קיפאון ברכישת דירות גם במגזר החרדי

הקיפאון בשוק הדיור לא פוסח על המגזר החרדי. מסקירת מחירי דיור שערכו בקבוצת הנדל"ן סר חן, המתמחה במגזר החרדי והדתי, עולה כי ברבעון השלישי של 2017 נרשמה אמנם עלייה (1.1%) במחירי הנדל"ן בערים החרדיות לעומת הרבעון הקודם, אולם מדובר בעלייה מתונה יותר לעומת השנים האחרונות.

הבדיקה התבססה על מדגם מייצג של כ-2,000 עסקאות למכירת דירות ממוצעות בנות ארבעה חדרים ב-12 ערים חרדיות, או בעלות ריכוז חרדי גבוה: אלעד, בני ברק, ביתר עילית, מודיעין עילית, צפת, אופקים, גבעת שמואל, בית שמש, טבריה, קריית גת, נתיבות ועפולה.

לפי הנתונים, בשנה שעברה עלו המחירים בערים החרדיות ב-7.5%. השנה הנוכחית אמנם טרם הסתיימה, אבל המגמה המסתמנת מראה עליות מתונות יותר, של כ-3.9%בשלושת הרבעונים הראשונים."עליות המחירים ברבעון האחרון נמוכות ביחס לעבר", מפרט יעקב ערבליך, מנהל הקבוצה.

צפת(צילום: זיו ריינשטיין)

"היינו רגילים לראות עליות מחירים בשיעורים של יותר מ-2% לרבעון במחירי הדירות בערים במגזר", הוא מוסיף. "ניתן להרגיש את ההתמתנות בשוק, אולם בהקשר הזה אין הבדל בין הציבור החילוני לחרדי, אולי למעט העובדה שהציבור החרדי סובל ממצוקה כפולה - כי הוא מרוכז בערים מסוימות, בהן המצוקה גדולה יותר".

לפי הנתונים, העיר אופקים רשמה את עליית המחירים הגבוהה ביותר, כשמחיר דירת 4 חדרים עלה בכ-5.6% לכ-792 אלף שקל. באלעד נרשמה עלייה של 2.7% לכ-1.5 מיליון שקל לדירה דומה ובבני ברק נרשמה עליית מחירים של 2.4% במחירי דירות 4 חדרים לכ-1.946 מיליון שקל בממוצע.

עוד בעליות המחירים: בבית שמש עלה מחיר דירת 4 חדרים ב-1.1% לכ-1.5 מיליון שקלים ובנתיבות ב-1.4% ל-957 אלף שקל. בגבעת שמואל ובמודיעין נרשמו עליות של 0.6% בכל אחת, ל-2.2 מיליון שקל ו-1.5 מיליון שקל, בהתאמה. בצפת עלו המחירים ב-0.3% ל-764 אלף שקל ובעפולה ב-0.1%, ל-961 אלף שקל.

מנגד, ביתר עילית, שרשמה בשנה שעברה וברבעון הראשון והשני של 2017 עליות מחירים, רשמה ברבעון השלישי ירידת מחירים קלה של 0.8%, לכ-1.5 מיליון שקל. בקריית גת נרשמה ירידה של 0.4% לכ-1.066 מיליון שקל ובטבריה ירידה של 0.2% ל-885 אלף שקל.

בית"ר עילית(צילום: אלי מנדלבאום)

"הביקוש לנדל"ן במגזר לא נעלם, אך צעדי הממשלה גורמים לרוכשים לשבת על הגדר ולהמתין לעסקה הטובה ביותר עבורם - מה שגורם לירידה בהיקף העסקאות", סבור ערבליך. "בתמונה הכוללת עדיין ניתן לראות עליית מחירים מתונה בערי הביקוש, בעיקר בשל חוסר היצע, כשבמספר ערים ניתן לראות ירידת מחירים.

שיקולים בבחירת מקום מגורים

האם קיימים הבדלים בין בני הציבור החרדי לעומת החילוני בשיקולים בבחירת דירת מגורים? ערבליך מציין שישנם מספר הבדלים בשיווק דירות בין שני המגזרים והמרכזי שבהם הוא המיקום - בני המגזר מעדיפים להתגורר לרוב בשכונות וערים הנחשבות לכאלה בעלות ריכוז חרדי.

שיקול משמעותי נוסף הוא סמיכות למקומות ציבוריים כמו בית כנסת ומקווה, למוסדות לימוד תורניים התואמים לזרם שאליו משתייכת המשפחה ולגני שעשועים - דבר שאף עשוי להעלות את ערך הדירה.

יעקב ערבליך(צילום: יח"צ)

"בשיווק דירות לציבור החרדי יש להבין לא רק את הצרכים הפרטניים של הרוכשים, אלא את כלל הצרכים המיוחדים של המגזר", הוא מפרט. "שיקולים כמו קירבה למשפחה ולמקום העבודה, שנחשבים שיקולים מרכזיים של הציבור החילוני, אינם נחשבים לשיקולים מרכזיים בבחירת מקום המגורים עבור חרדים".

ערבליך מוסיף כי להבדיל מהציבור החילוני - מקום חניה אינו כלול לרוב במסגרת השיקולים בחיפוש דירה. מנגד, הקומה מהווה שיקול מרכזי. "חרדים לרוב יעדיפו לקנות את הדירות הנמוכות יותר, כאשר הקומה השנייה והשלישית הן המבוקשות ביותר", הוא מפרט. "הסיבה לכך נעוצה במעלית, רוב החרדים יעדיפו לעלות בשבת במדרגות ולא במעלית שבת. לכן, הפנטהאוזים במגזר זולים מהדירות הנמוכות".

עיצוב הבית: פונקציונאלי

הבדלים נוספים קשורים בסידור הפנימי של הדירה ובעיצוב שלה. "גודל הדירה ומאפייניה, אשר נחשבים לשיקולים מרכזיים בבחירת מגורים בקרב הציבור החילוני, חשובים פחות במגזר החרדי, זאת למרות ריבוי הילדים", אומר ערבליך. "בהכללה, רוב המשפחות ינסו לתכנן את הבית באופן יותר פונקציונאלי, ויהיו מוכנות אף לוותר על יחידת ההורים הגדולה, בעבור חדר נוסף לילדים".

דגשים נוספים הם שני כיורים במטבח ומרפסת סוכה. כמו כן, לעיצוב פינת האוכל וחדרי האירוח יש חשיבות רבה, כאשר ערבליך מציין כי לרוב נוטים להקפיד על הפרדה בין המטבח, שמהווה חלל בפני עצמו עם פינת אוכל קטנה, לבין הסלון ואזור האירוח החגיגיים יותר. 

תכנון קלאסי לקהל הדתי (עיצוב: הלל אדיכלות)(צילום: לירן שמש)

מעצבת הפנים שלומית זלדמן מציינת בהקשר זה כי "פינת האוכל צריכה להיות רחבה ובחלל שיאפשר פתיחה לשולחן גדול בארוחות שבת וחגים. בנוסף, הקהל הדתי מייחס חשיבות גדולה לספרי קודש, וחשוב להם לתת במה מכובדת לספריה חגיגית בסלון.

"גם לכיור נטילת הידיים יש תפקיד חשוב, ולרוב שמים דגש על המראה שלו. בנוסף, חרדים רבים מאמינים מבחינה סימבולית כי בבית צריך להישאר משהו לא גמור לזכר חורבן הבית, כמו קורה שלא טוייחה או קיר חשוף".

בעיצוב המטבח, הדרישות נובעות קודם כל מטעמי דת. "רוב הציבור הדתי מבקש ככלל שני כיורים - חלבי ובשרי, מקרר גדול ביותר להפרדת מזון בשרי וחלבי, תנורים רחבים, פלטה חשמלית וכמובן גם מקום אחסון", מפרט שרון אלישע, מעצב מרשת מטבחי דקור. "כמו כן, יש משפחות דתיות בעלות אמצעים שיקימו מטבח נוסף מיוחד לפסח, שבדרך כלל יוחבא מאחורי דלתות".

דגש על ספריה גדולה (עיצוב: שירלי דן)(צילום: גלעד רדט)

שירה מוסקל מהלל אדריכלות טוענת כי הקהל החרדי חשוף היום למגמות בעולמות האסתטיקה ועיצוב הפנים, אבל הדגשים שלו שונים. היא מוסיפה כי עיצוב הבית בקרב משפחות רבות במגזר פחות כבד מבעבר ומאופיין בסגנון מודרני-אלגנטי, עם נגיעות לעיצוב קלאסי ודגש על כלי כסף וספרי קודש.

אתגר משמעותי לדבריה בעיצוב הבית לקהל החרדי הוא מקומות אחסון. "אצל החרדים יש יותר התמודדויות מבחינת מקומות אחסון ומיטות, כשאפשר למצוא אפילו מיטה שנפתחת ל-4 מיטות", היא מספרת.

"כיום, גם הקהל הדתי והחרדי מושפי ממגמות וטרנדים, אבל הוא מאופיין ביותר שמרנות", היא מסכמת. "הקונספט העיצובי הוא פרקטי ומאופיין בשילובים של צבעים וחומרים. מבחינת צבעוניות, הבחירה לרוב תהיה סולידית ולא טרנדית, אבל יש שימוש בזהב וכסף שמבריקים בחלל, למשל בפרטי הריהוט ובמסגרת של תמונות משפחתיות"