שכירות מפוקחת - טוב לשוכרים וגם לכלכלה
ה-OECD קובע כי לשוק שכירות מפוקח והגנה על דיירים, יש השפעה חיובית על הכלכלה ועל ניידות תעסוקתית. בזמן בשישראל מתגבש חוק הטלת פיקוח על שכר דירה הנוטה לטובת המשכירים - מה קורה במדינות אחרות בעולם?
בעוד שממשלת ישראל עושה צעדים משמעותיים לקראת החלטה היסטורית על הטלת פיקוח על שכר דירה, בעולם מגלים מחדש את המעלות של שוק שכירות מפוקח. מדינות רבות במערב פיקחו על שכר דירה עוד לפני מלחמת העולם השנייה, ועם השנים זנחו את השיטה. באחרונה פרסם הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) מחקר שקורא למדינות לאמץ מחדש פיקוח על שכר הדירה והגנה על דיירים.
כתבות נוספות על שכירות בערוץ הנדל"ן:
- השוכרים שצריכים לבקש סליחה מבעל הבית
- "הדירה שלך - אם תקנה ריהוט ב-6,000 שקל"
- בדיקה: כמה עולה לגור ליד האוניברסיטה
>> גם אתם יכולים להשקיע בקלות - הערוץ שלכם לעולם שוק ההון
"למגזר שכירות מתפקד ושוק דיור יציב ישנה השפעה חיובית על הכלכלה ועל ניידות תעסוקתית והם עשויים להפחית חוסר-יעילות וסיכונים", כותבים החוקרים ריק דה-בור ורוזה-מריה ביטטי. כאמצעים לפיתוחו של מגזר שכירות מתפקד, ממליצים החוקרים על "הסרת תמיכה שאינה מוצדקת מבחינה כלכלית במגזר המגורים בבעלות הדייר ובמגזר הדיור הציבורי", אך מציינים גם כי "הגנה על שוכרים היא תנאי הכרחי ליצירת ביקוש לחוזי שכירות לטווח ארוך".
המחקר מזהיר ממדיניות שמעודדת בעלות על דירה, על ידי הענקת משכנתאות שמכסות שיעור גבוה מערך הדירה, או (כמו בישראל) על ידי פטורים ממס. "עידוד משמעותי לבעלות על דירות יכול להוביל לסיכונים עבור הבנקים, הצרכנים והממשלות, ולהשפיע על הכלכלה בכללותה", קובעים החוקרים ומציינים כי "למדינות המעודדות בעלות על דירה ישנן רמות חוב גבוהות והן חוות תנודתיות רבה במחירי הנדל"ן".
שוק שכירות מפוקח, מציינים החוקרים, יכול לשמש כאלטרנטיבה ראויה לסיכון שברכישת דירה ולאפשר גם ניידות גבוהה יותר, שמקלה בחיפוש עבודה. החוקרים מצדדים בהגנה על שוכרים מפני פינוי ובפיקוח על שכר דירה אך מציינים כי "הסדרה של גובה שכר הדירה דורשת איזון עדין בין האינטרסים של השוכר ושל המשכיר".
החוק המסתמן בישראל: נוטה לטובת המשכירים
ובינתיים בישראל, חוק הפיקוח המסתמן נוטה בבירור לטובת המשכירים. הכנת טיוטת הצעת החוק לפיקוח על השכירות הסתיימה והיא ממתינה כעת לאישור שרי האוצר והמשפטים. הטיוטה טרם פורסמה אך מקורות בממשלה מספרים כי היא תקבע חוזי שכירות ל-3 שנים, שבהם שכר הדירה ההתחלתי נקבע במשא ומתן ועולה מידי שנה בצמוד למדד המחירים לצרכן. במהלך החוזה, יישמר שכר הדירה גם אם הדייר יתחלף ורק בתום 3 שנים יוכל בעל הדירה לדרוש שכר דירה התחלתי חדש.
מהשוואה בינלאומית שערכה המחלקה המשפטית בכנסת לבקשת ח"כ סתיו שפיר (העבודה) עולה, כי ברוב המדינות שבהן מונהג פיקוח על שכר דירה נקבע שכר הדירה ההתחלתי במשא ומתן בין המשכיר לשוכר. עם זאת, בכל המדינות הללו מוטלות מגבלות על גובה השכר ההתחלתי שמשכיר יכול לדרוש או על יכולתו של המשכיר לפתוח במשא ומתן חדש על שכר הדירה ההתחלתי.
באופן זה, נמנעים מקרים שבהם משכירים מעלים כל כמה שנים בחדות את שכר הדירה ההתחלתי, כדי לפצות את עצמם על הפיקוח שלא מאפשר להם להעלות את שכר הדירה מדי שנה. בכל המדינות המנהיגות פיקוח על השכירות נעשה שימוש באחד משלושה כלים כדי למנוע זאת: או ששכר הדירה ההתחלתי מפוקח גם כן, ואז אין למשכיר תמריץ לפנות את הדייר כדי להעלות את שכר הדירה ההתחלתי; או שקיימות הנחיות ברורות המקשות על פינוי דייר; או ששכר הדירה ההתחלתי לא מתעדכן עם פינויו של דייר.
בישראל, עם זאת, שוקלת הממשלה להעניק לבעלי הבתים את האפשרות להעלות את שכר הדירה ללא הגבלה כל 3 שנים. בתנאי השוק הנוכחיים, כאשר גם מחוץ לתל אביב הביקוש לשכירות גבוה ובעלי הבתים מכתיבים לדיירים תנאים ללא קושי - קיים סיכון ממשי שהפיקוח על השכירות יהפוך למכשיר שתומך דווקא בעליות מחירים חדות ולא ביציבות.
