חותמים ערבות לשוכר דירה? דעו זכויותיכם

במקרים רבים בעלי דירות סבורים - בצד או לא - שהשוכרים גרמו להם נזק לדירה, השאירו חשבונות שלא שולמו או הפרו את תנאי החוזה. אבל מה קורה כאשר השוכר עזב את הארץ, או "רק" מתעלם מחובותיו? במקרה כזה בעל הדירה יפנה מיד אליכם - שחתומים על הערבות לחוזה. וזה עלול לעלות לכם ביוקר.

• מדריכים, פרשנויות ופסקי דין - בעמוד המשפט של ynet
  

חותמים על ערבות לשוכר דירה? שמרו על זכויותיכם(צילום: shutterstock)

מהי ערבות לשוכרי דירה?

חוק הערבות קובע כי "ערבות היא בטוחה אישית לקיום חיובו של אדם אחד כלפי אדם שלישי", והיא חייבת להיחתם על מסמך כתוב ולא יכולה להינתן בעל פה. ניתן להגביל אותה בסכום או בזמן (אבל לא חובה), ולתחום אותה לחיוב ספציפי (למשל רק נזקים לדירה) או עבור כל חיוב.

מה אני מתחייב בערבות?

ההתחייבות הראשונה היא של שוכר הדירה כלפי בעל הדירה - לקיים את הסכם השכירות. בכלל זה לתקן נזקים שנגרמו על-ידו, לשלם את דמי השכירות בזמן, לשלם את החשבונות והמיסים וכדומה. התחייבות שנייה היא של הערב החתום על החוזה כלפי בעל הדירה, לקיום הסכם השכירות מצד השוכר. כלומר כשאתם חותמים שכירות אתם אחראים להתנהגותו של שוכר הדירה - ועלולים לתת את הדין על מעשיו.

כערבים אתם הכתובת הראשונה לפירעון החובות, גם במקרה בו נגד השוכר התקבל צו קבלת נכסים או פירוק, או במקרה שהשוכר מת או עזב את המדינה.

אז מתי לא לחתום על ערבות?

• אם בהסכם כתוב שבעל הנכס רשאי לפנות לערבים לפני מיצוי ההליכים כנגד שוכר הדירה
• אם ההסכם לא תוחם את תקופת הערבות בזמן מוגדר
• אם הערבות מאפשרת לבעל הבית לגבות את כספו מהערבים בעבור כל מה שמתפרש בעניין כהפרה של ההסכם
• אם בעל הבית לא מתחייב להעביר לערבים בתום תקופת הערבות המוגדרת אישור על ביטול תביעותיו כלפיהם
  

איך נגן על זכויותינו?

חשוב להכניס להסכם סעיף הקובע שבעל הבית יפנה אליכם - הערבים - רק לאחר שמיצה את כל ההליכים כנגד השוכר עצמו. ודאו שתוקף הערבות מוגבל לתקופת זמן קבועה ומוגדרת, למשל תקופת השכירות בתוספת מספר חודשים ספורים - שמאפשרים לבעל הבית לוודא שהשוכר קיים את התחייבויותיו.

כדאי לצמצם את היקף הערבות ככל האפשר, כך שתחול אך ורק על מקרים ספציפיים של הפרות ההסכם. למשל: מקרים בהם דמי השכירות לא משולמים או אם נזקים לא תוקנו. כדאי גם להכניס לחוזה השכירות סעיף, לפיו בתום תקופת הערבות המוגדרת בעל הדירה יחזיר את נוסח הערבות החתום ביחד עם אישור בכתב. באישור יציין כי אין לו טענות או תביעות כלפי השוכר וכלפיכם.

מה קורה כשתובעים אותנו?

כדי לקבל כסף מהערבים, בעל הדירה יפנה אליכם ויבקש שתעמדו בהתחייבויות שהופרו על-ידי השוכר. סירוב לדרישה עלול לגרור תביעה משפטית.

במידה ולא חתמתם על סעיף שפוטר את בעל הבית מלמצות הליכים מול השוכר, החדשות הטובות הן שהקריטריונים למימוש ערבות מערבים לחוזה מחמירים - והתהליך ארוך ומורכב. חוק הערבות מונה מקרים בהם ניתן לפנות ישירות לערב, בהם אם השוכר קיבל צו קבלת נכסים או פירוק, נמצא בחו"ל, נפטר או שמתן הדרישה כרוך בקשיים מיוחדים.

אז מה עושים אם נתבענו?

במידה ואין לכם ידע משפטי, חשוב להתייעץ בעורך דין העוסק בתחום. אל תשיבו לתביעה קודם לכן, משום שאם תעלו טענות הגנה שגויות ניתן יהיה להשתמש בהן נגדכם בהמשך בהליך משפטי.

אתם כמובן זכאים לפנות אל השוכר ולדרוש ממנו את קיום התחייבויותיו כלפי בעל הדירה. אם בכל זאת חויבתם, גם אז באפשרותכם לפנות לשוכר ולדרוש ממנו את הסכום ששולם. במקרה כזה עליכם למסור לו הודעה על כוונתכם לגבות את חובו, ולתת לו זמן סביר לפנות לבית המשפט.

חוק הערבות קובע גם שיש לכם זכות לקבל כל שעבוד שנתן השוכר אם נדרשתם לשלם עבורו. במילים אחרות, אם לבעל הדירה יש בטוחה כלשהי מהשוכר - שטר-חוב, המחאת-ביטחון, פיקדון מזומן - אתם יכולים לדרוש לקבלם אחרי ששילמתם את הערבות.

איך נוודא שהערבות בוטלה?

כל עוד הסכם השכירות שחתמתם עליו בתוקף - סביר להניח שהערבות עדיין בתוקף. אם החוזה הסתיים, בקשו מהשוכר עותק של מסמך המעיד על סיומו ושהמציין מפורשות שאין לו טענות כלפי השוכר. ניתן גם לבקש הצהרה בכתב מבעל הדירה, כי אין לו טענות או דרישות כלפיכם.

• הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אבי מורה הוא שותף במשרד עורכי דין מורה-טובים, העוסק בתחום המסחרי ובדיני חוזים