לנאמן יש אינטרס כלכלי בנכס? אין יחסי נאמנות

ראובן מעוניין לרכוש מגרש, אך מסיבות השמורות עמו הוא אינו רוצה להזדהות. הוא פונה ליהודה ומבקש כי ממנו שיופיע בחזית העיסקה כרוכש, אך יבצע את הרכישה ב"נאמנות" עבורו. לימים לאחר שהעסקה הושלמה ונרשמה על שם יהודה ואחרי ששולמו כל המסים הכרוכים בכך, לרבות מס שבח ורכישה, מבקש ראובן להעביר את המגרש על שמו. האם יהיה ראובן חייב שוב במס רכישה של 5% משווי המגרש? האם יהודה יידרש לשלם מס שבח במידה שערך המגרש עלה בינתיים?

כתבות קודמות של מוטי פירר:

• יד רוחצת יד: הקרקע שווה יותר כשהקבלן שותף
• שותפות משפחתית בנכס - מי צריך את זה בכלל?
• האקדמיה לנדל"ן: מה זה מס שבח מקרקעין?
  

מהי נאמנות?

יחסי נאמנות הם יחסים משפטיים בין "הנאמן" לבין "הנהנה" באשר לנכס מסויים, כאשר הנהנה הוא בעל הנכס, ואילו הנאמן פועל עבורו. התועלת הכלכלית שתצמח מפעולותיו של הנאמן תעמוד לרשותו של הנהנה. הנאמן יכול לפעול בהתנדבות או תמורת שכר, אך אין לו כשלעצמו אינטרס כלכלי בנכס. היא יכולה להיווצר מכוח החוק, מכוח הסכם בין הנאמן לנהנה, או על פי כתב הקדש.

המקרה הקלאסי הוא כאשר הנהנה - בעל הממון, הוא פאסיבי ואילו הנאמן הוא יזם נמרץ שפועל עבורו. לפעמים מדובר בהורים נותנים במתנה נכס לילדיהם, אך מוסרים את הניהול לנאמן על מנת שיפיק את המירב מאותו נכס עבור הילדים – הנהנים. מכשיר הנאמנות משמש גם לביצוע פעולות מורכבות יותר, ולעתים אף נועד להסתיר את זהותו של הבעלים האמיתי כאשר הדבר נצרך מסיבות שונות.

שקיפות בפני רשות המסים

על אף שכלפי העולם כולו מופיע הנאמן כבעל הנכס, הרי שבפני רשות המסים יש לפעול בשקיפות ולהצהיר מראש שהנכס נרכש בנאמנות עבור הנהנה. בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, אדם הרוכש נכס מקרקעין עבור אדם אחר, יודיע זאת לרשות המסים תוך 30 יום מיום הרכישה.

בעניין זה קובע החוק, כי אם נמסרה הודעה לרשות המסים בתוך 30 יום מהרכישה, תהיה העברה זו פטורה ממסים. לעומת זאת אם הודעה כזו לא נמסרה, יראו את יהודה כרוכש המקורי, ובשלב בו יעביר את המגרש על שם ראובן - יידרשו שניהם לשלם מסים - יהודה ישלם מס שבח אם ערך הנכס עלה, וראובן יידרש לשלם מס רכישה.

נאמנות בדיעבד?

יזם רכש מגרש מבעלים, חתם על חוזה רכישה ושילם מקדמה. לאחר 20 יום איתר היזם קונה אשר ביקש לקנות את המגרש לעצמו. היזם מיהר לדווח לרשות המסים כי הרכישה נעשתה בנאמנות לטובת הקונה, במטרה לחסוך את המסים הכרוכים בהעברת המגרש לקונה.

רשות המסים פסלה את הנאמנות מאחר שהרכישה צריכה להיות מראש רכישה עבור נהנה מסויים וקיים. משום כך,  בהעברה בין היזם לבין הקונה יחולו במקרה זה המסים במלואם.

במספר פסקי דין נקבע, כי על מנת שנאמנות תחשב נאמנות בהתאם לחוק ותזכה את הצדדים בפטור בעת העברת הנכס בין הנאמן לנהנה, צריכים להתקיים מספר תנאים. ראשית, יש לוודא כי במועד רכישת הנכס, כבר אז התקיימו יחסי נאמנות אמיתיים בין הצדדים.

שנית, יש להקפיד למסור הודעה לרשות המסים בדבר הנאמנות בתוך 30 יום מיום הרכישה. בנוסף, בעל האינטרס הכלכלי בעסקה צריך להיות הנהנה. אם הנאמן בעל אינטרס כלכלי בעצמו בעסקה, קיימת סבירות שהיחסים לא יוכרו כנאמנות, אלא כרכישה על ידי הנאמן עצמו או כסוג של שותפות. 

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים