שוק הנדל"ן: המשקיעים מסתערים ובכנסת אדישים
רק בשבוע שעבר התבשרנו על עלייה של 15% ברכישת דירות על ידי משקיעים, מה שמעיד על עלייה קרבה במחירי הדירות ובשכר הדירה, והנה בחרה הכנסת לתת מתנה לאותם משקיעים ולקבור את יוזמת האוצר לבטל את הפטור ממס על רכישת דירה להשקעה. כך נאבקים במשבר הדיור?
לפני פחות משבועיים דיווח משרד האוצר על שובם של המשקיעים לשוק הנדל"ן . על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה, חלה בחודש מאי עלייה של 15% ברכישת דירות על ידי משקיעים (רוכשים שמחזיקים כבר בדירה אחת לפחות בבעלותם). העלייה החדה נרשמה לאחר חודשים רבים של ירידה בקצב רכישת הדירות על ידי משקיעים והיא מבשרת רעות לזוגות הצעירים המחפשים לרכוש דירה. העלייה בקצב רכישת הדירות על ידי משקיעים נחשבת לאחד הגורמים העיקריים לנסיקת מחירי הדירות בשנים 2008-2011.
עוד על שכירות ארוכת טווח בערוץ הנדל"ן :
- שטייניץ מציע: פטור ממס על שכירות לטווח ארוך
- אושר: פטור ממס להשקעה בדירות להשכרה
- פטור ממס על שכירות? ועדת הכספים לא נלהבת
בעיתוי תמוה, בחרה אתמול ועדת הכספים של הכנסת לקבור את היוזמה העיקרית שנועדה לדחוק את רגליהם של המשקיעים משוק הנדל"ן. לפני מעט יותר משנה הודיע שר האוצר, יובל שטייניץ, כי בכוונתו לבטל את הפטור ממס שבח על מכירת דירה להשקעה החל מתחילת שנת 2013.
"המטרה החד משמעית היא לבלום את עליית המחירים ואפילו להוביל להורדת מחירים מסוימת", אמר אז שר האוצר. "עד עכשיו השתמשנו בהרבה פטישים של חצי קילו, אנחנו היום מוציאים מהתרמיל פטיש של 5 קילו כדי לתת מכה רצינית ומשמעותית למחירי הדיור ולרסן אותם. אם נראה שהמחירים לא נעצרים ויורדים עד סוף השנה - נוציא את הפטיש 10 קילו שיושב בתרמיל".
בינתיים, המחירים נעצרו אך לא ירדו ולאחרונה אף חזרו לעלות. אך לא זאת בלבד שפטיש ה-10 קילו לא יצא מהתרמיל, אלא שפטיש ה-5 קילו חזר אליו כעת מבלי שנעשה בו שימוש. מערכת האינטרסים בכנסת נכנסה לפעולה והצעד שנועד להדיר את רגליהם של אלו שיש להם כבר דירה בוטל והמשקיעים ימשיכו ליהנות מפטור ממס על קניית דירה ומכירתה תוך זמן קצר, במחיר גבוה יותר, כמובן.
הדיל והתרגיל
אתמול הגיע נציג האוצר, אריאל יוצר, לוועדת הכספים על מנת לאשר לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק שניסח, המעניקה לגופים מוסדיים (חברות ביטוח, וקרנות פנסיה) פטור ממס הכנסה על רווחים מהשכרת דירות לטווח ארוך. ההצעה נועדה לאפשר לאותן חברות המנהלות את כספי הציבור להשקיע בבניית דירות במסגרת פרויקטים שבהם יתחייבו החברות להשכיר את הדירות ל-3 שנים לפחות, כאשר שכר הדירה יוצמד למדד ו-25% מהדירות יושכרו במחיר מופחת.
מדובר ביישום של אחת ההמלצות המרכזיות של ועדת טרכטנברג, שמונתה בעקבות המחאה החברתית על מחירי הדיור. מטרת הצעד היא לאפשר מלאי משמעותי של דירות בשכירות לאלה שידם אינה משגת לרכוש דירה ולמנוע את המציאות הקיימת שבה דיירים נאלצים לספוג בשנים האחרונות העלאות של עשרות אחוזים מידי שנה בשכר הדירה בשל השתוללות המחירים בשוק, או לחילופין, לפנות את דירתם מידי שנה בגלל עליית מחירים או מכירה של הדירה למשקיע חדש.
יוצר הגיע לדיון מצויד גם בהבנה כי הוועדה תאשר את הצעת החוק, לאחר שמשרד האוצר הגיע להסכמה עם יו"ר הוועדה, משה גפני. ה"דיל" בין האוצר לגפני היה, שהוועדה תעביר את החוק שנועד להקל על השוכרים ובתמורה האוצר יסכים לשתי דרישות של גפני, שנועדו לסייע למשפחות מרובות ילדים ולפנסיונרים. הראשונה היא להאריך בשנה את תוקף התכנית לקבלת משכנתא זולה (כ-3% ריבית) בסבסוד של המדינה. השנייה, היא ביטול החלטתו של שר האוצר לבטל את הפטור ממס על רכישת דירה נוספת להשקעה.
יוזמת האוצר לביטול הפטור נתקלה מראשיתה בהתנגדות נחרצת של יו"ר ועדת הכספים, משה גפני, שטען כי מדובר בפגיעה אנושה באוכלוסייה המבוגרת בישראל שמסתמכת על הספקולציה במחירי הדיור כאמצעי להגדלת חסכונותיה לשנות הפנסיה. כדי לטרפד את היוזמה, השתמש גפני באמצעי פוליטי ישן ומוכר העומד לרשותו והוא כריכתן של יוזמות שונות בחבילה אחת.
האוצר וגפני הגיעו לפשרה. הפטור ממס יישאר אבל יינתן רק למי שיחזיק בדירה להשקעה 4 שנים לפחות מבלי למכור אותה. זאת, לעומת הפטור הקיים שלפיו ניתן למכור את הדירה מיד בפטור מלא, אם לא נמכרה דירה אחרת ב-4 השנים שחלפו. באוצר סבורים כי הפטור הקיים מעודד אלפי ישראלים לרכוש דירות במטרה למכור אותן כעבור שנה במחיר גבוה יותר וכי מגמה זו תרמה רבות לזינוק מחירי הדירות בשנים האחרונות.
באוצר קיבלו את הפשרה, מתוך הנחה שגם המגבלה החדשה, שתחייב החזקה של הדירה למשך 4 שנים, תהווה תמריץ שלילי ליציאתם של המשקיעים מהשוק. אך להפתעתו, גילה אתמול נציג האוצר כי גפני חזר בו, ברגע האחרון, מכוונתו להתפשר והוא דורש ביטול מלא של החלטת שר האוצר ושמירה על הפטור הקיים כתנאי להסכמת הוועדה שבראשותו לתכניות של דיור להשכרה לטווח ארוך.
הנציג התנגד בתחילה ואיים למשוך את הצעת החוק לחלוטין, ובכך לחשוף את ערוותו של יו"ר ועדת הכספים כמי שמתנגד לתכניות שנועדו לסייע לשוכרי הדירות. אך על מנת למשוך את הצעת החוק נדרשה התערבות של שר האוצר והתערבות זאת לא הגיעה.
בצמרת משרד האוצר החליטו שלא "לשפוך את התינוק עם המים" ולהסכים למהלך שיזם גפני ובלבד שתכנית ההשכרה לטווח ארוך, שנדרשות שנים רבות ויקרות עד שתתחיל להשפיע על מציאות חיינו, תצא לפועל בהקדם האפשרי. ככל הנראה, מתכוונים באוצר לנסות להעביר את ביטול הפטור ממס שבח במסגרת חוק ההסדרים הקרוב.
את הגזר אכלו, המקל כבר לא יגיע
על פי חוק, בעת מכירת דירה שאינה משמשת למגורים חל מס בשיעור של 25% על הרווח מהמכירה. תיקון ישן לחוק, מעניק פטור ממס על מכירת דירה נוספת בתנאי שחלפו לפחות 4 שנים מאז המכירה הקודמת.
פטור זה מאפשר, בפועל, לכל אזרח שבבעלותו דירה, לקנות דירה נוספת ולמכור אותה תוך זמן קצר. בשנים 2008-2010 הפך הפטור הזה לאחד הזרזים העיקריים לנסיקת מחירי הדירות בישראל, שגרמה למצוקה חברתית קשה שהובילה בסופו של דבר למחאה החברתית שהחלה בקיץ 2011.
התשואה הנמוכה שנרשמה באותן שנים בבורסה, לצד הריבית הנמוכה של בנק ישראל, גרמה לישראלים רבים להוציא את כספם מקרנות הפנסיה ומתיקי ההשקעות ולרכוש דירות להשקעה כאמצעי לשמירה על ערך הכסף ולהשאת רווח.
על פי נתוני משרד האוצר, במהלך שנת 2009 חלה עלייה של 58.9% בכמות הדירות שנרכשו על ידי אנשים שדירה אחת לפחות כבר הייתה בבעלותם. במהלך 2010 חלה האטה במגמה זאת, אך עדיין מספר הרכישות של דירות להשקעה היה גבוה ברבעון האחרון של השנה בשיעור של 9.7% לעומת הרבעון האחרון של 2009 וחלקם של המשקיעים בשוק עלה לשליש.
לכניסה המסיבית של משקיעים לשוק הדיור הייתה השפעה כפולה, הן על ציבור הרוכשים והן על ציבור השוכרים. הרכישה הספקולטיבית של דירות, במטרה למוכרן תוך זמן קצר ברווח משמעותי, האיצה את תהליך התייקרות הדירות שכבר החל בראשית 2008 והביאה את שיעור ההתייקרויות לרמה כמעט בועתית.
בנוסף, החלפות הבעלות המהירות פגעו קשות בציבור השוכרים שנאלץ להתמודד הן עם העלאות תכופות של שכר הדירה והן עם חוזי שכירות קצרי טווח שהסתיימו לא פעם הפינוי מהיר מהדירה בעקבות החלפת בעלים.
ההודעות ששיגר האוצר במהלך שנת 2011, בדבר שינוי מדיניות המיסוי בנוגע להשקעה בנדל"ן, נתנה את אותותיה בשוק ובמהלך אותה שנה ירד שיעור הרכישה של דירות להשקעה בכ-30%. משרד האוצר הציע בשנה שעברה תכנית משולבת של "מקל וגזר". הגזר היה, פטור מלא וגורף ממס שבח למי שימכור דירה שנייה ושלישית עד סוף שנת 2012. את הגזר המשקיעים קיבלו. המקל היה אמור להיות ביטול גורף של אותו פטור החל מראשית שנת 2013. המקל נשאר תקוע בגלגלים של ועדת הכספים והעומד בראשה ולא יגיע אל שוק הדיור.
לפנייה לכתב/ת 
