תמ"א 38: הצצה לאסיפת דיירים ברמת גן

מי מאיתנו אינו רוצה לנצל את זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38, ולהרוויח דירה חדשה שעומדת בתקן רעידות האדמה? לקבל דירה שכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה תת-קרקעית ומעלית - וכל זאת על חשבון היזם? במסגרת הכתבות השבועיות ב-ynet נדל"ן בנושא תמ"א 38, החלטנו הפעם להציץ לאסיפת דיירים שדנה בדיוק בנושא הזה.

כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• תמ"א 38: השכנים מהבניין ממול עלולים להיפגע
• פטור ממס שבח לתמ"א 38/2: עוד הקלה ליזמים
• תמ"א 38: מי יציל את הדייר הסרבן?
  

אורלי ושמעון, זוג צעיר בגילאי ה-30 המתגוררים באחד הבניינים ברמת גן, ביקשו לדעת מה מגיע להם אם תמ"א 38 תצא לדרך בבניין שלהם. לצורך כך קבעו אסיפת דיירים בשעות הערב, שכללה את כל דיירי הבניין (בטווח גילאים שבין 25-85).

הדיירים המבוגרים הגיעו בליווי ילדיהם, שביקשו לסייע להם ולהסביר להם את התוכנית, ואילו הדיירים הצעירים נראו נלהבים, בעודם מביטים בהדמיות של בניינים סמוכים שאמורים להיבנות לידם.

ניכר כי בבניין ישנה שכנות טובה ויחסים קרובים: כולם מכירים את כולם, וכולם מסכימים שצריך לנצל את הזכויות של תמ"א 38 כדי להתקדם ולשקם את מקום מגוריהם. הישיבה החלה לאחר שהוסבר לדיירים כי הבניין שלהם עומד בתנאי תמ"א 38, כלומר הבניין נבנה לפני 1 בינואר 1980 והוא אינו עומד בתקן לרעידות אדמה. עוד נמסר באסיפה כי לדיירים מגיעות זכויות שיקנו להם דירות חדשות בבניין חדיש ומפואר.

בדקו בנסח הטאבו מי רשום כבעל הדירה

הישיבה החלה עם ניתוח ועיון בנסח הטאבו של הבניין, ממנו עולה שהבעלות עליו היא פרטית (כלומר לא מדובר בחכירה של מינהל מקרקעי ישראל - המגרש אינו שייך למדינה), וכן ששטח המגרש של הבניין עומד על 840 מ"ר - שטח יחסית גדול שיהיה נוח ליזמים לבצע את המהלך.

בדיקה מעמיקה יותר העלתה שדבורה, אחת הדיירות, רשומה עם בעלה לשעבר כבעלי הדירה. למרות שהשניים התגרשו לפני חמש שנים, ברישום בנסח עדיין מופיע שמו של הגרוש כבעל דירה. הוסבר לדבורה שהיא חייבת לפעול להסרת שמו בטאבו (בהתאם לפסק הדין שהתקבל בבית משפט לענייני משפחה) - אחרת תהיה לו זכויות בדירה החדשה.

כך גם משה, אחד הדיירים בבניין, הבין מהנסח שכונס הנכסים שמונה לו בהוצאה לפועל בגין החובות שהיו לו לפני שלוש שנים, אותם שילם במלואם, חייב להימחק - אחרת אין לו סמכות לחתום על שום הסכם או לבצע כל עסקה, אלא רק לכונס הנכסים.

לאחר שלב בדיקת נסח הטאבו, האדריכל שהוזמן לאסיפת הדיירים בדק את הזכויות בבניין. אזור המגורים מוכר כמגורים ג' - מה שמקנה יותר זכויות מאזור מגורים ב', כך שניתן לבנות בבניין שבע קומות וגג. בסך הכול ניתן להוסיף לבניין 3,000 מ"ר - כלומר ניתן לבנות כ-27-28 דירות.

הוסבר לדיירים כי לאור העובדה שבבניין קיימות תשע דירות, 28 דירות חדשות שיוקמו במקום - מקנות יחס טוב ומשתלם ליזם. כעת נותר רק לחפש יזם עם הצעה מתאימה לדיירים שתיתן להם את המקסימום: הרחבת הדירה הקיימת ב-25 מ"ר (13 מ"ר ממ"ד +חדר נוסף של 12 מ"ר) לכל דירה; 12 מ"ר מרפסת; חניות תת-קרקעיות (כאשר דיירי הבניין יבחרו את החניות ומה שיישאר יהיה לדירות היזם); ומחסנים אם יהיו - ייועדו קודם כל לדיירי הבניין וכדומה.

כמה תהיה שווה הדירה שלי אחרי השיפוץ?

לאחר מכן החל שלב השאלות. רינה, אישה נאה ומטופחת כבת 65, שאלה כמה זמן ייארך התהליך. השבנו לה שברגע שהדיירים יקבלו מספר הצעות, הן ייבחנו, ואז תיערך התמחרות בין ההצעות (מכירה בתנאי תחרות). זה תהליך שאורך בדרך כלל בין 3-4 חודשים.

משלב קבלת ההחלטה על זהות היזם ועד לשלב החתימה על ההסכם עמו יכולים לעבור כ-3-4 חודשים נוספים. מרגע החתימה על ההסכם, יש לקחת בחשבון 8-12 חודשים נוספים עד קבלת היתר הבנייה (ברמת גן). מרגע קבלת היתר הבנייה, מתפנים הדיירים מדירותיהם - לא לפני שקיבלו ערבויות מתאימות. תהליך הבנייה עשוי לקחת 24 חודשים.

גיל, בחור צעיר שהתחתן לא מזמן, שאל אילו ערבויות אמורים הדיירים לקבל מהיזם. השבנו כי צריך לדרוש מהיזם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, כלומר אם הדירה שלו כיום היא בת שלושה חדרים ללא מעלית וללא חניה ושווה כ-1.2 מיליון שקל, שווי הערבות יהיה בשווי הדירה חדשה - כלומר דירת חמישה חדרים עם מעלית וחניה ששוויה כ-1.9 מיליון שקל.

בנוסף, יש לדרוש ערבויות אוטונומיות (מיידיות) מהבנק המלווה, עבור תשלום דמי השכירות שעל היזם לשלם לכל דייר - משלב הפינוי של הדיירים עד לקבלת המפתח לדירה החדשה (למשך שלוש שנים). כמובן שהערבויות לא ניתנות מהיזם אלא מהבנק המלווה, שילווה את הפרויקט בליווי בנקאי סגור.

המשמעות היא שהבנק בדק את העסקה, מצא אותה מתאימה והוא דואג לשחרר ליזם את הכספים לפי קצב התקדמות הבנייה וכן להוציא מפקח מטעמו שיעקוב אחר שלבי הבנייה. בנוסף למפקח מטעם הבנק, גם מטעם הדיירים יתמנה מפקח בנייה, שיפקח על התקדמות הבנייה של היזם ויבדוק בנוסף ליקויי בנייה וכדומה.

ומי אמור לממן את המפקח מטעם הדיירים? היזם נושא בעלות החודשית של המפקח מרגע התחלת הבנייה ועד סיומה, ואף רצוי להתייעץ עמו בנוגע למפרט הטכני שהוא מציע.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38

הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38. כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי