האם נפתח צוואר הבקבוק בעסקאות תמ"א 38?

בחודש שעבר אושר התיקון השלישי לתוכנית הממשלה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בשבועות הקרובים נבדוק מדי שבוע כיצד ניתן לבצע עסקת תמ"א 38 והאם זה בכלל משתלם לדיירים ולקבלנים.

כתבות נוספות על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• הריסת מבנה בתמ"א 38: מספיק ש-80% יתמכו
• אושר: תוספת של עד 2.5 קומות בתמ"א 38
• תמ"א 38- לעיתים כדאי פשוט להרוס את הבניין
• לסרב לתמ"א 38 - איך זה כששכן אחד מעז
  

ישנם שני תנאים הנדרשים לביצוע עסקת תמ"א 38: האחד - הסכמה כוללת של כל הדיירים (גם אם החוק לחיזוק הבניין דורש 66% בלבד - יזמים יעדיפו לפנות לבניינים בהם ישנה הסכמה של כל הדיירים). התנאי השני הוא שתהיה הצעה מסחרית מספקת לדיירים מצד היזמים.

באחרונה, כאמור, אושרו שני שינויים חשובים שאמורים לקדם פרויקטים שלא ניתן היה לקדמם קודם לכן. הראשון הוא תיקון 3 לחוק תמ"א 38, המעניק זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בגין חיזוק הבניין, במקום קומה אחת שניתנה לפי תמ"א 38/1. משמעות התיקון היא שפרויקטים רבים, שהכדאיות הכלכלית שלהן הייתה גבולית, כעת יהיו אטרקטיבים ליזמים.

השינוי הראשון: תוספת בנייה של 2.5 קומות

שינויים אלו מהותיים ליזם ומקנים לו חיסכון של מאות אלפי שקלים כתוצאה מפטור חלקי על המיסוי. כלומר לפני תיקון 3 ניתן היה להוסיף קומה אחת לבניין והיזם קיבל פטור מלא ממסים. כעת אחרי התיקון שמאפשר הוספת 2.5 קומות, ינסה היזם להוציא פטור ממסים גם על תוספת זו. כמו כן יקבל היזם הכנסות נוספות כתוצאה מתוספת של קומה וחצי - כלומר תוספת של 3-4 דירות חדשות ליזם.

ניקח, לדוגמא, את רחוב הירקון בחיפה, בו עומד בניין עם שבע דירות בשלוש קומות. עד היום לא הייתה כדאיות כלכלית ליזמים לבצע את חיזוק הבניין, להוסיף ממ"דים, מרפסות ומעלית ולהקנות חניה תמורת בניית קומה אחת בלבד. אך משאושר תיקון 3 - יוכלו יזמים לבנות על הבניין 2.5 קומות.

השינוי השני: אפשרות להתמודד עם דייר סרבן

השינוי השני, שבעזרתו ניתן יהיה לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38, הוא פסק הדין לאה יצחקי ואח' נ. יהלי בנה לוי בע"מ (ת"א 173473-09). פסק דין זה, שניתן לפני כשבועיים, מהווה תקדים לכל הפרויקטים במסגרת התיקון השני לתמ"א 38.

משמעות תמ"א 38/2 היא הריסת הבניין ובניית בניין חדיש ומפואר במקומו. הדיירים במסגרת תמ"א 38/2 מרוויחים דירות חדשות, בדרך כלל מורחבות, כמו למשל תוספת של עד 25 מ"ר (תלוי בזכויות הבנייה ובגודל המגרש), חניה פרטית לכל דייר ומחסן במידת האפשר. היזם מתחייב לשלם לכל דייר שכר דירה עבור תקופת הבנייה וכן ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה. 

הבעיה ביישום תמ"א 38/2 נעוצה בשני דברים: הראשון - הכדאיות הכלכלית ליזם. ההוצאות של היזם גבוהות מאוד, ולכן ברוב המקרים הוא ידרוש לקבל פי שלוש דירות ממספר הדירות הקיים בבניין כיום. הבעיה השנייה הייתה הדייר הסרבן. בניגוד למקרה של חיזוק בניין רגיל, שם הדיירים נדרשים להשיג רוב של 66%, בתמ"א 38/2 לא ניתן לחייב את הדייר הסרבן להסכים להריסת הבניין.

וכך, פרוייקטים רבים שהייתה בהם כדאיות כלכלית ליזם לבצע את הריסת הבניין ובנייתו, לא יצאו לפועל לאור סרבנותו של אחד הדיירים. ברוב המקרים, סרבנות הדייר נבעה מסיבות פסולות - כמו רצון לקבל יותר משאר הדיירים, ולא מסיבה סבירה או הגיונית אחרת.

פסק הדין החשוב מאפשר כיום לבניינים להתמודד מול אותו דייר סרבן בדרך של הגשת תביעה נגדו בבית משפט השלום, בגין הנזק הכספי שנגרם להם עקב סרבנותו. הנזק מוערך בהפרש בין דירת המגורים החדשה שהייתה נבנית במסגרת תמ"א 38/2, לבין שווי הדירה הנוכחי.

הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי