איך להחליף את חברת הניהול בבית המשותף?

לנהל את הבית המשותף זה לא תמיד עניין קל, בעיקר שזה נעשה במסגרת ועד הבית, כאשר חברי הוועד עסוקים בדברים נוספים כגון עבודה, משפחה וכדומה.

מאחר שהמחוקק היה ער לקושי זה ומאידך ראה לנגד עיניו את החשיבות בניהול תקין של הרכוש המשותף, מציע חוק המקרקעין פתרון נוח לדיירים - מינוי "מתחזק": חברת ניהול אשר תטפל הן בתחזוקת הבית והן בכל הקשור בגביית דמי הועד ותשלום חשבונות החשמל, מים ועוד.

כאשר ההתקשרות באה מיוזמת הדיירים, ככל שהם יהיו ערניים לניסוח חוזה נכון, יהיה באפשרותם גם ליהנות משרותי חברת הניהול וגם להיפרד ממנה בסיום החוזה עמה או חלילה כאשר הקשרים עמה יעלו על שרטון.

אולם, בבתים משותפים רבים, ובמיוחד באלה שנבנו בעשור האחרון, ההתקשרות עם חברת הניהול לא באה מיוזמת הדיירים, אלא נכפתה עליהם בחוזה רכישת הדירה. בחלק מהמקרים, קיים אף קשר ישיר או עקיף בין חברת הניהול העתידית לבין היזם או הקבלן.

בחוזים רכישה רבים אשר עברו תחת עיני, אני מגלה לא אחת כי החוזה מנוסח בצורה שכזו, המקנה יתרון לחברת הניהול והקושרת את חברת ניהול לטבורו של הרוכש למשך זמן לא מוגדר והאפשרות להינתק ממנה אינה פשוטה כלל. אז איך בכל זאת מחליפים את חברת הניהול?

לפני או אחרי שנת 2002?

ניתן לחלק את התשובה לשתיים:

1.  בבית משותף, בו אין חברת ניהול, על מנת לקבל החלטה שהניהול יופקד בידי חברה שכזו, יש צורך בתמיכה של בעלי דירות אשר רוב של שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירתם.

לצורך החלפה ו/או בחירת חברת הניהול, מספיקה תמיכה של בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם.

בבית משותף בו נכפה בחוזה הרכישה מי תהיה חברת הניהול, תלוי הדבר אם רכישת הדירה היתה לפני שנת 2002 או לאחריה.

תיקון לחוק המכר (דירות) אשר נעשה בשנת 2002, מורה כי תניה בחוזה המכר המגבילה את האפשרות להחליף חברת ניהול, תהיה בתוקף לשלש שנים בלבד מתחילת הניהול או ההחזקה של הבית, אשר לאחריהן רשאים הדיירים להחליט על רצונם להמשיך לפעול עם המתחזק הקיים להחליפו או אפילו לחדול משימוש בחברת ניהול, ללא כל קשר לנאמר בחוזה המכר של הבית.

לפיכך, אם הדירה נרכשה לאחר שנת 2002 וחלפו שלוש שנים מתחילת ניהול הבית על ידי המתחזק, די בהחלטה שתתקבל בתמיכה של בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, על החלפת חברת הניהול ובחירת אחר ומתן הודעה במועד סביר לחברת הניהול על סיום עבודתה, על מנת להחליפה באחרת.

2.  אם הדירה נרכשה לפני שנת 2002 וקיימת החלטה ברוב של בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, על החלפת חברת הניהול ובחירת אחר אך חברת הניהול עומדת על זכותה ל"נישואים קתוליים" עם הדיירים, באפשרות נציגות הדיירים לפנות לבית המשפט על מנת שיבחן את חוזה ההתקשרות וסבירותו ויכריז על ביטולו ו/או סיומו. במקרה זה בית המשפט יבחן אם החוזה אינו מכיל תנאים מקפחים מצד אחד ומאידך את אופן תפקודה של חברת הניהול.

דוגמא לכך ניתן למצוא בתביעה של נציגות בית משותף בלוד, בו ניתק השופט את הקשר הגורדי לו טענה חברת הניהול והורה על סיום החוזה אשר נכפה על הדיירים, לאחר שפסק שמצד אחד חוזה זה מכיל תנאים מקפחים ולא סבירים ומאידך הוכח כי רוב הדיירים מעוניינים בהחלפתה.

• רוצים לזכות באוטו? השתתפו בתחרות הנהג החסכוני בפייסבוק שלנו

   

  
  

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.