היזהרו מחכמולוגים: החובות של ועד הבית

בבית משותף הכולל מספר דירות ושכנים הבאים מרקעים שונים, לא אחת מתרחש ביניהם סכסוך הקשור להתנהלות ברכוש המשותף. לעתים בוחרת נציגות הדיירים (ועד הבית) צד; ובמקרים קיצוניים אף מונעת מחלק מהדיירים לקבל דין וחשבון לעניין הוצאותיה. אז מה הדין?

מדריכים נוספים במדור שכנים שכנים :

• מי צריך גם ועד בית וגם ועד שכונה?
• לא סומכים על נציג הדיירים בבניין? כך תפעלו
• מי רוצה מעלית בבניין? כך תשלמו באופן יחסי
  

נציגות הדיירים נבחרת מכוח חוק המקרעין תשכ"ט-1969 ויש לה שני תפקידים עיקריים:

שר הפנים: כלומר היא אחראית על הסדרת מערכת היחסים בתוך הבית וקביעת הוראות וכללים לניהולו, בין אם בעצמה ובין אם באמצעות האסיפה הכללית המורכבת מנציגי הדיירים.

שר החוץ: כלומר הנציגות מייצגת את הדיירים גם כלפי גורמים מחוץ לבית המשותף, כגון ספקי מוצרים או שירותים, רשויות החוק, בתי משפט וכדומה.

נציגות הדיירים משמשת כמורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. היא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

למעשה, תפקידה כה חשוב ומהותי עד שהחוק מורה כי אם דיירים לא בחרו נציגות, או שהנציגות הנבחרת אינה מתפקדת, המפקח על רישום המקרקעין ראשי למנות נציגות לבית המשותף ואף לנקוב שכר לנציגות ממונה זו, אשר יהווה חלק מהוצאות הבית המשותף, המוטל על הדיירים לכסותו.

(צילום: ירון ברנר)

אז מהן חובות הנציגות מול הדיירים?

למרות הכל, צריך לזכור שהנציגות אינה "מועדון של כבוד". על חבריה מוטל עומס ניהול הבית המשותף והאחריות לעשות כן על הצד הטוב ביותר. לכן לחברי הנציגות ישנן חובות. המפקח על רישום המקרקעין וגם בתי המשפט רואים את ניהול הבית ושמירתו כחובה המוטלת על הנציגות, כך שדייר בבית רשאי לתבוע ממנה טיפול ואחזקה באופן שבו הוא יוכל ליהנות מהבניין המשותף.

הנציגות אחראית גם על גביית כספי ועד הבית, לפי חלקו של בעל דירה באחזקת הבית המשותף. בדרך כלל ממונה גזבר שאחראי על ניהול הכספים, לרבות הוצאת קבלות, קבלת חשבוניות להוצאה וכן עריכת דו"ח כספי אחת ל-6 חודשים הכולל פירוט הכנסות, הוצאות ופירוט ההשקעות בכספים שהצטברו.

זאת ועוד, על הגזבר לדאוג להפקדת כספי הנציגות בחשבון בנק מיוחד על שם נציגות הדיירים של הבית המשותף. הוא אינו רשאי להפקיד את הכספים בחשבון פרטי של מי מחברי הנציגות, אלא בחשבון בנק על שם הנציגות, בה מורשי החתימה הם נציגים מטעם הנציגות הנבחרת.

לפיכך, נציגות הדיירים אינה יכולה למנוע מהדיירים לקבל לידם את פירוט הוצאותיה, ועליה למסור דין וחשבון מסודר אחת לשנה לפחות. בנוסף, נציגות המסיימת את תפקידה מחויבת להעביר בצורה מסודרת את חשבון הבנק ואת ספרי החשבונות לנציגות הנכנסת תחתיה. אין נציגות פורשת זכאית לעכב תחת ידה כספים ודו"חות שהם מרכוש בעלי הדירות.

לסיכום, לנציגות הדיירים תפקיד חשוב בהתנהלות הבית המשותף. במקרים רבים, ובמיוחד בבתים עם מספר גדול של דירות, מחליטים הדיירים כי אין באפשרות הנציגות לטפל בכל ענייני הבית - וממנים לצורך הניהול השוטף חברת ניהול.

מאחר שהנציגות פועלת לצורכי הבית המשותף כאישיות משפטית, ומכיוון שבכל בניין ישנם "חכמולוגים" שמחפשים להתחמק מתשלומים אלו ואחרים, מומלץ לנהוג בשקיפות מלאה. כלומר, לנהל פרוטוקלים מסודרים ולקבל מפעם לפעם ייעוץ משפטי מגוף מוסמך, בדבר דרך ההתנהלות.

הכותב הוא הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול