עסקת הנדל"ן התפוצצה - חובה לשלם דמי תיווך?

תפקידם של מתווכי הדירות ידוע לכולנו: הם מוצאים את הצדדים הרלבנטיים אשר בשלים לעסקת מכירת או השכרת דירה, מפגישים ביניהם ומובילים, בסופו של דבר, לחתימת הצדדים על הסכם מחייב. הנוהג במקצוע התיווך הוא שלאחר שהצדדים לעסקה חתמו על ההסכם - זכאי המתווך לקבל עמלת תיווך בגין פועלו בעניין.

עוד במדור דירה להשכיר בערוץ הנדל"ן :

• הטילים בדרום מצדיקים ביטול חוזה שכירות?
• השוכר לא שילם ועד בית - אפשר לתבוע אותו?
• משכירים דירה? העבירו את חשבון החשמל לשוכר
  

ואולם, לא אחת קורה כי לאחר חתימת הצדדים על הסכם מכר או שכירות, העסקה לא יוצאת לפועל בגלל אחד מהצדדים או בהחלטה משותפת. כך יוצא שהעסקה שעליה חתמו הצדדים קודם לכן פשוט "מתפוצצת" או פוקעת כאילו לא הייתה ולא נחתמה מלכתחילה.

כאן עולה השאלה, האם במצב שבו עסקת המקרקעין לא יצאה לפועל, וזאת לאחר שכבר נחתם הסכם מחייב בין הצדדים, חייבים הצדדים עדיין לשלם דמי תיווך למתווך; ואם שולמו כבר דמי התיווך למתווך - האם עליו להשיב אותם לשני הצדדים?

מה אומר החוק?

חוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך מאת לקוחו בקיומם של שלושה תנאים מצטברים: המתווך הוא בעל רישיון תיווך בתוקף בעת ביצוע עבודת התיווך בעסקה; נחתמה הזמנה בכתב בין המתווך לבין הלקוח; ופועלו של המתווך הוא הגורם שבגינו הצדדים לעסקה התקשרו בהסכם מחייב.

יודגש כי לשון החוק נוקבת בניסוח "הסכם מחייב", כלומר: אין דרישה שההסכם עליו חתמו הצדדים אכן יקוים על ידם. בנוסף, נקבע בפסיקה כי מתווך זוכה בשכרו משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב, והעובדה שהצדדים לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו - אינה שוללת את זכות המתווך לדמי תיווך, אלא אם הותנה אחרת מלכתחילה. המשמעות: עצם הפרת החוזה אינה מבטלת התחייבות חוזית עם צד שלישי, שבמקרה הנ"ל הוא המתווך.

עוד נקבע כי מיד לאחר חתימת הסכם בין הצדדים, מסיים המתווך את תפקידו והוא זכאי לשכרו, גם אם לאחר מכן יופר ההסכם או יבוטל מחמת פגם בהתקשרות או מכל סיבה אחרת. כמו כן, צוין כי אין כל הצדקה לכרוך את המתווך בתוצאות היחסים החוזיים שבין הצדדים לעסקה, שכן סכסוכים אלה יכולים להיות רבים ומגוונים, ואין סיבה ששכרו של המתווך יהיה תלוי בסכסוכים אלו.

בסופו של דבר חייבים לשלם

עוד נקבע בפסיקה כי צד אשר שילם דמי תיווך למתווך, וההסכם עמו בוטל או העסקה כלפיו לא יצאה לפועל, יוכל לתבוע את דמי התיווך ששילם מהצד הנגדי שהפר את ההסכם.

כך, למשל, בני זוג שרכשו דירת מגורים באמצעות תיווך, והסכם המכר בוטל בהסכמה לאחר שנתגלה כי הדירה היא למעשה קומת עמודים שנסגרה ללא היתר, דחה בית המשפט את טענת הרוכשים כי על המתווך להשיב להם את דמי התיווך ששולמו, תוך קביעה נוספת כי המתווך אינו היה אחראי למצבה המשפטי והתכנוני של הדירה, ובטרם חתימה על ההסכם המכר היה על הרוכשים לבדוק מידע זה.

מכאן עולה, שכל עוד לא נקבע אחרת בין המתווך לבין לקוחו בטופס ההזמנה לשירותי תיווך, גם במקרה שבו עסקה מסוימת לא תצא לפועל, למרות חתימה על הסכם מחייב או זיכרון דברים שיהווה הסכם מחייב בין הצדדים - יהיה חייב הלקוח בתשלום דמי תיווך מלאים למתווך.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני