שוכר דירה שנים ארוכות? אולי אתה דייר מוגן

אחת מגולשות האתר פנתה אלינו בשאלה: "אני משכירה דירה לאותם שוכרים כבר שבע שנים. החוזה נחתם כל שנה מחדש. האם יש סכנה שהם יטענו בבוא היום כי הם מוגנים או שיהיה קשה לפנותם?".

כתבות נוספות על השכרת דירה

שכירות חופשית ורגילה, להבדיל משכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, מוגדרת בחוק המקרקעין וחוק השכירות כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות. היא קצובה בזמן, אינה מצמיחה זכויות יתר לשוכר, ואינה יכולה להיות שלא בתמורה ולצמיתות.

בשכירות רגילה, משולמים דמי שכירות רגילים עליהם הסכימו הצדדים ואלה יכולים לעלות או לרדת בהתאם למצב השוק ומבלי שלשוכר ישנה אפשרות למניעת ייקור דמי השכירות כל עוד לא הוסכם אחרת בהסכם השכירות בין הצדדים.

חוק הגנת הדייר לעומת זאת, הוא חוק סוציאלי בעיקרו. כיום השימוש בו בהסכמי שכירות הוא נדיר. הוא נועד לאפשר קורת גג נאותה למי שידו אינו משגת, ולהגן עליו מפני פינוי והגדלת דמי השכירות לאורך השנים. משום כך נקבע, כי הדייר המוגן ישלם דמי מפתח בשיעור עליו הסכימו הצדדים, כחלק מרכישת "זכויותיו" העתידיות בנכס. דמי המפתח הם אחד הסממנים המוכרים ביותר לדיירות מוגנת.

מתי הושכר הנכס?

חוק הגנת הדייר אינו חל על הסכם שכירות של יותר מ-7 שנים, שנכרת בין צדדים אחרי ה-8 ביולי 1955 ובו צוין במפורט בכתב שהדייר לא יהיה מוגן. בנוסף, הוא אינו חל על נכס בבניין או בתוספת בניין, שבנייתם הושלמה לאחר ה-5 באוקטובר 1967 והושכר אחרי מועד זה. לפיכך יש חשיבות למועד בו נבנה הבניין ולמועד בו הושכר הנכס. בנוסף נקבע בפסיקה, כי חידוש הסכם השכירות מעת לעת, מלמדת הצדדים אינם מתכווננים שהשכירות תהיה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. 

לפיכך, אם הסכם השכירות מחודש כל שנה או כל תקופה מוגדרת, ונכתב בו במפורש כי על השכירות לא יחול חוק הגנת הדייר - אין כל חשש מלהשכיר את הנכס לדיירים למשך שנים ארוכות, והם לא יוכלו לטעון שהם דיירים מוגנים ושלא ניתן לפנותם מן הדירה בשל כך.

אולם כאשר הסכם השכירות הרגיל מתחדש בעל פה או בהסכמה שבשתיקה, ולא באמצעות חתימה על הסכם חדש או נספח חדש להסכם - בית המשפט יכול לקבוע, כי המשכיר ויתר למעשה על זכות השכירות הרגילה בנכס של השוכר, וכי לאורך השנים נוצרה זכות דיירות מוגנת לשוכר. מכאן, הוא עשוי לפסוק כי יש לראות בשוכר כדייר מוגן, שהגנות חוק הגנת הדייר חלות עליו, גם אם הבניין שבו הושכר הנכס נבנה לאחר ה-5 לאוקטובר 1967.

לפיכך, מצידו של המשכיר, אין כל חשש מלהשכיר נכס לאותם שוכרים לשנים רבות, זאת בתנאי שבכל שנה או פרק זמן ארוך יותר מוארך מחדש הסכם השכירות בכתב, ובו עצמו או בנספח הארכת הסכם השכירות מפורש ומובהר בכתב כי הוראות חוק הגנת הדייר אינן חלות על הסכם זה.

כך למעשה יש יתרון בהשכרת נכס לאותם שוכרים במשך שנים רבות: הצדדים מכירים זה את זה, את דרישותיהם וחולשותיהם ואת יכולותיהם הכלכליות, מבלי שלשוכר נשמרת או מתגבשת זכות דיירות מוגנת.

הכותב הינו עו"ד עצמאי המתמחה בדיני מקרקעין ודיני פינוי מושכר וסילוק פולשים. כתבה זו אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני