כאן בונים: הערים שיכפילו את מספר תושביהן בעשור
תכניות הפיתוח המהירות שאושרו בחודשים האחרונים העלו ערים רבות ברחבי הארץ למסלול המהיר להתרחבות, עד כדי הכפלה של מספר תושביהן עד 2030. כיצד ייראו השכונות החדשות, כיצד ישפיע הפיתוח על התושבים הוותיקים - והאם התשתיות הקיימות בערים יצליחו לשרת את התושבים החדשים? בדיקה
תכניות הבנייה המאסיביות שאושרו בחודשים האחרונים מצביעות על שינוי אדיר עבור הערים המתפתחות ברחבי הארץ. כפועל יוצא של הרחבה משמעותית בהיקפי הבנייה המתוכננים, ישובים רבים צפויים, על פי התוכניות, להכפיל ואף לשלש את אוכלוסייתם בעשור הקרוב.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
בדיקה: הערים הצומחות במהירות - ואלו שלא
הרצליה
כיום מונה העיר, הגובלת ברעננה, רמת השרון ותל אביב, כ-100,000 תושבים.
(צילום: עידו ארז)
צפי פיתוח: בתחילת חודש מרץ אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב הפקדת תכנית מתאר חדשה לעיר. במסגרת התכנית, עד שנת 2030 צפויות להתווסף לעיר מעל 50 אלף דירות חדשות שאמורות להגדיל את אוכלוסייתה לכ-200 אלף איש, פי 2 ממספר התושבים היום.
עיקר הבנייה החדשה צפוי להתבסס על תכניות להתחדשות עירונית במרכז העיר וכן מצבור קרקעות פרטיות באזור מערב העיר משני צדי כביש החוף, באמצעות הפקעות ועסקאות קומבינציה שנמצאות בשלבי תכנון שונים. בין התכניות הבולטות להגדלת מספר יחידות הדיור בהרצליה ניתן למנות גם את תכנית "חוף התכלת".
מספר תושבים צפוי בשנת 2030: כ-200 אלף תושבים.
רמת השרון
כיום מונה העיר, אשר גובלת בצומת גלילות וכביש החוף ממערב, תל אביב מדרום, הרצליה מצפון וכביש 4 ממזרח, כ-45 אלף תושבים.
(צילום: עידו ארז)
רמת המחירים ברמת השרון היא הגבוהה ביותר באזור השרון ובין הגבוהות בארץ. מחיר דירה ממוצע עומד כיום על 2.898 מיליון שקל. מחירי השכירות בעיר עומדים על כ-4,980 אלף שקל בחודש בממוצע.
צפי פיתוח: המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה בסוף חודש פברואר את תכנית הבנייה הגדולה בישראל על שטחי תע"ש שבין רמת השרון, הרצליה, הוד השרון וכביש 4. במסגרת התכנית צפויות להיבנות בשטחה המוניציפאלי של רמת השרון כ-23 אלף יחידות דיור חדשות, שיהפכו עיר קטנה בת 45 אלף תושבים לעיר של מעל 100 אלף איש עד שנת 2030. פרט לתכנית זו צפויה העיר בעתיד לפתח בנייה חדשה למגורים גם בצידה המערבי, באזור "המחנות" ופי גלילות, גם שם מתוכננות להיבנות קרוב ל 20 אלף יח"ד חדשות, שטרם אושרו ונמצאות בהליכי תכנון בשלבים שונים.
למרות תכנית הפיתוח המהירה, בענף הבנייה מתריעים מכך שלעיר אין פתרונות תכנוניים מפורטים להתמודדות עם כמות התושבים המשמעותית שצפויה להתווסף - ברמת השרון, ובכלל.
(צילום: עידו ארז)
"ההתחדשות העירונית צריכה לקחת בחשבון לא רק את הבניינים במרכזי הערים אלא גם את התשתיות הפיזיות והקהילתיות. לשם כך יש לקדם תכנון נכון במתחמים ומגה פרויקטים של התחדשות עירונית, כך שהיזמים יוכלו לדאוג לפתח גם את שטחי הציבור בקרבת הפרויקט לרווחת הדיירים, הוותיקים והחדשים כאחד".
מספר תושבים צפוי בשנת 2030: מעל ל-100 אלף תושבים.
אילת
העיר הדרומית בישראל, הגובלת במצרים וירדן, מונה כיום כ-50 אלף תושבים.
העיר כוללת היום כ-12 אלף חדרי מלון, וכחלק מהרחבת ענף המלונאות ועל מנת לפנות שטח נוסף במרכז העיר, יועתק שדה התעופה ממקומו אל מחוץ לעיר.
(צילום: מאיר אוחיון)
צפי פיתוח: גם אילת צפויה להכפיל את מספר תושביה במסגרת הסכמי הגג שנחתמו בחודשים האחרונים. במרץ נחתם הסכם גג הכולל את בניית 18 אלף יחידות דיור ב-9 שכונות חדשות ברחבי העיר, לצד 146 אלף מ"ר של שטחי מסחר חדשים ו-7,000 חדרי מלון חדשים.
במסגרת הסכמי הגג זוכה העיר גם למימון לפיתוח תשתיות, מוסדות חינוך ומבני ציבור, פארקים ומחלפי תחבורה נדרשים, כבר משלב תחילת שיווק הפרויקטים.
מספר תושבים צפוי בשנת 2030: כ-105 אלף תושבים.
עכו
עיר החוף הצפונית, הגובלת מדרום בחופיו הצפוניים של מפרץ עכו וממערב בים התיכון, מונה כ-48 אלף תושבים.
עכו עברה ועודנה עוברת תנופת פיתוח משמעותית שהחלה בשנים האחרונות, הן מבחינת תנופת בנייה למגורים שהחלה לאחר שנים של היעדר היצע של דירות חדשות בעיר, הן מבחינת התשתיות העירוניות ותשתיות הנגישות לעיר ומחוצה לה והן מבחינת השקעה ושיפור משמעותי בנושא החינוך.
(צילום: אביהו שפירא)
צפי פיתוח: בחודש מרץ אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון תכנית מתאר לעיר עכו, הכוללת בשלב הראשון תוספת של כ-7,000 יח"ד בלבד. לצד הדירות החדשות יתווספו לעיר גם כ-1,200 דונם של שטחי תעסוקה, לצד כ-3,000 חדרי מלון חדשים ושטחי תיירות. בנוסף יוקדשו כ-250 דונם לתשתיות קהילתיות ומבני ציבור לרווחת התושבים החדשים שצפויים להיקלט בעיר.
מספר תושבים צפוי בשנת 2030: כ-85 אלף תושבים.
נתיבות
העיר אשר מציינת השנה 60 לקיומה וממוקמת סמוך לכביש 40 בין אשקלון לבאר שבע מונה כ-35 אלף תושבים.
לאחר שנים רבות של קיפאון התפתחותי, החלה העיר להתרחב באופן משמעותי לשכונות מגורים חדשות. תחנת רכבת נפתחה לפני כשנה וחצי והפכה לעוגן כלכלי משמעותי עבור העיר, בה נרשמת התפתחות מסיבית בשכונות חדשות כנווה שרון, נתיבות מערב ושכונת החורש.
(צילום: הרצל יוסף)
צפי פיתוח: בתחילת חודש מרץ אישרה הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור 3 תכניות בנייה חדשות לנתיבות, במסגרתן יתווספו בשנים הקרובות עוד 10,400 יחידות דיור - לפני תקנות שבס שעשויות להגדיל את כמות הדירות החדשות בעיר לכ-14,000 דירות חדשות. כמות זו תכפיל בקלות את כמות התושבים של העיר.
הרשות מקדמת גם תכנית מתאר כוללנית שתגדיר את אופי ההתפתחות של היישוב וייעודי הקרקע באזורים השונים. בין השאר תכלול תכנית המתאר החדשה גם מתחמים שיוגדרו להתחדשות עירונית ופרויקטים של פינוי בינוי, במסגרתם יתווספו עוד 4,000 דירות חדשות במרכז העיר.
(צילום: רועי עידן)
"התכנסות הוותמ"ל ואופן התנהלות הגורמים המקצועיים בוועדות אלו, מקצרת באופן משמעותי את האישורים ואת ההליכים הבירוקרטיים ומביאה בסופו של דבר לאישור זריז ולקידום תכניות הפתוח של העיר", אומר ראש העיר, יחיאל זוהר. "אין לנו ספק כי אישור התכניות יתרום להמשך פיתוחה של העיר נתיבות שצפויה בעתיד לגדול משמעותית, הן מבחינת כמות התושבים שלה והן מבחינת שטחה הבנוי . כבר היום נתיבות היא עוגן כלכלי מרכזי לאזור כולו. פיתוח השכונות החדשות של העיר והתפתחות המסחר ואזורי התעסוקה, אף הפך אותה למבוקשת בקרב צעירים רבים ומשפרי דיור שהגיעו מחוץ לעיר".
מספר תושבים צפוי בשנת 2030: מעל ל-70 אלף תושבים.
טירת כרמל
העיר השוכנת בצמוד לחיפה ועל כביש החוף הישן (4) מונה כ-21 אלף תושבים.
טירת כרמל נהנית בשנים האחרונות מפריחה נדל"נית, לאחר שבמשך שנים נחשבה לעיר עם רקע סוציו-אקונומי חלש יחסית. מרבית התחלות הבנייה נרשמות בשכונת הענק החדשה גלי כרמל החדשה, שבנייתה החלה בשלהי 2012, בחלקה המערבי של העיר לאורך כביש 4 ומהווה המשך לרצועת הקניונים והאצטדיון מול כביש 4.
פינוי המחנה הצבאי טירה בטירת הכרמל(צילום: משרד הביטחון)
צפי פיתוח: בסוף שנת 2016 נחתמו הסכמי הגג לעיר, במסגרתם ישווקו עד 2020 כ-10,160 יחידות דיור, ולהן עשויות להתווסף עוד 2,407 יחידות דיור מכוח תקנות התכנון והבנייה, לאחר שיאושרו בוועדה המקומית. בסך הכל יוקמו בעיר 12,567 דירות חדשות.
לצד הקמת הדירות, יוקמו שטחי מסחר ותעסוקה בחמישה מתחמים בקרקעות מדינה. משרד הבינוי והשיכון יקצה למעלה מ-175 מיליון שקל לטובת מוסדות ציבור לבנייה החדשה, כ-106 מיליון שקל לתשתיות בשכונות ותיקות ועוד כ-92 מיליון שקל לתשתיות נוספות.
מספר תושבים צפוי בשנת 2030: מעל ל-60 אלף תושבים.
אלעד
העיר אלעד הוקמה בשנת 1994 בהחלטת ממשלה בעקבות מצוקה בדיור לאוכלוסייה החרדית, אך רק בשנת 2017 הוכרז הישוב כעיר.
(צילום: ישראל ברדוגו)
מחיר דירה ממוצע בעיר עומד על כ-1.392 מיליון שקל. מחירי השכירות בעיר עומדים על כ-3,580 אלף שקל בחודש בממוצע.
צפי פיתוח: לאחר שבמשך שנים ארוכות לא הייתה בעיר בנייה חדשה כלל, נחתם בסוף חודש פברואר הסכם בין הרשות המקומית לממשלה לקידום, תכנון והקמה של כ-13 אלף יחידות דיור חדשות. הדבר מתאפשר לאחר ששר הפנים אריה דרעי הודיע לאחרונה ששטחי האש הסמוכים לעיר, המהווים כ-4,000 דונם, יסופחו לשטחה המוניציפאלי מידי משרד הביטחון.
מספר תושבים צפוי בשנת 2030: כ-100 אלף תושבים.
הצעד הבא: מתן היתרים לתכניות
במקביל לחתימת ההסכמים מתריעים גורמים בשוק הנדל"ן מפני עיכובים שעלולים להיווצר במקרה של עיכוב במתן היתרים. "מדי יום אנו קוראים בתקשורת על תכניות שונות שמאשרים, הסכמי גג, תב"עות חדשות ועוד, אך כדי שנראה את תוצאותיהן בשטח על הוועדות להתפנות ולעסוק במתן היתרים לתכניות הללו", אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה. "תכניות גדולות ככל שיהיו אינן אפקטיביות, תשארנה על הנייר ולא תצאנה אל הפועל, במידה ואינן מגובות בעבודה של וועדות התכנון, מחוזיות ומקומיות, ובמתן היתרי בנייה ואישורי יציאה לדרך של הבניה עצמה".
"קיים פער משמעותי בין כמות יחידות הדיור המאושרות לבין כמות היתרי הבנייה שניתנים לקבלן", מוסיפה האדריכלית מור לילך מחברת נתיבי הקמה. "על פי נתוני הלמ"ס, על אף מספר גבוה יחסית של יח"ד חדשות שיוצרו במסגרת תב"עות בחמש השנים האחרונות, בפועל אושרו וקבלו היתרי בנייה רק כמחצית מיחידות הדיור. אחת הדרכים להגדלת היצע הדירות היא ייעול עבודת הוועדות המקומיות, תוך דגש על הרחבה משמעותית של רשימת העבודות הפטורות מהיתר וכן להגדיר עבודות נוספות, תואמות תב"ע, שגם אותן ניתן לבצע ללא היתר בנייה".
"כלל ברזל חשוב שעל מקבלי ההחלטות להבין - כדי להצליח בריסון המחירים, אסור לחזור על הטעות של שחרור קרקעות והיתרים למספר מצומצם של דירות מתוך הסך שאושרו, אלא לאשר בניית מאסה של דירות בו זמנית, אחרת מנציחים עליות מחירים", מוסיפה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "בנוסף, לצד אישור לבניה חדשה יש לתת את הדעת לגורלן של שכונות ותיקות המאופיינות בבנייה ישנה, חלקן מוזנחות. יש להביא להתחדשות שלהן לצד הבניה החדשה ולא להזניח אותן ולייצר עיר הומוגנית לתושביה".
לפנייה לכתב/ת 
צילום: Shutterstock
מומלצים
