השכן בונה על הגג? לא בטוח שמותר לו

במקביל לגידול המשמעותי בבקשות לתמ"א 38, עולות גם שאלות של בעלי דירות בבתים משותפים בנוגע לזכויות הבנייה על הגג ובחצר. למשל - למי שייכות זכויות הבנייה ומה השווי הכלכלי של הצמדות שטחים בגג או בגינה.

כתבות בנושא תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• "לאפשר מימוש מלוא הפוטנציאל בתמ"א 38"
• התיקון לתמ"א 38 שמפחיד את יזמי הנדל"ן
• שיא בבקשות לביצוע תמ"א 38 ב-2014
  

בבית המשותף, כל השטחים שלא הוצמדו לדירות מסוימות (גגות, חצרות, חדרי מדרגות, מקלט) שייכים לכל דיירי הבניין - וכל אחד רשאי על פי תקנון הבית לעשות בהם שימוש סביר. הצמדה של שטחים משותפים לדירות מסוימות נעשית במסגרת תקנון וצו רישום הבית המשותף.

כאשר מדובר בבניין חדש, הקבלן אחראי לחלק את שטחי ההצמדות במסגרת חוזי מכירת הדירות; ואילו כאשר מדובר בבניין ישן, ניתן לגבש הסכמה של רוב בעלי הדירות ולהצמיד לדירות שטחים מסוימים.

השטחים הצמודים נרשמים בלשכת רישום המקרקעין לזכות בעלי הדירה שלה הם הוצמדו, וזכות השימוש בשטחים אלה מוקנית רק לאותה הדירה לה הם צמודים. בעל הדירה יכול להשכיר את השטח הצמוד וגם למכור אותו - אבל רק לבעל דירה אחר בבניין.

עם זאת, בכל מה שקשור לבנייה - בעל הדירה אינו רשאי לבנות בשטח הצמוד, משום שהזכות לתוספות בנייה שייכת לכל בעלי הדירות בבניין, לפי חלקיהם היחסיים ברכוש המשותף.

הריסת פרויקט תמ"א 38 בת"א(צילום: קרן נדל"ן)

בפרויקטים של תמ"א 38 ניתן לראות בנייה ברכוש המשותף, למשל בחצר או בגג. אלא שאחת המחלוקות בבתים משותפים היא השאלה למי שייכות זכויות הבנייה - בעיקר בגגות. שכן גם אם הוצמדו לדירה מסוימת זכויות בנייה, או שקיימות לגבי הבניין זכויות בנייה שטרם נוצלו, עדיין יש צורך בהסכמת בעלי הדירות לבנייה על הגג או בחצר.

כך, למשל, בבית מגורים במרכז הארץ עלתה השאלה האם לבעל הדירה בקומה האחרונה, ההצמדה לגג הבניין כוללת זכות לממש את זכויות הבנייה. בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק כי הצמדת גג משותף לדירה מסוימת אינה מהווה בהכרח הסכמה לבנייה על הגג הצמוד לאותה דירה.

לכן, כדי שלא יתעוררו סכסוכים בין בעלי דירה מסוימת לבין, למשל, רוכש דירה יד שנייה בבניין שאינו מכיר בהצמדה, חובה לרשום את תקנון הבית המשותף ולציין בו במפורש את השטחים הצמודים לכל אחת מהדירות.

צפו: הריסת בניין במסגרת תמ"א 38