מוכרים דירה - צריך לשלם מס על תמ"א 38?
בעל דירה במרכז ביקש למכור את דירתו המצויה בבניין שעומד בתנאי תמ"א 38. הדיירים בבניין עדיין לא החליטו אם הם רוצים לבצע שדרוג של הבניין, אך העירייה החליטה כי בכל זאת תגבה ממנו היטל השבחה - למקרה שערך הדירה יעלה. מותר לה?
תושב אזור המרכז החליט למכור את הדירה שבבעלותו באחד הרחובות היוקרתיים בעיר. הדירה ממוקמת בבניין שנבנה לפני שנת 1980 ועומד בתנאי תמ"א 38, למרות שעד כה אף לא אחד מבעלי הדירות בבניין יזם פנייה משותפת לביצוע תמ"א 38.
- לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
- הסיפורים הכי חמים לפני כולם - בפייסבוק של ynet
כנהוג בעסקאות מכר, ביקש התושב מהעירייה אישור על פטור מהיטל השבחה, אך לתדהמתו גילה כי העירייה חייבה אותו בגין היטל השבחה. בעירייה טענו כי לאור העובדה שלדירה שמוכר התושב יש זכויות מכוח תמ"א 38, היא תעבור השבחה ותהיה שווה יותר כתוצאה ממימוש זכויות תמ"א 38.
העירייה חוששת שאם לא תגבה את ההיטל מצד המוכר בעת עסקת המכר, היא לא תוכל יותר לגבות היטל השבחה - משום שלאחר קבלת היתר הבנייה חל פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38.
אם כן, מה הדין?
עסקת מכר מכוח תמ"א 38 מותנית בשני תנאים עיקריים: האחד, הסכמת 100% מבעלי הנכס (ניתן להגיש בקשה להיתר כשיש לפחות 80% מבעלי הזכויות במסגרת הריסה ובנייה או 66% מבעלי הזכויות בחיזוק). התנאי השני הוא שהתקבל היתר בנייה.
במקרה שלנו, לא רק שלא התקבל היתר למימוש זכויות תמ"א 38, אלא שאף לא אחד מהדיירים הסכים למימוש הזכויות במסגרת זו. אשר על כן, התושב לא אמור להיות חייב בהיטל השבחה וההיטל אינו נכון ואינו מוצדק.
חיזוק לעמדה ולטענה זו ניתן לשאוב מחוות הדעת שהגיש היועץ המשפטי לממשלה בעניין זה ומהחלטת ועדת ערר במחוז תל-אביב, שטענו חד משמעית כי אין לגבות ממוכרי נכסים היטל השבחה בגין זכויות בנייה הניתנות מתוקף תמ"א 38.
ההגיון שהנחה אותם ועמד בבסיס החלטתם היה כי כוונת המחוקק הייתה שהשבחה מכוח תוכנית המתאר להגנת מבנים מפני רעידות אדמה נוצרת ומתגבשת רק עם הוצאת היתר הבנייה. עד אז, מדובר בהשבחה "ערטילאית" בכל רחבי הארץ, אשר תלויה גם בשיקול דעת העירייה, וכיוון שנוצרת השבחה רק עם מתן היתרי בנייה - אין להטיל חבות בגין היטל השבחה.
פרשנות אחרת, כך נקבע, "תביא לתוצאה אבסורדית ובלתי רצויה". עוד נקבע כי היטל השבחה המוטל במימוש בדרך של מכר יוצר עיוות, שכן לא היה כלל מימוש של ההשבחה, משום שלא ידוע אם בכלל יתבקש היתר בנייה לפי תמ"א 38, ואם יתבקש - לא ידוע אם יאושר או לא על ידי הוועדה המקומית.
ועדת הערר קבעה כי ההגינות הנדרשת מרשות עירונית מחייבת שהעירייה לא תנסה לגבות מס כאשר בפועל הנכס כלל לא הושבח. נימוקים נוספים למסקנה זו היו כי לא ניתן לקבוע ולהעריך את שווי היטל ההשבחה במקרה כזה, בטרם מתן היתר הבנייה. ואם היה ניתן לדעת, מה יקרה במקרה שבו המוכר ישלם את ההיטל הנדרש - ולבסוף לא יתקבל היתר הבנייה? האם העירייה תשיב למוכר את ההיטל שנגבה ממנו? ברור שלא.
לפיכך נקבע שמדיניותה של העירייה לחייב בהיטל השבחה בעת המכר עומדת בניגוד למטרות תמ"א 38 ובעיקר האחרון שבהם (שינוי מס' 3) שמטרתו לעודד את הציבור, למען שלומו ובטיחותו, ולעשות שימוש בתמ"א 38 ברחבי הארץ. לכן מעתה רצוי שידעו אותם מוכרים שמעוניינים למכור נכסים המוגדרים במסגרת תמ"א 38, שאין לחייב בהיטל השבחה בעת מכר בגין אישור תמ"א 38.
יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet
הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
