המיליארדים המבוזבזים: שטחי הקרקע שהולכים לאיבוד בתל אביב

הביקוש הרב למגורים בתל אביב וסביבתה הופכים את מחירי הנדל"ן לגבוהים בהרבה מבשאר אזורי הארץ. ובכל זאת, גם בלב האזור המבוקש, קיימים מבנים המהווים "פילים לבנים" - נכסים שיושבים על קרקעות בשווי של מיליארדי שקלים, אשר ניתן היה לנצלן באופן ראוי יותר. במקרים רבים מבנים אלה מוזנחים, עושים שימוש בזבזני בשטחים יקרי ערך ואף מכערים את הנוף. מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, מיפה עבור ynet את "הפילים הלבנים" המשמעותיים ביותר בעיר תל אביב וסביבתה.

כיכר אתרים

שטח: כ-16 דונם.

בעלות: פרטית, מפוצלת בין מחזיקים רבים.  

תכנון: האדריכל יעקב רכטר.

כיכר אתרים (צילום ארכיון)(צילום: ירון ברנר)

כיכר אתרים, שנחנכה ב-1975, נחשבה לפורצת דרך בנוף האורבני באותם ימים ואף הייתה תוססת ושוקקת חיים. הכיכר מהווה מכלול של מבנים וכיכר ציבוריים שנבנו כמבנה רב תכליתי בן מספר מפלסים,הכולל חניון תת קרקעי, מפלסי חנויות מקורים, רחבה ציבורית וגישת הולכי רגל לים דרך רמפה משדרות בן גוריון, שחוסמת לדיירי והולכי הרחוב את המבט הישיר לים.

דנוס מספר כי לקראת סוף שנות ה-70 נכנסו לפעילות בחלק מהנכסים גורמים פליליים והחנויות שבמפלסים התחתונים נסגרו או הפכו למועדוני הימורים. האתר נזנח והתושבים הנורמטיביים חדלו מלפקוד את המקום. במבנה העגול המפורסם הצמוד לכיכר הפתוחה, בו פעלו בתחילת הדרך עסקים ומועדונים, פועל בשנים האחרונות מועדון חשפנות. בשטחים שמתחתיו פועלים גורמים מפוקפקים אחרים הכוללים מועדוני הימורים וזנות.

(צילום: יוסי רוט)

"הכיכר שוכנת בנקודה אסטרטגית בתל אביב ומחברת בין הטיילת, המרינה, רחוב הירקון ושדרות בן גוריון", אומר דנוס. "היא צריכה להוות מרכז פעילות ולמרות זאת, הכיכר כולה, כולל החניון התת-קרקעי מתחתה, במצב תחזוקתי גרוע".

חלקים מהכיכר נמצאים בטיפול של המחלקה למבנים מסוכנים בעיריית תל אביב עקב סדקים במבנה והתפרקות שלד הבטון. "העירייה מנסה לקדם תכנית להריסת הכיכר, אולם בעיות משפטיות שונות מאטות את התהליך", אומר דנוס.

"הקרבה לים, היא אחד הגורמים המובילים לבלאי של הקומפלקס, שללא תחזוקה מתאימה ותכנון ומבנה"כוכי" ממשיך ומושך אליו דיירי רחוב וגורמים מפוקפקים", הוא מוסיף. "אין ספק כי מבין הפילים הלבנים בתל אביב, זהו אולי הגדול והבולט ביותר, לאור מיקומו בפריים לוקיישן החם ביותר והפוטנציאל הרב הגלום בו".

צפו: הריסת הפטריות בכיכר אתרים

הקריה

שטח: כ-199 דונם.

בעלות: מדינה - משרד הביטחון.

שווי קרקע מוערך תיאורטי במידה שישתנה הייעוד: כ-9 מיליארד שקל. 

הקריה בתל אביב(צילום: רשות מקרקעי ישראל)

בסיס הקריה בתל אביב כולל קומפלקס מבנים, שחלקם הוקמו על ידי הטמפלרים במאה ה-19 וחלקם על ידי משרדי ממשלה שונים, בעיקר משרד הביטחון וצה"ל, במאה ה-20. במקום נכתבו לא מעט פרקים מההיסטוריה של מדינת ישראל.

עם זאת, ולמרות ההשקעה הביטחונית הלא מבוטלת במקום, דנוס מזכיר כי מדובר בסופו של דבר בבסיס צבאי רחב היקף הממוקם בלב אוכלוסייה אזרחית ובמרכזה של אחת הערים המבוקשות בישראל. "מדובר בערב רב של מבנים שחלקם הלא מבוטל בנוי בבנייה נמוכה, עטופה בגדר, על פני שטח אדמה עצום המשתרע בין הרחובות שאול המלך, קפלן, בגין ודה-וינצ'י", הוא מציין.

"בזבוז הקרקע במקום הוא לא פחות מראוותני", הוא מוסיף. "דווקא המבנים החדישים ביותר שנבנו במקום מוכיחים מעבר לכל ספק כי ניתן היה לרכז את כל השימושים הממשלתיים הנדרשים, אם בכל זאת מתעקשים להישאר במרכז תל אביב, במספר מבנים, שהיו נבנים במחצית מהשטח המגודר ואולי אף פחות מכך.

ערכי הקרקע באזור הם מהגבוהים בארץ ויעיד על כך מכרז רשות השידור, בו נמכרה לפני כשנה קרקע בשטח של כ-9 דונם בקצת למעלה ממיליארד שקל, לקבוצת רכישה. "צה"ל פינה, מפנה ויפנה לא מעט מבסיסיו באזור המרכז בעשור האחרון ובזה שלפנינו ועדיין, משום מה, בגולת הכותרת של נכסיו הנדל"ניים לא נוגעים", מציין דנוס. "בעיר בה מצוקת נדל"ן מחריפה והולכת, היה ראוי לחשב מסלול מחדש ולחשוב האם באמת לא ניתן לשחרר עוד קצת אדמה לטובת אלו שמעוניינים לחיות בה". 

התחנה המרכזית החדשה

שטח: כ-36 דונם.

בעלות: פרטית, של רבים.

שווי קרקע מוערך תיאורטי במידה וישתנה הייעוד: כמיליארד שקל. 

התחנה המרכזית החדשה(צילום: טל שחר)

המסוף אינו עומד לבדו ומאכלס מרכז קניות, "קניון תל אביב", שחלקים גדולים וקומות שלמות בו לא נפתחו מעולם. "הרעיון כאילו ישראלים קשיי יום יתפנו בדרכם הביתה לערוך קניות ויתערבבו עם תל אביבים אמידים יותר, שיכתתו רגלם לדרום העיר לאותה מטרה, כשל כמעט מיד עם פתיחת התחנה", אומר דנוס.

"תכנון המבנה, מבוך של חנויות הבנוי סביב מסדרונות צרים ונמוכים יחסית, במספר רב של קומות, גם לא סייע לחוויית הקנייה ולשחרור מתחושת הקלסטרופוביה המשתלטת עליך עם הכניסה למקום", הוא מוסיף.

בשנים האחרונות נערכו מספר ניסיונות להחיות את הפעילות במקום. "עם זאת, עד היום משמשת התחנה וסביבתה בעיקר, ככר נרחב לפעילות פלילית ולתופעות החברתיות הפחות נעימות שהעיר יודעת לייצר", מציין דנוס.

"מימוש אחר של שטח התחנה וכניסת אוכלוסיות חזקות יותר הינו יעד בר השגה, שיקל בראש ובראשונה על תושבי הסביבה הסובלים כבר שנים ארוכות מ'הפיל הלבן' הזה שהוקם בשכונתם ושפגע בערכי הנדל"ן של השכונה. האתגר כאן הינו כפול, איך מספקים לעיר תל אביב מסוף תחבורה יעיל וראוי ובמקביל נפטרים מהדימוי השלילי שדבק בתחנה וסביבתה.

המרכז למיפוי ישראל

שטח: כ-24 דונם.

בעלות: מדינה - משרד הבינוי והשיכון.

שווי קרקע מוערך תיאורטי במידה שישתנה הייעוד: כמיליארד שקל.

בשטח הקרקע היפהפה שמצוי מצפון לרחוב לינקולן וממזרח לרחוב יהודה הלוי בתל אביב, נטוע מבנה בן מספר קומות שסומן לשימור ומשמש שנים ארוכות את המרכז למיפוי ישראל שבמשרד הבינוי והשיכון. המבנה שנחנך בשנות ה-30 של המאה הקודמת, נבנה בסוף רחוב שינקין ויועד במקור לשמש כתחנת הרכבת של תל אביב.

דנוס מציין כי המבנה בנוי בצפיפות ראויה ונהנה מחצר פנימית רחבת ידיים, המשמשת בעיקר לחניית עובדי המרכז. "הפרדוקס הוא שגם אם משרד הבינוי והשיכון היה רוצה לעשות שינוי כלשהו במגרש, לא ניתן היה משום שהוועדה המקומית תל-אביב סימנה אותו לשימור", מציין דנוס. "כך, מתחם קרקע גדול עם פוטנציאל למאות יחידות דיור, במזרח-מרכז העיר, נהנה משקט וציוץ ציפורים, תנומה ארוכה הנמשכת שנים, בעוד שכניו נאנקים תחת עול מחירי הדיור בסביבה".

אצטדיון רמת גן

שטח: כ-87 דונם (ללא שטחי החנייה של קניון איילון).

בעלות: מדינת ישראל (בחכירת עיריית רמת גן ל-999 שנה).

שווי מוערך תיאורטי במידה שישתנה הייעוד: כמיליארד שקל. 

איצטדיון רמת גן(צילום: אורן אהרוני)

האצטדיון הוקם בשנות ה-50 של המאה הקודמת ועד לשנת 2014 שימש כאצטדיון הלאומי של ישראל. "זהו פיל לבן קלאסי, הצפוי להיהרס על פי החלטת עיריית רמת גן, שמייעדת כרגע את המקום למגדלי משרדים דווקא", מציין דנוס. "בינתיים הוא עומד ישן ומוזנח, מכער את סביבתו ומשמש לאירועים בתכיפות נמוכה משמעותית מבעבר".

דנוס מוסיף כי בשנים האחרונות הוקמו לא מעט אצטדיוני כדורגל, בחיפה, נתניה, פתח תקווה ואחרים, שכולם לא מוקמו בלב העיר או באזור מרכזי בה. "אצטדיון רמת גן הוקם בזמנו מעברו הצפוני של אזור התעשייה של בני ברק, אם תרצו, שולי העיר רמת גן", הוא מפרט. "כיום אזור זה מבוקש ביותר למסחר, לתעסוקה ולמגורים, עקב הפיתוח הגדול של אזור התעסוקה של בני ברק והשכונות הצפוניות של רמת גן.

בית ידלין ברמת אביב ג' - פיל לבן שנעלם

שטח: כ-21 דונם. 

כך נראה בית ידלין לפני שנהרס(צילום: חיים זיו)

יש גם דוגמאות אחרות. דנוס בוחר את בית ידלין, שנבנה ברמת אביב ג' בשנות ה-70, כמבנה המיועד לשמש כמרכז רפואי של קופת חולים כללית. בניית המבנה לא הושלמה בעקבות התפוצצות פרשת ידלין. במרכז הפרשה עמד אשר ידלין, שכיהן כיו"ר קופת חולים כללית, וב-1977, ערב מינויו לתפקיד נגיד בנק ישראל הורשע בקבלת שוחד ונדון למאסר.

המבנה צפה לים בחלק המערבי של השכונה, עם חזית לכביש החוף. "שלד הבניין עמד במקומו במשך למעלה מ-30 שנה ושימש בעיקר כלוח לציירי גרפיטי", מספר דנוס.

"בשלב מסוים הוא נרכש על ידי יזמים פרטיים, בשנת 2007 נהרס ופינה את מקומו לשישה מבני מגורים מודרניים עם מאות יחידות דיור ופארק משולב לרווחת התושבים", הוא מוסיף. "כך צריך להפוך גם את 'הפילים הלבנים' האחרים באזור למרכזים שוקקי חיים, שמשתלבים בנוף האורבני וברוח העיר".