כמעט כמוכם: כמה עולה לבנות בית במגזר הערבי
בימים בהם בועת הנדל"ן מתרחבת, גישה אופטימית לגבי מצוקת הדיור נראית דווקא במגזר הערבי. בוועדות התכנון יש יותר יכולת לקדם תוכניות בנייה בכפרים, והזוגות הצעירים כבר מפנימים שהגיע הזמן לצאת מהבית ולעבור לבנייה לגובה. וכמה עולה לבנות בית בכפר ערבי לעומת עיר מרכזית? התשובה מפתיעה
בימים שבהם בועת הנדל"ן מתרחבת גם לפריפריה , ויוקר הדיור והיעדר ההיצע מקשים על רבים לרכוש דירה, מפתיע לשמוע נימה אופטימית לגבי מצוקת הדיור במגזר הערבי. אמנם מנתונים שהגיעו ל-ynet עולה כי ב-2013, כ-55% מהמשפחות הערביות במדינה זקוקות ליחידת דיור נוספת לפחות שאינה בהישג יד; אך בוועדות התכנון מצביעים על מגמה חיובית בכל הנוגע לקידום תוכניות בנייה במגזר.
עוד על דיור במגזר הערבי בערוץ הנדל"ן :
- מחקר: האוכלוסייה הערבית תעבור למגדלים
- בקרוב: 16 אלף דירות בראש העין ובכפר קאסם
- דו"ח: מוסדות התכנון מפלים יישובים ערביים
- רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו לפייסבוק של ynet
"ברשויות התכנון יש תנועה חיובית בנושא הדיור במגזר הערבי - יש רצון להסדיר ולקדם תוכניות בנייה", אומרת בראיון ל-ynet סיגל לחמני, יו"ר הוועדות המקומיות קסם, מזרח השרון וזמורה. לחמני, שתנחה היום (ב') פאנל בנושא "תכנון ובנייה במגזר הערבי והבדואי" בכנס השנתי לתכנון ובנייה של משרד עורכי הדין אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' ומרכז הלכה ומעשה, מפקחת על קידום ואישור תוכניות בנייה, בין היתר, באזור כפר קאסם, כפר ברא, ג'לג'וליה, קלנסווה וזמר.
"אמנם מדובר בתהליכים של שנים ארוכות בכל הנוגע לאישור תוכניות", מסבירה לחמני, "אבל היום אנחנו כבר רואים הישגים. למשל, התוכנית לבנייה באזור התעשייה בקלנסווה הייתה בתוך מוסדות התכנון 15 שנה - אבל היום סוף כל סוף ניתן להשיג היתרים לבנייה באזור".
דוגמא נוספת שמספקת לחמני היא צו החלפת השטחים בין ראש העין לבין כפר קאסם, שנחתם באפריל אשתקד ומאפשר בניית 2,000 דירות חדשות בכפר. "כל פעולה תכנונית הייתה צריכה להתקיים בראש העין", אומרת לחמני, "אך כיום עם חילופי השטחים, התוכניות שהיו מקודמות במרחב התכנון של ראש העין מקודמות בשטח השיפוט של כפר קאסם - מה שאומר שהליך אישורן הוא מהיר יותר".
גם אדריכל עלי פורטי, סגן מתכננת מחוז דרום במשרד הפנים שישתתף אף הוא בפאנל, מתייחס לסוגיית הקרקעות. "תכנון לבד אינו יכול לספק פיתרון לבעיות של המגזר, שכן רק תכנון לא יכול לספק את הישועה", הוא מסביר. לדבריו, "התכנון הוא רק חלק מהתהליך - וצריך שיהיה מאמץ משולב של תכנון והסדרת קרקעות".
"צריך לצמצם את הפער התרבותי"
האוכלוסייה הערבית מונה כיום כ-1.6 מיליון איש ומהווה כ-20.4% מכלל תושבי מדינת ישראל. מדובר בכ-297 אלף משקי בית המהווים 14% מכלל משקי הבית במדינה, כאשר ההתפלגות לפי המחוזות כוללת חלוקה גיאוגרפית שבה כ-60% מתגוררים בצפון (מחוז צפון וחיפה).
"היום אפשר לראות שיש מודעות, רצון ומאמץ להסדיר תוכניות בנייה במגזר הערבי - לא רק מצד מוסדות התכנון אלא גם מצד הרשויות המקומיות", אומרת לחמני. לדבריה, אנשי הרשויות המקומיות במגזר הערבי מודעים למצוקת הדיור ויודעים שהיא נובעת לא רק מהיעדר קרקעות אלא גם מהפער התרבותי מול המגזר הכללי.
"בכפר קאסם, למשל, יודעים שכבר אין קרקעות ואין עתודות בנייה. אמנם המטרה היא עדיין להישאר יחד - אך יש בנייה רוויה של בתים עם 3-4 קומות", אומרת לחמני. לדבריה, אמנם מדובר בבניין המיועד לאותה משפחה, אך הוא נבנה בצורה חוקית ומוסדרת עם היתרי בנייה ואישורים.
בג'לג'וליה, לעומת זאת, המצוקה גבוהה יותר משום שלצד המחסור בקרקעות, התושבים עדיין מסרבים לבנות לגובה. "יש הרבה קרקעות בדרום השרון", מציעה לחמני פתרון אפשרי למצוקת הדיור בג'לג'וליה, "צריך לראות איך באזור זה מאפשרים למגזר הערבי להתרחב קצת".
בשורה התחתונה, היא אומרת, צריך לבצע עבודה קהילתית כדי לצמצמם את הפער התרבותי, כך שתושבי הכפרים והיישובים הערביים יפנימו שיש צורך להתחיל בבנייה לגובה או לכל הפחות במעבר ליישובים אחרים - ערביים או יהודיים.
פער קטן בין בניית בית בכפר ערבי לבנייה בעיר
עו"ד תאופיק ג'ברין, יועץ לרשויות ויזמים במגזר הערבי שגם ייקח חלק בכנס, סבור שהמצוקה מתחילה בראש ובראשונה במדינה. "הרוב היהודי מסתכל על המגזר הערבי כמי שהוא הבעיה - ולא כמי שצריך לפתור לו את הבעיות", הוא טוען.
לדבריו, קיימת בעיה רצינית של היעדר תשתיות בכפרים וביישובים ערביים ובעיה נוספת נעוצה בכך ש"חוק התכנון והבנייה הפך במגזר הערבי לחוק הבנייה והתכנון: בגלל שאין תוכניות מתאר, אנשים בונים בלי תכנון, ואז הליכי התכנון קיימים רק כדי להכשיר את הבנייה הקיימת. אנשים בונים באופן פרוע - וזה פוגע באוכלוסייה הערבית".
עם זאת, מודה עו"ד ג'ברין כי "יש בעיות שהמגזר הערבי עצמו יוצר, כמו המנטליות הערבית שאינה מאפשרת הרחבה של סוגי דיור במגזר, כמו בנייה לגובה או בניית בתים משותפים, משום שהערבים מעדיפים לגור ליד המשפחה".
איקבל דחלה, מנהלת הפעילות של המגזר הערבי במרכז הבנייה הישראלי, מציינת בעיה נוספת שמאטה את קצב הבנייה במגזר. "רוב הקבלנים הם מהמגזר הכללי ובדרך כלל יכולים לעבוד אצלנו רק בסופי השבוע", היא אומרת. "בשאר השבוע הם עובדים במגזר הכללי ובשישי-שבת יכולים להתפנות אלינו. לכן בניית הפרויקטים היא הרבה יותר איטית".
"עלות בנייה עצמית של בית פרטי במגזר הערבי נעה בין 3,000-4,000 שקל למ"ר, לעומת 3,500-4,500 שקל למ"ר במגזר הכללי - פער קטן בין 5%-10%", אומרת דחלה. גודלו של בית ממוצע במגזר עומד על כ-250 מ"ר בנוי, כך שמחיר בניית בית נע בין 750 אלף שקל עד מיליון שקל. הסיבות לפער נעוצות, לדברי דחלה, בכוח העבודה הזול במגזר, שכן לא כולם יכולים לחכות לקבלנים שיתפנו רק בסופי השבוע. כמובן היא אומרת שהוצאת היתרי בנייה כרוכה בתשלומים נוספים - פעולה שלא תמיד נעשית בכפרים.
"הזוג הצעיר הערבי רוצה אוטונומיה"
אז איך מתמודדים עם המצב? במרכז הבנייה הישראלי סבורים שהמצב צפוי להשתנות בעשור הקרוב. "לאוכלוסייה הערבית מאפייני צמיחה ההולכים ותואמים את מאפייני המגזר הכללי", מבהיר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה. לדבריו, ההוצאה למשק בית במגזר (10,025 שקל לחודש) זהה כמעט להוצאה של משפחה יהודית (10,816 שקל לחודש).
אף שלפי נתוני המרכז, 95% מהמשפחות הערביות בונות בבנייה פרטית ורק 5% בבנייה רוויה, במגזר מבינים שהפתרון למצוקת הדיור נעוץ במגורים בבנייה רוויה כנהוג במגזר הכללי. אותות לכך, אומר רולס, ניתן לראות כבר בנצרת, שם כ-30% מהתושבים מתגוררים בבנייני קומות. עם האזורים המבוקשים לבנייה רוויה ניתן למנות את שכונת הוורדים בנצרת, שכונת אל ראם בנצרת, שכונת כוכב הצפון בריינה, שכונת שנלר, שכונת הגבעה בכפר כנא ואתר ג'ת.
"אני מתגוררת בנצרת עלית וברחוב שלי נשארו רק 4 משפחות יהודיות", מספרת איקבל דחלה ממרכז הבנייה, "האוכלוסייה הערבית קנתה את כל הבתים כאן". לדבריה, הזוגות הצעירים במגזר כבר מבינים שאם אין היצע, צריך לחפש פתרונות חלופיים כמו רכישת בתים ביישובים יהודיים, בבתים משותפים או מגורים בשכירות. "הזוג הצעיר הערבי אינו שונה מזוג צעיר יהודי שמחפש להתרחק מהמשפחה. צעירים מהמגזר היום מחפשים שכונה מסודרת עם פארק לילדים, גן וועד בית – מקום שיש בו עצמאות ואוטונומיה אישית", היא אומרת.
דחלה מצביעה על שיטת הבנייה הרוויה כפתרון עתידי למצוקת הדיור במגזר. "אמנם הבנייה הרוויה במגזר מאוד איטית", היא אומרת, "אך מדובר בשיטה מתקדמת. בעשור הקרוב ייבנו 100-150 אלף יחידות דיור חדשות בבנייה רוויה. הקבלנים עדיין חוששים להשקיע כי הם לא יודעים אם ייקנו, אבל הזוגות הצעירים כבר מתעניינים ברכישת דירות בבנייה לגובה", היא מסכמת.
היום (ב') ייפתח הכנס השני השנתי לתכנון ולבנייה של משרד עורכי הדין אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' ומרכז הלכה ומעשה בתל-אביב. על הכנס אחראי עו"ד איל ד. מאמו, ובמסגרתו ייערכו מספר פאנלים, ובהם פאנל בנושא "תכנון ובנייה במגזר הערבי והבדואי"
ביום ד' יערוך מרכז הבנייה הישראלי, בשיתוף הרשות לפיתוח כלכלי במשרד רה"מ, מפגש בשפרעם בתחום יזמות הנדל"ן, המסחר, התעשייה והתיירות. זהו האירוע הראשון מבין 5 שיתקיימו השנה, כחלק מהעמקת מרכז הבנייה הישראלי בתחום פיתוח הנדל"ן במגזר הערבי
לפנייה לכתב/ת 
