התיקון החדש לתמ"א 38: "זו לא מהפכה"

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה אתמול (ג') את תיקון 3 א' לתמ"א 38, אחרי שנה של עיכובים. על פי התיקון, במיזמי הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה להוסיף קומות למבנים קיימים על בסיס שטח המבנה בפועל, ולא לפי תוכניות בניין עיר ישנות החלות במגרש. הקבלנים היו מרוצים אתמול, הרשויות המקומיות קצת פחות, ובשטח ממשיכים להישמע קולות בעד ונגד.

משמעות התיקון החדש הוא היכולת להרחיב את זכויות הבנייה במיזם, ככל שהבניין גבוה יותר. יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס המתמחה בהתחדשות עירונית, מתנגד להחלטה. "מדובר בהחלטה רעה מאוד, שהופכת את מרבית הפרויקטים ללא כלכליים, וזאת בראש ובראשונה בגלל מיעוט זכויות הבנייה. גם המצב הנוכחי מעמיד בספק כדאיות כלכלית של פרויקטים, וההחלטה הזו מקצינה את המצב", הוא טוען.

הריסת מבנה במסגרת תמ"א 38 (ארכיון)(צילום: ינאי אלפסי)

לדבריו, "ברגע שהעירייה לא תקבל את תוספת היטל ההשבחה, וגם את המענק שאמור היה להחליף את היטלי ההשבחה, לא יהיה לה שום עניין לקדם את הפרויקטים. מצד שני, גם לבעלי הדירות לא יהיה אינטרס להיכנס לתהליך, מכיוון שדירותיהם לא יוגדלו. מאחר שההחלטה כפופה לאישור הממשלה, עדיין לא קרה דבר - והשוק יישאר בקיפאון עד לקבלת האישור הרשמי. בשורה התחתונה, כל הציפיות שלנו לא התממשו, ובפועל הרבה פרויקטים שנמצאים היום בצנרת - ימשיכו לחכות".

רוני צברי, בעלי חברת צברים העוסקת גם היא בהתחדשות עירונית, אינו נחרץ כמו יצחקי. "מצד אחד, ההחלטה מקלה על היזם בחישוב הזכויות והתמורה, מפשטת את התהליך ומביאה לוודאות כלכלית - ואני בהחלט מברך על כך", הוא מסביר, "מצד שני, ההחלטה מצליחה לשמוט את הקרקע תחת אותה ודאות, בכך שהיא קובעת שהיזמים ישפו תובעים בתביעות פיצויים. מתן כתב שיפוי מיזמי תמ"א לתביעות כאלו יביא לאי-ודאות כלכלית ויזמים ימנעו מלהיכנס לפרויקטים מסוג זה. אני סבור שמישהו צריך לחשוב על פתרון אחר למצב הזה".

עו"ד ענת בירן, המייצגת יזמים וכן ועדי בתים בקידום מיזמי תמ"א 38, מסכימה עם הדברים. "כל החלטה טובה ועדיפה על חוסר הוודאות ששרר בענף בשנה האחרונה. יחד עם זאת, כל עוד שיקול הדעת לאשר את הבקשות נשאר בידי הוועדות המקומיות - קשה לצפות שינוי אמיתי וחוסר הוודאות נשאר בעינו". עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מסכים שהתיקון יוצר ודאות בקרב דיירים ויזמים, אך מזכיר כי דווקא בערי הפריפריה לא יהיה די בהיקף הזכויות הניתן לבניינים של עד שני קומות. זאת במטרה להוות תמריץ כלכלי מספיק ליזמים.

אייל אוכמן, מנהל חברת אזורים התחדשות עירונית, דווקא סבור שמדובר במהלך חיובי. "ההחלטה תאפשר קידום פרויקטים נוספים שעד כה לא קודמו בגלל חוסר כדאיות כלכלית", הוא אומר. "צריך להבין שלא הוסיפו זכויות אלא רק הכשירו את שיטת חישוב הזכויות - כל רשות מקומית יכולה להוסיף או לגרוע זכויות כפי ראות עיניה. התיקון מאפשר לדעת איך 'לצבוע' את הזכויות מכוח תמ"א ומה שנשאר מכוח תב"ע. זכויות מכוח תמ"א פטורות מהיטל השבחה והתיקון יכניס עוד פרויקטים למצב של כדאיות כלכלית ויוסיף ודאות ליזמים ולקונים בשוק זה".

גם ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור שמדובר בצעד בכיוון הנכון. "ניתן יהיה באמצעות תיקון זה להוסיף אלפי יחידות דיור חדשות לשוק מדי שנה ולמצות באופן טוב יותר את זכויות הבנייה באזורים הוותיקים. אבל יש לתת את הדעת גם לנושא הייעוד המקורי של תמ"א 38 - מיגון בנייני ישראל בפני רעידת אדמה. לצערי, תיקון זה אינו מתייחס לאזורים הממוקמים בשבר הסורי-אפריקני שבהם ערכי הקרקע נמוכים ולכן לא בוצעה בהם התחדשות עירונית".

צפו: למה יש עיכובים בתמ"א 38?

"מעט מדי, מאוחר מדי"

נחזור למתנגדים. חיים מאירוביץ', מבעלי קבוצת מאירוביץ-גלנור, סבור כי ההחלטה היא בבחינת "מעט מדי ומאוחר מדי, לאחר למעלה מ-11 שנה". לדבריו, "הייתי מצפה אחרי כל כך הרבה זמן שיושבים על המדוכה בנושא, שיתאפשר ליזמים לאחד מקבצי בניינים הסמוכים זה לזה ולבצע בבת אחת תמ"א במאות יחידות דיור. אמנם התיקון החדש יאפשר תוספת קומות שלא הייתה קודם לכן, אך עדיין במסגרת נקודתית של בניין אחד בלבד. זה שיפור מסוים, אבל בהחלט לא מהפכה".

עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק המתמחה בייזום וביצוע מיזמי תמ"א 38, לא שולל את התיקון החדש לחלוטין, אבל מציג נקודת מבט ריאלית, לשיטתו. "כל הארץ מייחלת כבר שנה לתיקון שאמור להסדיר את שיטת חישוב זכויות הבנייה לרמה של ודאות, לטוב או לרע. אבל טעות לחשוב שהוא יוביל לבניית מאות דירות חדשות בערים נוספות בהן לא מקדמים היום מיזמי תמ"א 38", הוא מדגיש.

לדבריו, היקף הזכויות המאושר במסגרת התיקון עדיין לא מספיק כדי שתהיה כדאיות כלכלית בערים כמו ראשון לציון או ערים צפונית לרעננה. "התיקון בא לעשות סדר בשיטת החישוב בלבד, אך לא משנה סדרי עולם. מה שהיה מותר קודם, מותר גם עכשיו ואפילו פחות. אין פה בשורה אמיתית למקומות בהם עד כה לא הייתה כלכליות לפרויקט הריסה ובנייה".

על כך מרחיב דוד זהבי, מנכ"ל חברת Urban נדל"ן ויו"ר יזמי תמ"א 38 באזור השרון: "זכויות הבנייה שניתנות ליזמים, על פי החישוב החדש, נמוכות משמעותית, עד כדי כך שבערים מרכזיות כמו רמת גן והרצליה, שבהן קודמו מיזמים רבים כאלה, הם כבר לא יהיו כלכליים. החישוב החדש מתאים לערים בעלות רמת מחירים גבוהה במיוחד, דוגמת תל-אביב ורמת השרון, אך התב"עות בערים  אלה מאפשרות זכויות שונות בהתאם לתוכנית האב. ההחלטה, כמו שהיא, היא בדיחה ועלבון ליזמים ולדיירים שהמתינו לה".

שמאי המקרקעין רונן וגנר מציע פתרון משלו: "מדינת ישראל אימצה כבר לפני שנים את תקן שמאי 21 לפרויקט פינוי-בינוי. לפי תקן זה, היזם מגיש לרשויות התכנון והבניה בקשה להיתר בנייה, וכחלק ממסמכי התוכנית מצרף חוות דעת דבר התכנות כלכלית המציגה אומדן שיעור הרווחיות שחייב להיות בטווח של 25%-30%", הוא אומר. "כלומר, כיום כבר קיים תקן עובד שמוכיח עצמו, בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי. אימוץ התקן והכללתו גם על פרויקט תמ"א 38, תוך קביעת זכויות בנייה גמישות שיותאמו לשיעור טווח רווח קשיח של 25% עד 30% יעודד יזמים לבצע פרויקטים של חיזוק מבנים מכוח תמ"א 38 גם באזורים בהם שווי הקרקע נמוך".

לדברי ניר שמול מנכ"ל חברת שניר, "מדובר בהחלטה דרמטית שתשפיע על מאות פרויקטים באזורי הביקוש שהתעכבו והמתינו במשך שנה וחצי להיתרים. ההחלטה תהווה עוד פתרון לבעיית הדיור בישראל בכך שתשחרר באופן מיידי אלפי יחידות דיור. עם קבלת ההחלטה השתחררו כעשרה פרויקטים בהם מטפלת החברה, עם היקף של 200 יחידות דיור שהמתינו".

דווקא גידי רבינוביץ' מנכ"ל ובעלים משותף בקרן נדל"ן, אינו ממהר למתוח ביקורת לכאן או לכאן. "רב הנסתר על הגלוי", הוא אומר, "עד עתה לא פורסם הנוסח המוצע שאושר אתמול במועצה, והניסוח הקיים משאיר שאלות פתוחות. למשל האם מספר הקומות הוא רק לצורך חישוב זכויות, או שזה גובה הבניינים המקסימלי שמותר יהיה לבנות; מה עושים עם הזכויות של קומת הגג וכו'. עו"ד עפר טויסטר העוסק בדיני התכנון והבנייה, מסכים: "כולנו חיים מפי השמועה, וכבר כעת נשמעים ויכוחים באשר למה בדיוק הוחלט במועצה הארצית. יש להמתין לפרסומו הרשמי של התיקון, וכן לאישורו על ידי הממשלה כנדרש".