כך תבחרו חברת ניהול לבניין שלכם

ניהול ענייניו של ועד הבית המיתולוגי בבית מגורים משותף הופך בלא מעט מקרים לתפקיד כפויי טובה , הגורם כאב ראש רב לוועד הבית, בניסיון לגבות את הכספים לתחזוקה השוטפת ולניהול הבית המשותף. במקביל, הבתים עולים לגובה ומספר הדירות שבהם גדל ביחס למספר שנבנו בעבר.

• לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
  

כך מופיעות יותר ויותר חברות ניהול חיצוניות, המציעות שירותים ואחזקה שוטפת תמורת תשלום חודשי, מגינון וניקיון שוטף עד לגביית דמי ועדת הבית, סיוד הגג ושיפוץ הלובי במידת הצורך.

עם זאת, התשלום ביחס לוועד בית גבוה יותר, ונע בין כ-100 שקלים ועד אלפי שקלים נוספים בחודש לכל דירה, תלוי באופי הבניין, גודלו, עלויות התפעול השוטפות ובשטחים הנלווים לו. בנוסף, לעתים מתגלעים סכסוכים בבתים המשותפים מול חברות הניהול ותפעול הבניין. כיצד ניתן למצוא חברה מקצועית ומהימנה?

בחירת חברת הניהול

יש לברר מה הם השירותים המוענקים על ידי החברה - יש חברות המספקות שירותי אחזקה ותפעול בלבד בעוד שחברות אחרות מציעות שירותים נלווים כגון ייצוג ותשלומים מול הרשויות. בנוסף, יש לבחון מה ניסיונה ולקבל המלצות, מכיוון ששוק אחזקת המבנים הינו פרוץ.

כמו כן מומלץ לבדוק עם דיירי הבית מראש מה הסכום המוסכם על כולם לתשלום ולקבל הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות בבית המשותף (כפי שמומלץ לעשות בכל החלטה משמעותית אחרת הנוגעת לדיירי הבניין). לצד זאת כדאי לגבש עם הדיירים תקנון שנועד לאפשר ניהול יעיל של הבית תוך שמירה על הרכוש המשותף.

האחריות של חברת ניהול בתחזוקת הבית

ביותר ויותר בתים משותפים נכנסו בשנים האחרונות מערכות מורכבות המהוות רכוש משותף של כלל הדיירים כמו מערכת כיבוי אש או דחסני אשפה. מערכות אלו מצריכות תפעול ואחזקה, שמצריכים ידע טכני, בטיחותי ומשפטי.

כשנציגות הבית המשותף מחליטה לנהל את אחזקת המבנה בעצמה, היא נוטלת על עצמה את האחריות לתקלות ותיקונים שוטפים, תאונות או אי קיום דרישות הדין השונות, אולם לעתים מדובר בנושאים שחוץ לתחומי הידע והמקצועיות של חברי הוועד. נציגות הדיירים היא גוף משפטי לכל דבר ובעלת זכות לתבוע ומאידך להיתבע בעילות שונות, לרבות אחריות בנזיקין.

לחברות הניהול המקצועיות לעומת זאת, יש את הידע והמיומנות לעשות כן, באופן שמעביר את עיקר האחריות על כתפיהן. כאשר חברת הניהול לוקחת על עצמה את אחזקתו השוטפת של הבניין, הדבר עשוי למנוע תקלות מסויימות ומעביר את האחריות אליה.

כך למשל, במקרה שאירע לאחרונה ניתן פסק דין בשאלת חבות עקרונית של חברת ניהול בתחזוקה ותיקונים שונים: בית-המשפט קובע כי המלון לבדו לא היה צריך לשאת בעלויות הנזק ובאחזקת התיקונים הנדרשים, אלא כל בעלי יחידות הדיור המצויות בבניין מהן הגיעו הנזילות. אולם, פנייתה של התובעת נעשתה באיחור ולא הופנתה לגורמים הנכונים. במקום לפנות לחברת האחזקה של המלון שאינה מחוייבת בתיקון מעין זה, הרי שהיה עליה לפנות לנציגות הבית המשותף במיידיות האפשרית.

הכותב הינו שותף מייסד בפירמת אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית. אין משום הכתוב משום ייעוץ משפטי, חוות דעת או המלצה מכל סוג שהו