מדריך: איך לפצל נחלה ועדיין להישאר משפחה

פיצול והפרדת מגרש למגורים משטח נחלה במושב, עשוי ליצור פתרונות לבעלי הנחלה אשר מוגבלים ביכולתם להוריש את זכויותיהם רק לבן משפחה אחד. כמו כן, מדובר בהזדמנות יזמית, שטומנת בחובה יצירת מקורות כספיים כבר בחיי ההורים; ופתרון עתידי לאפשרויות יצירתיות בחלוקת עיזבון ההורים לאחר 120.

מדריכים נוספים במדור בית ישראי

כיום ישנם כ-33 אלף בלי נחלות בישראל. נחלה היא, למעשה, יחידה של משק חקלאי שניתנה למתיישבים לרוב בהתאגדות שנקראת מושב. שטח זה מורכב משני חלקים - חלקת המגורים, הכוללת את מבנה המגורים של בעלי הנחלה, וחלקה חקלאית. חלקת המגורים משתרעת בדרך כלל על שטח של כ-2.5 דונם.

הוראות רשות מקרקעי ישראל חייבו עד היום רישום נחלה רק על שמו של צאצא אחד בלבד, ולכן תושבי מושבים עם מספר ילדים שביקשו להוריש להם את נחלתם, נתקלו בקשיים. החלטות חדשות של הרשות, שכבר עברו את אישור בג"ץ, הכירו בכך שיש לאפשר לבעלי הנחלות ליצור זכויות עצמאיות ונפרדות לכל צאצא מתוך חלקת המגורים שלהם.

כך, חוכר שיצטרף להחלטות החדשות של רשות מקרקעי ישראל, יהיה רשאי לפצל ולהפריד מגרש למגורים מתוך חלקת המגורים בנחלה שבבעלותו, לרוב בשטח של עד חצי דונם, ולחתום לגביו חוזה חכירה על מלוא זכויות הבנייה למגורים הקיימות והעתידיות באותו מגרש.

(צילום: יצחק ביתאן)

מה הם הליכי הפיצול?

החלטתם כי ברצונכם להפריד מגרש מחלקת המגורים? ראשית, עליכם להצטרף להחלטות החדשות של רשות מקרקעי ישראל. לצורך כך יש לשלם 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבנייה הבסיסי למגורים - כפי שיקבע שמאי של הרשות.

לאחר מכן יש להכין תוכנית תקפה במגרש אותו מעוניינים להפריד, הכפופה לתמ"א 35 - תוכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל עד שנת 2020. יש צורך להציג את התוכנית להפרדת המגרש מתוך הנחלה כיחיד עצמאית.

בהמשך צריך לדאוג להיוון הזכויות במגרש ולתשלום דמי ההיוון. מדובר בתשלום חד פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים לרשות מקרקעי ישראל, עד לתום תקופת החכירה. חשוב לציין שלמגרש המפוצל יוצמדו זכויות בנייה שלא יפחתו מ-160 מ"ר. לאחר השלמת תהליך ההפרדה וחתימה על הסכם חכירה לתקופה של 49 שנה, יהיה ניתן להשכיר או למכור את הנכס ללא כל הגבלה.

היתרונות בפיצול מגרש מהמשק

עד היום, מגורים של אחד הילדים בנחלה ובניית בית נוסף בשטח זה, יצרה מציאות בה קיים קושי להתעלם מזכויותיו של אותו צאצא. פעמים רבות מצב זה הוביל את ההורים לתמוך בהעברת כל הזכויות בנחלה לאותו ילד אשר קשר את גורלו לנחלה והתגורר בה במשך השנים בסמוך להוריו, וזאת תוך קיפוח זכויותיהם של יתר צאצאיהם.

אפשרות פיצול המשק החקלאי תיצור מציאות בה ניתן יהיה לפצות את אותו הילד שבנה את בית מגוריו בנחלה, ולהעניק לו את הזכויות בבית שכבר בנה - אך להפרידו מתוך הנחלה. באופן זה, יתר הזכויות בנחלה יישאר של ההורים, ובעתיד יוכלו להוריש זכויות אלו ליתר צאצאיהם.

לאלפי מושבניקים הנחלה היא הנכס ומקור ההכנסה היחיד הקיים ברשותם. כך שגם אם מדובר בנחלה ששוויה גבוה, לבעלי הנחלה עצמם המתגוררים בה אין כל אפשרות ליהנות משוויה הכלכלי. הפרדת מגרש מתוך חלקת המגורים, ומכירתו לצד ג' כבר במהלך חייהם של בעלי הנחלה, יכולה ליצור מקור הכנסה זמין ממנו יוכלו להתפרנס ולשפר את רמת חייהם.

כמו כן, פיצול הנחלה יאפשר להורים לתכנן את חלוקת עזבונם בדרכים חדשות, ולמצוא פתרונות נוספים לפצות את ילדיהם בצורה שלא תחייב את מכירת הנחלה. למעשה, ניתן יהיה להוריש חלקים מהנחלה לכמה יורשים ולא רק לבן אחד.

כמה עולה הליך הפיצול?

השאלה החשובה מכל היא מהי העלות הכלכלית הכרוכה בהפרדת מגרש מהנחלה, והאם הדבר מצדיק את ההשקעה מבחינה כלכלית? כיום מאפשרת הרשות להפריד מגרש משטח הנחלה, כאשר שיעור התשלום עומד על 91% מערך שווי הזכויות. במסגרת ההחלטות החדשות, שיעור תשלומי ההיוון יופחת ל-33% בתוספת תשלום היטל השבחה. בכך יוזל משמעותית שיעור המס.

הפיצול מצריך הכנת תוכנית מדידה אשר תאושר על ידי רשויות התכנון והרשות. ראשית יש לשלם עבור היוון הזכויות במגרש בשיעור 29.25% משווי המגרש (למעט אזורי עדיפות). על תשלום זה יש להוסיף תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וכן תשלום מס רכישה למיסוי מקרקעין עבור רכישת הזכויות החדשות במגרש.

בנחלות בהן הוסדרו השימושים החורגים וחריגות הבנייה, יוכלו החוכרים ביתר קלות להצטרף להחלטות החדשות ולהתחיל בהליכי ההפרדה.

חשוב להדגיש כי האפשרות לבעלי משקים חקלאיים ליצור "מגרש חדש" המיועד למגורים מתוך המשק עצמו, כרוכה בתשלומים גבוהים ובלתי מבוטלים. בנוסף, מדובר בהליך שעשוי להימשך מספר שנים עד לחתימה על הסכם חכירה ישיר בין בעלי הזכויות במגרש לרשות מקרקעי ישראל. עם זאת, ההליך צפוי לייצר הזדמנויות כלכליות למי שיבקשו לייצר לעצמם מקורות פרנסה וירחיב את מגוון פתרונות ההורשה וחלוקת זכויותיהם של בעלי הנחלה בין ילדיהם.

עו"ד גלעד שרגא עוסק בהסדרת שימושים חורגים בנחלות ומשקים חקלאיים, יו"ר ועדת אגודת שיתופיות בלשכת עורכי הדין - מחוז ת"א. המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית