תמ"א 38: תשע טעויות של דיירים בדרך לשיפוץ

הוצאה לפועל של תמ"א 38 בבניין מגורים עלולה להתעכב בגלל מספר סיבות. קבלת היתרי הבנייה היא תהליך סבוך וארוך, ולא תמיד מוסדות התכנון מזרזים אותם, למרות שמדובר בהתחדשות עירונית; וגם היזמים והקבלנים עלולים לעכב פרויקטים בגלל בעיות כלכליות או גיוס עובדים. אבל האם גם לדיירים יש יד בדבר? מתברר שכן. בדקנו את הטעויות הנפוצות של הדיירים שמחליטים לבצע תמ"א 38 בבניין.

• לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
• לקריאת כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet
• הסיפורים החמים לפני כולם בפייסבוק של ynet
  

טעות מס' 1: לחתום בלי לקרוא את האותיות הקטנות

הטעות הראשונה של הדיירים היא לפנות ליזמים לקבלת הצעות לתמ"א 38 - מבלי לדעת מה ניתן לקבל בתמורה או ללא היכולת לבחון את ההצעות לעומק. רוב היזמים יגישו לדיירים הצעה כללית ולא מדויקת, לעתים מבלי לבחון אם יש לבניין זכויות לביצוע תמ"א 38 או אפשרות לקבל היתר בנייה. לעתים הדיירים לא קוראים את האותיות הקטנות, שקובעות כי הצעת היזם כפופה לאישור הדירקטוריון או לבדיקות ברשויות - מה שמוכיח שההצעה לא רצינית.

טעות מס' 2: לתת בלעדיות של חצי שנה לקבלן

לעתים הדיירים נחפזים לחתום על הסכם עם היזם, שמעניק לו בלעדיות של חצי שנה על ביצוע תמ"א 38 בבניין, זאת על מנת לבדוק את הזכויות של הבניין במוסדעות התכנון. ואולם, זכויות הבניין פתוחות לכל - ואין צורך לחתום על בלעדיות לשם כך. על היזם והחברה שאותה הוא מייצג לבדוק תחילה את זכויות הבניין - ורק אז להגיש הצעה בהתאם.

טעות מס' 3: לנהל מו"מ לא שקוף עם הקבלן

במקרים רבים מנהל הקבלן עם הדיירים מו"מ באופן שאינו גלוי ושקוף. כך, לדוגמא, באחד הפרויקטים במרכז הארץ פנה יזם לכל אחד מדיירי הבניין באופן אישי והציע טובות שאחרים לא ידעו עליהם. לאחד הדיירים הסכים לתת את דירת הגן ללא תוספת תשלום ואילו לדייר אחר הסכים תמורת סכום כספי ניכר. דרך זו היא פסולה ומובילה לכישלון חרוץ של הפרויקט.

ישנם גם מקרים הפוכים, בהם למשל נציג הבניין או אחד הדיירים מנסה לדרוש מהיזם סכום כספי או הטבה אחרת, מבלי ששאר הדיירים יידעו על כך. בסופו של יום, בקשה זו עתידה לצאת לאור ודינו של הפרויקט להיכשל, משום שבמקרה כזה הדיירים יאבדו את אמונם בשכניהם וביזם.

טעות מס' 4: לאפשר לכל דייר להביא קבלן מטעמו

במקרים מסוימים נציגות ועד הבית המשותף אפשרה לכל אחד מהדיירים להביא יזם מטעמו. בפרויקטים רבים במקומות הביקוש כל דייר עומד על כך שהיזם שהביא מטעמו יזכה לקבל את הפרויקט. אולם בהנחה שישנם כמה דיירים, וכל אחד מהם הביא הצעה דומה מיזם אחר, סביר להניח שלא תוכלו לקבל החלטה על זהות היזם המתאים בזמן קצר באופן ראוי.

טעות מס' 5: לסמוך על הקבלן בעיניים עצומות

תהיה זו טעות מצד הדיירים לקבל כמובן מאליו כל טענה של היזם לגבי זכויות הבית המשותף. הדיירים אמורים לדרוש ולקבל מהיזם את ניתוח הזכויות שביצע, ולבדוק מולו ומול הצוות המקצועי מטעמו את כל הפרטים הרלוונטיים לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38. במקרים רבים דיירים שלא חקרו לעומק גילו בסופו של דבר טעויות בבדיקת היזם - ונמצאו זכויות נוספות של הבניין שלא היה ידוע עליהן קודם לכן.

טעות מס' 6: לטעון שהדשא של השכן ירוק יותר

חוק החיזוק במסגרת תמ"א 38 קובע כי כל דייר יקבל עד 25 מ"ר נטו תוספת לדירה. המשמעות היא שלכל דייר תהיה תמורה שווה. אולם במקרים רבים טוענים חלק מהשכנים כי הדירה שלהם הרבה יותר גדולה מהדירות האחרות, ודורשים מהיזם לקבל את התוספת של השטחים באחוזים. כך קורה שהדיירים לא מקבלים תמורה זהה בתוספת השטחים - אלא באחוזים.

מצב זה יוצר לעתים חוסר הסכמה וחוסר אמון בין הדיירים. במקרים רבים, הדייר מרוויח דירה חדשה וגדולה יותר במיקום טוב יותר, אולם אם יוצא שהשכן מקבל קצת יותר ממנו (עקב פיצוי מוצדק בגין שיפוץ או חניה שיש לו בטאבו) - הוא לא יסכים להתקדם עם הפרויקט.

טעות מס' 7: לדרוש שיפוץ של הדירה מהיסוד

ישנם דיירים שדורשים פיצוי מלא עבור שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38. בחלק מהפרויקטים קיימות דירות ששופצו מהיסוד והושקעו בה מאות אלפי שקלים מכיסי בעלי הדירות. סביר מאוד להניח שאם בעל דירה ידרוש מהקבלן החזר מלא עבור שיפוץ הדירה, הוא לא ייענה בחיוב.

זאת משום שמבחינת התמורה של הקבלן, שיפוץ מלא אינו משתלם עבורו - מאחר שממילא הבניין ייהרס. לעתים יציע הקבלן לבעל הבית פיצוי כדי לתמרץ אותו לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט - אך לא יספק החזר מלא ואף עלול לחזור בו מביצוע הפרויקט.

טעות מס' 8: להגביל את הקבלן למספר דירות או קומות

דיירים רבים מבקשים להגביל את היזם למספר דירות או קומות. אולם ככל שיהיה ליזם ניצול מקסימלי של זכויות, כך יוכלו הדיירים לדרוש יותר. כך, לדוגמא, באחת הערים באזורי הביקוש הגבילו הדיירים את היזם וביקשו שלא לבנות קומה נוספת. ההצעה של היזם הייתה בהתאם - וכללה תוספת של 12 מ"ר בלבד לכל דירה.

אילו היו הדיירים מאשרים ליזם לבנות עוד קומה, כלומר תוספת של 3 דירות בבניין, היו יכולים הדיירים לדרוש תוספת של 25 מ"ר לכל דירה ולא להסתפק ב-12 מ"ר בלבד. במקרה זה יכול כל דייר לקבל תוספת של חדר - נתון שמעלה משמעותית את ערך הדירה החדשה.

טעות מס' 9: להתעלם מהמחיר שמוכן הקבלן לשלם ליועץ

אחת הטעויות שעושים הדיירים היא לבחון בהצעה שמגיש היזם רק את הצעתו לגבי גודל הדירה החדשה בבניין, אך להתעלם מהמחיר שמוכן היזם לשלם עבור ייעוץ מקצועי שמגיע לדיירים על ידי עו״ד שמאי או מפקח בנייה.

באחד המקרים ביקשו הדיירים לקבל ייעוץ מעורך דין, אולם כאשר נפגש עורך הדין עם היזם גילה ששכר הטרחה שמתכוון היזם לשלם לו אינו משקף את השכר הנהוג. כמו כן, הודיע היזם כי אינו מוכן לשלם למפקח בנייה מטעם הדיירים. לפיכך מומלץ לדרוש מהיזם בהצעה שהוא מגיש פירוט תשלומים.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי