טרנד חסכוני חדש: שכירות משנה במשרדים
עסקים רבים אימצו לאחרונה טריק קטן לחיסכון בהוצאות המשרד - הוספת עסק קטן נוסף כשוכר משנה למשרד. מדובר בתופעה נפוצה במיוחד בתל אביב, שם סובלים עסקים רבים מבניית הרכבת הקלה. מתי מדובר בדרך בלתי מזיקה לחלוק בהוצאות, ומתי מדובר בסכנת צו פינוי? מדריך
בתקופה אחרונה מורגשת מגמת העלייה בשימוש בשכירות משנה בעסקים ומשרדים - במיוחד בתל אביב, שם עסקים רבים ממוקמים בתוואי עבודות הרכבת הקלה. חלקם מתלוננים על ירידה חדה בפדיון וחוששים כי לא יפוצו על ידי המדינה, והחלו לחפש שוכרי משנה כפתרון יצירתי לנשיאה בעול דמי השכירות, המגיעים לאלפי ועשרות שקלים בחודש.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
ככלל, שכירות משנה של נכס עסקי מאפשרת את השכרת הנכס או חלקו על ידי השוכר לגורם שלישי. בכך יכול השוכר להשיג הכנסה שוטפת לעסק, ולחסוך בעלויות השכירות והוצאות אחזקה שוטפות של מים, חשמל וארנונה, אשר מהווים נטל של ממש על עסקים עצמאים קטנים ובינוניים.
(צילום: Shutterstock)
לרוב, שכירות המשנה מחייבת כאמור את הסכמת המשכיר - ולכן עשויה לגרור גם לפינוי השוכרים הראשיים מהנכס בשל הפרת החוזה ואף תביעת פיצויים בגין הפרה יסודית של חוזה השכירות. ישנם גם בעלי נכסים המחמירים ומציינים בהסכם השכירות כי ניתן להשכיר רק לשוכרי משנה בתחום מסוים, למשל משרדי עורכי דין או אדריכלים המשכירים חדרים פנויים לעוסקים באותו תחום.
מדריכים נוספים
רוכשים דירה? היזהרו מהעברת מידע באמצעות הנייד
עו"ד אושרי שלוש
הדרך לדירה החדשה מתחילה במשא ומתן - אותו יש לנהל בזהירות יתרה. אחד החוקים החשובים הוא זהירות בתקשורת במסרונים או מיילים, אשר עלולים להוות מסמכים רשמיים בבית המשפט. כך גילה בעל דירה מרמת גן שנסוג ממשא ומתן עם רוכשת - וגילה כי בכוונתה לתבוע אותו על עוגמת נפש
לכן, רצוי לוודא תחילה כי החוזה מאפשר זאת - לא כל שכן, בעת העברת זכויות השוכר לשוכר המשנה, טרם יעשה כן, על השוכר לפנות לבעל הנכס בכדי להסביר ולנמק לו על הצורך בשכירות משנה ולעמוד בדרישות הסבירות של בעל הנכס.
חשוב להבהיר כי ללא הסכמתו של בעל הנכס, המשכיר למעשה חשוף לתביעה. עם זאת, ככל ודרישותיו של המשכיר, דהיינו בעל הנכס, אינן סבירות - הרי שיכול השוכר לממש את זכויותיו שלו בכל זאת.
שוכר המשנה חייב להיות כפוף להסכם השכירות המקורי. כאשר האחריות הסופית למימוש סעיפי ההסכם חלה על השוכר לרבות תיקון נזקים במושכר שנגרמו על ידי השוכרים.
הגנות בהסכם שכירות המשנה: מדובר בהחלטה בעלת סיכונים ומשמעויות, לכן רצוי להגן על הצדדים באמצעות הסכם בכתב. חרף העובדה ששכירות משנה אינה מחייבת חוזה מורכב ומאפשרת אף חתימה על הסכם בסיסי המעניק הגנה משפטית מינימלית על הנכס, הרי שניסיון העבר מוכיח שראוי שיהא אחרת.
יש לכלול בהסכם את הנתונים הבאים: שמות בעלי הנכס, השוכרים והמשכירים, סכום דמי השכירות, תאריכי כניסה ועזיבה של הנכס, קביעת ערבות שתמומש במקרה של נזק, רשימת רכוש וכן פרטים נוספים בהתאם לרצון הצדדים. יש להגדיר את השכירות ומטרתה. אף במקרה של שכירות משנה בחדר אחד בלבד בדירה, הרי שמומלץ לחתום על חוזה על מנת לשריין את ההגנה על הצדדים.
הכנסת סעיף אופציה להארכת הסכם או עזיבה מוקדמת: מומלץ לשקול שילוב סעיף בהסכמי שכירות ארוכי טווח, אשר יאפשר לשוכר אופציה של הארכת הסכם השכירות או אפשרות עזיבה מוקדמת. תמיד מומלץ לנסות מראש גם לסגור את דמי השכירות בתקופת האופציה, כדי למנוע הפתעות ועלייה משמעותית בדמי השכירות בתקופת האופציה.
בסוף שנת 2016 דן בית משפט השלום בחיפה בפסק דין, אשר במסגרתו נדונה אחת מעילות התביעה לפינוי המושכר - הלא היא היעדר הסכמת בעלי הדירה לשכירות משנה. במסגרת הדיון קבע ביהמ''ש כי החוזה בין השוכר הראשי לשוכר המשנה בטל - וכי על המשכיר לפנות את הנכס - חנות וגלריה - לאלתר. בכך הפעיל בית המשפט את חוק הגנת הדייר אשר מקנה עילה לפינוי דייר שוכר, בהתאם לתנאים מסוימים בחוזה השכירות, שבהפרתם קמה העילה.
בנסיבות העניין, היה מדובר בשוכר שהשכיר את הנכס בשכירות משנה ללא ידיעה ואישור של בעל הנכס וגרף את דמי השכירות משכירות המשנה ששולמה לכיסו הפרטי. על כן, קבע בית המשפט שיש לבטל את הסכם שכירות המשנה באופן מיידי שנחתם בין הצדדים וחייב את השוכר בפיצויים עבור שוכרי המשנה.
הכותב הוא שותף מייסד באושרי שלוש פירמת עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
צילום: Shutterstock
מומלצים
