בנק ישראל: רוכשי הדירות להשקעה עברו לחיפה

רוכשי הדירות להשקעה מהגרים מתל-אביב לבאר שבע ולחיפה - כך עולה מדו"ח שמפרסם היום (ב') בחלקו בנק ישראל. מדובר בדו"ח שצפוי להתפרסם בסוף החודש בנושא ההתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות.

עוד בערוץ הנדל"ן :

• דירה בצריפין או בתל השומר? אל תתחילו לארוז
• יש רשימה: השמאים שיפעלו בתחום הפינוי-בינוי
• מיטב: "מחירי הדירות בישראל יירדו בטווח הארוך"
  

על פי הדו"ח, מספר הדירות הנרכשות להשקעה וכן שיעור הרכישות מסך רכישות הדירה עלה לאורך מרבית העשור האחרון והגיע לשיא בשנים 2009-2010 (ב-2009 עמד על 31% מסך הדירות הנרכשות). לאחר מכן ירד בחדות בשנת 2011. העלייה בשנים האחרונות מושפעת מההתרחשויות סביב המשבר הכלכלי, ובהן ירידת התשואות על אפיקי השקעה סולידיים והסיכון בנכסים אחרים שעלה משמעותית.

לצד זאת, התשואה הממוצעת על דירה, המחושבת כשכר דירה של שנה חלקי מחיר הדירה, עמדה על כ-4.5% לשנה בכל אחת מהשנים 2006-2008, ובאזורים מסוימים אף יותר מכך.

ואכן, העלייה בשיעור הדירות הנרכשות להשקעה לוותה בשינוי מגמה גיאוגרפית: את הבכורה של תל-אביב וירושלים כיעד מועדף להשקעה עד שנת 2008, תפסו אזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה הייתה גבוהה יותר במידה ניכרת, בהשוואה לעבר.

לא צריכים משכנתה

עוד עולה מהדו"ח כי פרופיל המשקיע בשנת 2009 נותר דומה לזה שבשנים קודמות מבחינת הכנסה וההון העומד לרשותם: הכנסתו החציונית גבוהה ב-40% מהשכר הממוצע באותה שנה ומחירה החציוני של דירה שנרכשה להשקעה עמד על כ-600 אלף שקל. כך, מחיר הדירה החציוני במונחי שנות עבודה של רוכש דירה להשקעה גם הוא כמעט ולא השתנה - ועמד על כ-4.5 שנות עבודה מ-2006 ועד 2009. זאת לעומת כ-9 שנות עבודה של רוכש דירה למגורים בשנת 2009.

ואולם, על רקע העלייה במחירי הדירות, ערכה היחסי של דירה להשקעה לעומת מחיר דירה ממוצעת ירד מכ-80% בשנים 2003-2007 ל-67% בשנת 2009.

האמצעים הכלכליים העומדים לרשות רוכשי דירה להשקעה והדירות הזולות יחסית שאותן הם רוכשים, משתקפים גם בשוק המשכנתאות, בהנחה שפרופיל המשקיעים בשנה האחרונה דומה לזה שבשנים קודמות: מתוך כ-15 אלף דירות שנרכשו להשקעה בחודשים אפריל-דצמבר 2011, רק כ-7,600 משכנתאות ניתנו לרכישת דירה להשקעה.

כלומר: רק כמחצית מרוכשי דירה למטרת השקעה זקוקים להלוואה על מנת לממן את הרכישה, זאת לעומת למעלה מ-90% מרוכשי הדירות למטרת מגורים בחודשים אלה. גם גודלה של המשכנתא של אלו שבכל זאת נזקקים למשכנתא נמוכה יותר ב-8.1% מזו של רוכשי דירה למגורים.