תמ"א 38: הפרויקט נתקע? כך תתכוננו מראש

בימים אלו, תחת מעטה סודיות, עומלים באגף התכנון על ניסוח התיקון הרביעי לתמ"א 38 המוכר לכולנו. רבים מנסים לנחש מה יהיו השינויים העתידיים שיכלול התיקון הרביעי אך טוב "מראה עיניים ממשמע אוזניים" ולכן נאלץ להתאזר בסבלנות עד לצאתו של התיקון באופן רשמי.

כתבות נוספות בנושא תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• בדיקה: תמ"א 38 במרכז מתעכבת בגלל חניה
• יותר משתלם לקנות דירה חדשה בתמ"א 38?
• מחוויותיו של דייר בפרויקט תמ"א 38
  

מדינת ישראל המשוועת לבנייה חדשה במרכזי הערים תהנה ככל הנראה מההקלות הצפויות אותם צפוי להעניק התיקון הרביעי אשר אמור לדחוף אזורים ובניינים רבים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38. כפועל יוצא, תהנה המדינה מהכנסות בעקבות הבנייה החדשה ותושביה ייהנו מהורדת מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך. בטווח הקצר ייהנו מכך התושבים, המתגוררים בבניינים ישנים ומסוכנים, בצפיפות גדולה ובתנאים קשים במקרים רבים.

הפרויקטים הרבים הנמצאים בהליכי אישור בימים אלו יעניקו לתושבי הערים שדרוג וודאי באיכות חייהם ובהעלאת שווי דירותיהם. חשוב להדגיש, פרויקט התמ"א 38 הוא בראש ובראשונה פרויקט חברתי ורק לאחר מכן פרויקט כלכלי. ההון האנושי המרכיב את נציגות הדיירים והדיירים בכלל, ההון האנושי של החברה היזמית ושלוחותיה וכן עוה"ד מטעם הדיירים אלו הגורמים שיקבעו לבסוף אם הפרויקט יצא לפועל או אם לא.

אין ספק כי כלל הגורמים האמורים לעיל מעוניינים לבצע את הפרויקט בזמן הקצר ביותר וביעילות הרבה ביותר. אך בבואנו להניע את התהליך מגלים אנו כי ישנם מכשולים רבים העומדים בדרכנו. חלק מהמכשולים, הנובעים מבחירות שגויות, ניתן למנוע בשלבים הראשונים.

(צילום: הילה ציאון)

ההון האנושי

נציגות הדיירים: נציגות הדיירים היא לב הפרויקט ותפקידיה מגוונים וחשובים לאין שיעור. חשוב שנציגות הדיירים תמנה נציגים אמפטיים ובעלי כישורים חברתיים, מומלץ שיהיו נציגים דומיננטיים שיהיו מוכנים להשקיע ממרצם וזמנם עבור הקמת הפרויקט. במידה ויש אגפים שונים לבניין (מס' כניסות) ו/או מס' סוגי וגדלי דירות יהיו הנציגים מחולקים כך שיהיה נציג לכל אגף ו/או סוג דירה על מנת לדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הדירות בבניין.

עו"ד הדיירים: עו"ד היושב ב"מגדל השן" איננו מתאים לייצג בפרויקט מעין זה. עוה"ד הנבחר לייצג את הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 חייב להיות נגיש לדיירים, בעל יכולת הסברה ושכנוע וסבלנות רבה. הוא צריך לדבר בגובה העיניים ולשדר אמינות בפני הדיירים.

היזם: בדיקת היזם צריכה לבדוק מוטיבים שונים וזאת בכל הנוגע לניסיונו, איתנותו הכלכלית והמוניטין שצבר, ביקור באתרי בנייה ו/או בפרויקטים שהסתיימו יעשירו את ידיעותיכם, שוחחו עם דיירים בבניינים אלו וקבלו רשמים ממקור ראשון, בקרו במשרדי היזם והיעזרו בעוה"ד לביצוע בדיקות מהימנות ומעמיקות לבחינת איתנותו הכלכלית, בדיקה מול רשם החברות וכיוצ"ב. כמו כן, מוטב לתהות על קנקנם של צוותו המקצועי של היזם, אלו האנשים אשר ילוו אתכם לאורך הדרך.

מפקח בנייה מטעם הדיירים: פיקוח בנייה מטעם הדיירים במהלך תקופת הבנייה ייתן חיזוק ודגש על תוספות הבנייה לדיירים בפרויקט, על איכות החומרים הייעודיים, על ההתאמה בין התוכניות לבין הביצוע בפועל וכן לקבלת החומרים והתמורות שסוכמו עם היזם במפרט הטכני המצורף לחוזה בין הצדדים. המפקח יכול אף לתת ייעוץ וליווי לדיירים בשלב המו"מ בכל הנוגע לעיקרי המפרט הטכני, חומרים ותכנון.

מתנגדים וסרבנים

דירת המגורים היא לרוב הנכס היקר ביותר שלנו. משום שדירת המגורים היא העוגן הכלכלי היחיד היציב (ברוב המקרים), מובן מדוע חוששים בעלי דירות להכניס את דירתם היחידה אל תוך הרפתקה בדמות פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי.

בשיחותיי הרבות עם בעלי דירות, בבניינים העתידים לעבור תהליך של התחדשות עירונית כזו או אחרת, אני נתקל במקרים רבים בפסימיות רבה, בחששות לגבי אובדן ערך או אובדן הדירה, חששות מפני החתימה על החוזה המשפטי הארוך והמסובך להבנה ועוד.

כאשר סיבת הסרבן היא חשש כזה או אחר, ניתן לספק לאותו דייר חיזוקים ופתרונות יצירתיים לחששותיו. כאשר סיבת הסרבנות נובעת מניסיונות סחטנות הדבר קשה ומסובך יותר ולעיתים רבות מגיע הדבר לתביעה אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולעיתים בערכאות גבוהות יותר. כאשר נשמעות התנגדויות שאינן נובעות מחשש ו/או מסחטנות מוטב לבדוק היטב מי אלו העומדים מאחורי ההתנגדויות ולברר איתם את המניע להתנגדותם.

בהירות, שקיפות ושוויון

חובה להעניק לכל בעל דירה מענה אישי וספציפי לשאלות ופתרון בעיות אישיות. כדאי גם לפעול בשקיפות אל מול הדיירים ולהציג בפניהם את המידע ופרטי המו"מ לעיתים תכופות. במקרים רבים קמה חשדנות מצד בעלי הדירות כלפי חברי הועד.

חשוב לזכור כי חברי הועד שווים בזכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע לפרויקט וחשוב לומר זאת באזני בעלי הדירות. ככל שיובהר כי התמורות בפרויקט הן שוות בין כל בעלי הדירות, כך יגבר אמונם של בעלי הדירות בוועד, בעוה"ד המלווה ובחוזה המשפטי. 

הכותב הוא עו"ד ומגשר המתמחה במקרקעין ומלווה דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי