תמ"א 38: איך לקצר את זמן המו"מ מול היזם?

הטעות הרווחת של בעלי הדירות בבית משותף המתעניינים בתמ"א 38, היא שהם רצים לקבל הצעות מיזמים שונים, לפני שהם יודעים פרטים מהותיים דוגמת שווי הזכויות של הבניין או האם מה שרשום בהצעה הוא אפשרי או מדויק. הדבר היחיד שמעניין מבחינתם, הוא מי מציע הכי הרבה.

מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים:

• אסיפת דיירים לאישור תמ"א 38 - מבט מבפנים
• לסרב לתמ"א 38 - איך זה כששכן אחד מעז
• תמ"א 38: הקבלן משלם את המסים
  

הדבר יוצר שתי בעיות. הראשונה היא ניהול מו"מ ארוך וממושך - באופן כללי, ניהול משא ומתן עם הקבלן לוקח לפחות 10-6 חודשים עד לחתימת ההסכם עימו. לאחר מכן הקבלן מבקש על בסיס ההסכם החתום, לקבל את היתר הבנייה, שהוצאתו לוקחת בין 6 חודשים ל-12 חודשים לפחות.

מדוע? נניח ששלושה קבלנים שונים יגישו שלוש הצעות שונות. כל הצעה מציעה הקמת בניין שונה - למשל אחד יציע בנייין בן 7 קומות והשני בן 9 קומות, מבנה שונה - למשל אחד יציע בכל קומה 3 דירות והאחר 4 דירות בקומה, מפרט טכני שונה, סכום שונה עבור שכר טרחת עו"ד לדיירים וכדומה.

הבעיה השניה היא שלאחר קבלת מספר הצעות, קשה לדעת איזו טובה יותר, שכן קשה לנתח ולבדוק אם מה שכתוב בכל הצעה אכן נכון. הבדיקה מבזבזת זמן רב ויקר. אז כיצד אפשר לחתום על ההסכם בזמן קצר ויעיל יותר?

לפני שרצים - בודקים

הפתרון טמון בדרך בה מציגים הדיירים את דרישותיהם לקבלנים: במקום לרוץ ולהביא הצעות שונות ואז להתחיל לבחון כל אחת בנפרד, מומלץ לדעת מה שווי זכויות הבנייה ואז לערוך רשימת דרישות של מה שהדיירים רוצים.

בשלב הראשון, כדאי להכין דו"ח שמנתח בדיוק מה העיריה מאשרת במסגרת תמ"א 38, כמה קומות יכול להכיל הבניין, כמה דירות יכול הקבלן לבנות בנוסף על הדירות הקיימות. לצורך הכנת הדו"חות ניתן להסתייע בצוות מקצועי מטעם הדיירים, שכולל שמאי מקרקעין ואדריכל.

בנוסף לדו"חות, יש לצרף נוסח של טיוטת הסכם משפטי מטעם הדיירים, אותו מכין עורך הדין מטעם הדיירים. כמו כן יש לצרף את המפרט הטכני שדורשים הדיירים וכן את גודל הדירות המדויק.

כמו כן חשוב למדוד את הדירות בפועל: רוב ההצעות של הקבלנים יתבססו על גודל הדירות כפי שהן רשומות בנסח הטאבו, אך גודל הדירה שרשום בהיתר או בנסח הטאבו, קטן לעיתים קרובות ממה שיש בפועל. בלי בדיקה מקדימה - ההצעה של הקבלן עלולה להיות לא רלוונטית.

כך למשל, דירה יכולה להיות רשומה בנסח הטאבו בגודל של 68 מ"ר, אך מדידה מדוייקת תגלה שגודלה עומד על 86 מ"ר. אם הקבלן מציע להרחיב את הדירה ב-10% ממה שרשום בנסח הטאבו - הצעתו אינה רלוונטית, מכיוון שהוא מציע להרחיב אותן ל-74 מ"ר, בעוד שגודל הדירה הקיים הוא 86 מ"ר.

מכרז לקבלנים

לאחר הכנת ועריכת כל הנתונים הרלוונטים, ניתן לאתר את הקבלנים המתאימים ולהציג בפניהם את הנתונים. בדרך זו הדיירים עורכים מעין מכרז לקבלנים: הקבלן מקבל את הנתונים ורואה מה שוות הזכויות של הבניין, מה השווי היזמי שלו מהפרויקט ומה הדיירים רוצים בדיוק. על בסיס הנתונים הללו, ניתן לקבל ממנו הצעה ראלית להרחבת גודל הדירות.

מכיוון שכל המידע כבר מוכן וערוך, הקבלן גם יכול לחסוך זמן שנדרש לו לבדוק את הנכס, וכן לדעת מה בדיוק דורשים ממנו הדיירים, למשל מה סכום שכר הטירחה שהם מבקשים עבור טיפול משפטי, עבור מפקח מטעמם וכדומה.

כעת ניתן לדעת אם הקבלנים שמציעים הצעות, מקבלים את הדרישות של בעלי הדירות. כל מה שנותר לבדוק הוא רק את גובה ההצעות

ממה כדאי להיזהר?

יש קבלנים או יזמים שפונים לבניין ומגישים הצעה ביחד עם הסכם התקשרות המחייב את הדיירים לנהל איתם משא ומתן באופן בלעדי. שיטה זו לא מאפשרת לדיירים לקבל הצעות מקבלנים אחרים. האינטרס של הקבלן או היזם בדרך זו ברור, אך זה לא האינטרס של הדיירים.

הקבלן עשוי לטעון כי כי זה משך הזמן שנדרש לו לבדוק את הבדיקות הנחוצות לו, להכין את תשריט הבניין העתידי, להכין את טיוטת ההסכם וכיוצא באלה, אבל אם הדיירים מלווים בצוות מקצועי מתאים מטעמם – הרי שהכל כבר מוכן ומזומן.

משום כך מומלץ שלא להסכים לבלעדיות עם קבלן אחד – אלא להיות ערוכים מראש עם נתונים מתאימים ואז לפנות לקבלן אחד או שניים.

הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38 .

הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי