחת הדירות. במידה שבעל שטח הגג יהיה מעוניין לממש את הבנייה לטובתו, יהיה עליו לרכוש את הזכויות מאת השכנים והדבר יותנה בהסכמתם.

פרטו בתקנון הבית

זה כמובן לא אומר שאי אפשר להצמיד את זכויות הבנייה עצמן, אלא שהדברים צריכים להאמר ולהכתב במפורש.

כיום, במידה שרוצים להצמיד לבעל דירה את זכויות הבנייה, דואגים לפרט בתקנון הבית המשותף, כי שטחי הגגות וכן כל זכויות הבניה שבהווה ושתהיינה בעתיד מוצמדים לאותה דירה מסויימת, ואף מוסיפים הוראות המדגישות את חוסר התלות של בעל אותה יחידה בקבלת אישור יתר הדיירים.

הלקח הוא ברור: מי שרוכש דירת גג מתוך מטרה לממש זכויות בנייה קיימות או עתידיות, אל לו להסתפק בכך ששטח הגג מוצמד לדירתו, אלא לוודא כי בתקנון הבית המשותף קיימות הוראות המפרטות באופן מפורש כי יתרת זכויות הבנייה בבניין בהווה או בעתיד מוצמדות לדירה, וכי לא תידרש הסכמה של יתר בעלי הדירות למימוש אותן זכויות.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים