דירות ב-1.6 מיליון שקלים: הבדיקה המלאה
כדי לבחון את האפקטיביות של חוק המע"מ, בדקנו את כלל העסקאות שבוצעו ב-2013, במסגרתן דירות חדשות במחוזות ת"א והמרכז עלו עד 1.6 מיליון ש'. בעזרת אתר מדלן גילינו היכן ניתן לקנות דירות 5 חדרים אפילו בפחות מזה; כמה דירות כאלה נמכרו ביישובים שבהם ממוקמות תחנות רכבת, המובילות למרכזי תעסוקה מרכזיים; וגם אילו שכונות ממש לא ייהנו מההטבה. מיוחד
השבוע פורסמו הקריטריונים של חוק מע"מ 0% ברכישת דירה ראשונה מקבלן. כפי שפורסם ב-ynet, שלשום הציג משרד האוצר את תזכיר החוק המלא, שלפיו זכאים ששירתו בצה"ל יקבלו הטבה בקניית דירה שעולה עד 1.6 מיליון שקלים; וזכאים שלא שירתו בצה"ל יקבלו את ההטבה בקניית דירה ב-600 אלף שקל.
הטבת המע"מ - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :
- דירה ב-1.6 מיליון ש' - יש באזורי הביקוש?
- איפה אפשר לקנות דירה ב-600 אלף שקל?
- יוצאי צבא יזכו להעדפה במע"מ 0% על דירות
על מנת לבחון את האפקטיביות של חוק המע"מ, בדקנו לאורך השבוע היכן ניתן לרכוש דירות חדשות ב-600 אלף שקל ברחבי הארץ (הממצאים - בעיקר בשכונות חרדיות וביישובים מחוץ לקו הירוק); וניסינו לבדוק אם ניתן לרכוש דירות חדשות ב-1.6 מיליון שקלים באזורי הביקוש (על פי הבדיקה ניתן - בעיקר ביישובי הלוויין שמסביב לערי המרכז).
מחקר מיוחד שערך עבור ynet אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן עבור רוכשי הדירות, בחן את כלל העסקאות לדירות חדשות במחיר של עד 1.6 מיליון שקלים, אשר דווחו לרשות המסים מאז 2013. המחקר נערך בשכונות מגורים במחוזות מרכז ותל-אביב; וכן בקרב יישובים במעגל השני של אזורי הביקוש, שבהם קיימות תחנות רכבת המקלות על הגעה למרכזי תעסוקה. לדברי אמיר וינשטוק, ממקימי אתר מדלן, "מעל 40% מכלל העסקאות החדשות ב-2013 היוו דירות שנמכרו במחיר הנמוך מ-1.6 מיליון שקלים".
במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי השכונות שנבחנו, כאשר הקלקה על כל עיר מציגה את מחירי הנדל"ן שבה. השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום: הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר). הצבעים ירוק/חום/אדום/כחול מצביעים על השכונות המרכזיות שנבחנו במסגרת המחקר.
לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה
הנה באה הרכבת - וכולם קונים דירה?
מהמחקר עולה כי ב-8 יישובים שנבדקו במסגרת יישובי המעגל השני של אזורי הביקוש, שבהם קיימות תחנות רכבת, בוצעו החל משנת 2013 כ-5,150 עסקאות של דירות בפחות מ-1.6 מיליון שקלים. עיקר העסקאות בוצע בעיר ראש העין, בעיקר בשכונת הענק החדשה פסגות אפק, אשר אמורה לכלול בשנים הקרובות לא פחות מ-14 אלף יחידות דיור לפי תוכניות הממשלה. על פי המחקר, בראש העין כולה בוצעו 1,536 עסקאות.
עוד עולה מהממצאים כי בבית שמש בוצעו 819 עסקאות שבמסגרתן נמכרו דירות חדשות בעד 1.6 מיליון שקלים; במודיעין-מכבים-רעות בוצעו 294 עסקאות דומות; ובבאר יעקב המתפתחת בוצעו 458 עסקאות כאלה במהלך 2013. כ-383 עסקאות לקניית דירה בפחות מ-1.6 מיליון שקלים בוצעו בפרדס חנה-כרכור; ובנתניה בוצעו 533 עסקאות דומות. ביבנה בוצעו 563 עסקאות וברמלה כ-569 עסקאות.
עוד נבדקו במסגרת המחקר שכונות באזורי הביקוש, שבהן נמכר המספר הגדול ביותר של דירות 4 חדרים בפחות מ-1.6 מיליון שקלים. על פי הנתונים, בשכונת פסגות אפק החדשה בראש עין נמכרו 587 דירות ב-1.27 מיליון שקלים בממוצע; בשכונת קריית האמנים החדשה ברמלה (המכונה גם שכונת מצליח) נמכרו 175 דירות ב-1.243 מיליון שקלים בממוצע; ובשכונת רסידו סיטי הנבנית בימים אלה בבאר יעקב נמכרו 131 דירות ב-1.346 מיליון שקלים בממוצע.
חשוב לציין: השכונות המובילות ברשימה הן שכונות חדשות שבהן מרבית הדירות נמכרו "על הנייר" - כלומר הרוכשים יוכלו להיכנס לדירה רק בעוד תקופה (שיכולה להגיע למספר שנים). שכונות אלה נמצאות בימים אלה בתחילה או באמצע בנייתן.
עוד עולה ממהמצאים כי בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, הנחשבת שכונה מבוקשת מאוד, נמכרו בשנה שעברה 66 דירות ב-1.519 מיליון שקלים בממוצע. בשכונת אגמים המבוקשת בנתניה נמכרו 69 דירות ב-1.412 מיליון שקלים; ובשכונת קריית השרון בעיר, שהפכה פופולרית בתקופה האחרונה בין היתר בזכות הקמת מוסד אקדמי בתחומה, נמכרו 67 דירות חדשות תמורת 1.421 מיליון שקלים.
| ישוב | שכונה | עסקאות | מחיר בשקלים |
| ראש העין | פסגות אפק | 587 | 1,270,000 |
| רמלה | קרית האמנים | 175 | 1,243,000 |
| צור יצחק | - | 158 | 1,196,000 |
| מודיעין-מכבים- רעות | הכרמים (ציפור) | 154 | 1,407,000 |
| באר יעקב | רסידו סיטי | 131 | 1,346,000 |
| יבנה | השכונה הירוקה | 124 | 1,305,000 |
| רחובות | שעריים | 84 | 1,251,000 |
| באר יעקב | גן המושבה, השדרה המרכזית | 74 | 1,340,000 |
| נתניה | אגמים | 69 | 1,412,000 |
| נתניה | קריית השרון | 67 | 1,421,000 |
| פתח תקווה | אם המושבות | 66 | 1,519,000 |
| פתח תקווה | מחנה יהודה | 62 | 1,275,000 |
| יהוד-מונוסון | - | 57 | 1,514,000 |
| רמלה | קריית מנחם בגין | 57 | 1,041,000 |
| מזכרת בתיה | בר לב | 55 | 1,338,000 |
| כפר יונה | צפון החדש | 55 | 1,282,000 |
| באר יעקב | תלמי מנשה הצעירה | 51 | 1,336,000 |
| ראשון לציון | רמב"ם | 42 | 1,449,000 |
| רחובות | רחובות המדע | 41 | 1,492,000 |
| פתח תקווה | גני הדר | 40 | 1,381,000 |
יש דירות 5 חדרים בפחות מ-1.6 מיליון?
עבור מי שחפץ לרכוש בעזרת הטבת המע"מ דירת 5 חדרים חדשה במחיר של עד 1.6 מיליון שקלים, מומלץ גם בקטגוריה זו לחפש דירות "על הנייר" בשכונות החדשות. על פי המחקר, בשכונת פסגות אפק בראש העין בוצעו 572 עסקאות, במסגרתן דירות 5 חדרים חדשות נמכרו תמורת 1.427 מיליון שקלים בממוצע.
אחרי ראש העין נמצאת ברשימה שכונת יבנה הירוקה, עם 369 עסקאות של דירות 5 חדרים, אשר נמכרו ב-1.426 מיליון שקלים. בשכונת קריית האמנים ברמלה בוצעו 160 עסקאות דומות תמורת 1.394 מיליון שקלים בממוצע לדירה, ובשכונת רסידו סיטי בבאר יעקב - 136 דירות נמכרו בשנת 2013 תמורת 1.46 מיליון שקלים.
בשכונת אגמים בנתניה בוצעו 90 עסקאות של דירות 5 חדרים, אשר נמכרו תמורת 1.492 מיליון שקלים. בשכונת גני הדר החדשה בפתח תקווה, המאופיינת בצביון דתי, נמכרו 82 דירות 5 חדרים חדשות בשנה האחרונה, תמורת 1.504 מיליון שקלים. ואילו בשכונת רחובות ההולנדית, שבה משווקים בימים אלה לא מעט פרויקטים חדשים למגורים, נמכרו 41 דירות דומות תמורת 1.488 מיליון שקלים.
| ישוב | שכונה | עסקאות | מחיר בשקלים |
| ראש העין | פסגות אפק | 572 | 1,427,000 |
| יבנה | השכונה הירוקה | 369 | 1,426,000 |
| רמלה | קרית האמנים | 160 | 1,394,000 |
| באר יעקב | רסידו סיטי | 136 | 1,460,000 |
| נתניה | אגמים | 90 | 1,492,000 |
| פתח תקוה | גני הדר | 82 | 1,504,000 |
| צור יצחק | - | 80 | 1,409,000 |
| קדימה צורן | רמת אמיר | 64 | 1,541,000 |
| כפר יונה | צפון החדש | 60 | 1,370,000 |
| רחובות | שעריים | 60 | 1,408,000 |
| נתניה | בן ציון | 53 | 1,425,000 |
| רחובות | רחובות ההולנדית | 41 | 1,488,000 |
| רחובות | וייסגל | 34 | 1,350,000 |
| מודיעין-מכבים-רעות | הכרמים (ציפור) | 33 | 1,535,000 |
| ראש העין | רמב"ם | 33 | 1,360,000 |
| רחובות | רחובות החדשה | 32 | 1,509,000 |
| נתניה | קריית השרון | 32 | 1,498,000 |
| רמלה | קריית מנחם בגין | 30 | 1,190,000 |
| באר יעקב | תלמי מנשה הצעירה | 30 | 1,500,000 |
| רחובות | אבן גבירול | 26 | 1,347,000 |
יקר נשאר יקר, נשאר יקר
נשאלת השאלה באילו שכונות לא יוכלו הזכאים ליהנות מהטבת המע"מ. מהמחקר עולה כי קיימות לא מעט שכונות באזורי הביקוש, שבהן דירות עם שני חדרים ומעלה נמכרו בשנת 2013 במחיר הגבוה מ-1.6 מיליון שקלים.
כך, למשל, בשדרת המגדלים היוקרתית החדשה (הנקראת גם ח' 501) בחולון נמכרו בשנה החולפת 296 דירות במחיר ממוצע של 2.024 מיליון שקלים. בשכונת המשתלה המתחדשת בצפון תל-אביב נמכרו 221 דירות תמורת 2.703 מיליון שקלים בממוצע.
במתחם 1200 החדש בהוד השרון, נמכרו בשנת 2013 כ-184 דירות תמורת 1.722 מיליון שקלים. בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון נמכרו 149 דירות בלא פחות מ-2.154 מיליון שקלים בממוצע; ואפילו בשכונת נווה שרת בצפון-מזרח תל-אביב, שנחשבה ל"כבשה השחורה" של העיר לאורך השנים, נמכרו בשנת 2013 כ-192 דירות ב-2.022 מיליון שקל בממוצע. הסיבה לכך נעוצה בפרויקט התחדשות עירונית רחב ממדים שמבוצע בימים אלה ממש בשכונה.
| ישוב | שכונה | עסקאות | מחיר |
| כפר סבא | השכונה הירוקה | 606 | 1,995,000 |
| פתח תקווה | נווה גן | 374 | 1,792,000 |
| נתניה | עיר ימים | 299 | 2,339,000 |
| חולון | שדרת המגדלים ח'501 | 296 | 2,024,000 |
| פתח תקוה | אם המושבות | 242 | 1,772,000 |
| תל אביב יפו | המשתלה | 221 | 2,703,000 |
| חולון | קרית אילון | 198 | 2,079,000 |
| תל אביב יפו | נווה שרת | 192 | 2,022,000 |
| מודיעון מכבים רעות | מוריה (בוכמן דרום) | 187 | 2,300,000 |
| תל אביב יפו | מע"ר צפוני | 185 | 2,403,000 |
| ראשון לציון | קריית ראשון/קריית כרמים | 185 | 2,116,000 |
| הוד השרון | מתחם 1200 | 184 | 2,143,000 |
| רחובות | רחובות המדע | 180 | 1,722,000 |
| נתניה | אגמים | 161 | 1,826,000 |
| ראשון לציון | נחלת יהודה | 149 | 2,154,000 |
